物業(yè)管理逆勢(shì)大漲 三條主線(xiàn)值得關(guān)注

受房地產(chǎn)反彈帶動(dòng)，物業(yè)管理也逆勢(shì)表現(xiàn)。截至收盤(pán)，板塊上漲1.79%，中天服務(wù)(002188.SZ)漲停，陽(yáng)光股份(000608.SZ)，特發(fā)服務(wù)(300917.SZ)、世茂股份(600823.SH)等漲超3%。

近日，深圳市住建局、財(cái)政局印發(fā)關(guān)于《深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)疫情防控服務(wù)財(cái)政補(bǔ)助工作指引》的通知。提出對(duì)2022年1月至3月期間為深圳住宅物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，并按市區(qū)疫情防控指揮部門(mén)要求向所在社區(qū)提供疫情聯(lián)防聯(lián)控服務(wù)、落實(shí)相關(guān)防疫要求的物業(yè)企業(yè)給予每平方米1元的補(bǔ)貼。

自2019年底疫情肆虐而來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)因在疫情中起到的作用得到了更多的關(guān)注，使得物業(yè)服務(wù)工作由隱性向顯性發(fā)展。2020年即為深圳首先出臺(tái)了針對(duì)物業(yè)企業(yè)的資金補(bǔ)助、費(fèi)用減免政策，各地政府迅速跟進(jìn)，深圳市此政策的出臺(tái)為2022年率先落地對(duì)物業(yè)企業(yè)的補(bǔ)貼政策，為推動(dòng)全國(guó)各省市的相關(guān)跟進(jìn)起到了示范作用。

同時(shí)，疫情的反復(fù)導(dǎo)致物企的防疫開(kāi)支進(jìn)一步增大，清潔、消殺、防護(hù)等防疫物資、配套物資成本增大，人工成本、加班費(fèi)上升，每平方米1元的補(bǔ)貼于物業(yè)管理企業(yè)而言可在一定程度上覆蓋上述成本的增加，疊加部分地區(qū)疫情下的稅收政策減免，也將為物業(yè)管理企業(yè)提高盈利能力助力。

此外，8月8日，國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》，延續(xù)服務(wù)業(yè)增值稅加計(jì)抵減政策，2022年對(duì)生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額繼續(xù)分別按10%和15%加計(jì)抵減應(yīng)納稅額。國(guó)家延續(xù)扶持政策，有利于物業(yè)企業(yè)減輕增值稅稅負(fù)壓力。

從基本面看，上半年物業(yè)管理板塊業(yè)績(jī)?cè)鏊亠@著放緩，強(qiáng)弱分化格局凸顯。

2022上半年，32家上市物企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入946.92億元，同比增長(zhǎng)28.7%，增速較21H1下降25.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，大型、中型、小型物企分別同比+39.8%、+23.3%、+12.5%，增速較21H1分別-10.8、-40.7、-33.9個(gè)百分點(diǎn)。

整體業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^去年同期顯著放緩，大型物企業(yè)績(jī)韌性較好，中小型物企業(yè)績(jī)波動(dòng)明顯。此外，關(guān)聯(lián)方資質(zhì)對(duì)物企的影響正逐步顯現(xiàn)，國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民企維持較高增速，部分出險(xiǎn)房企物管公司則出現(xiàn)收入下滑，收入端結(jié)構(gòu)分化加劇。

與此同時(shí)，今年上半年32家上市物企合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)94.73億元，同比下降12.5%，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)較21H1下降79.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，大型、中型、小型物企分別同比+8.7%、-35.8%、-11.0%，增速較21H1分別-41.5、-128.8、-74.2個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)利潤(rùn)端未能延續(xù)過(guò)往高增態(tài)勢(shì)，主要因開(kāi)發(fā)下行影響竣工交付并造成應(yīng)收賬款減值計(jì)提大幅提升，疊加疫情下企業(yè)成本上升，利潤(rùn)水平首次出現(xiàn)下滑。各梯隊(duì)中，增速領(lǐng)先的多為國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企，出險(xiǎn)房企關(guān)聯(lián)物企利潤(rùn)受應(yīng)收賬款減值侵蝕嚴(yán)重。

從估值情況看，物業(yè)板塊市盈率(TTM)2021年初達(dá)到頂峰67.01倍，后迅速降溫，2021年末物業(yè)服務(wù)板塊市盈率(TTM)僅為19.81倍，較2020年末(50.76倍)降幅達(dá)60.97%。

2021-2022年地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)發(fā)生深度變化，物企估值回落有多重原因：(1)關(guān)聯(lián)方債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂(yōu)傳導(dǎo)至物業(yè)企業(yè);

(2)母公司資金鏈緊張導(dǎo)致間接影響物企收并購(gòu)步伐，2022年物業(yè)行業(yè)并購(gòu)趨冷，物企規(guī)模擴(kuò)張阻力大;

(3)隨著物業(yè)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，應(yīng)收賬款、關(guān)聯(lián)交易、投后整合、商譽(yù)減值等風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露，高增長(zhǎng)下保持高收益難度較大;

(4)非物服務(wù)如社區(qū)增值等發(fā)展暫未突破瓶頸，社區(qū)養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)開(kāi)展仍在探索階段，物企第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)未見(jiàn)明朗。

申港證券認(rèn)為，在目前地產(chǎn)行業(yè)承壓下行的情況下，物企板塊估值已回歸理性，具有國(guó)央企背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)表現(xiàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、品牌價(jià)值等方面表現(xiàn)優(yōu)于民營(yíng)物企，在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境下價(jià)值韌性凸顯，具有較好的投資價(jià)值。

總體來(lái)看，2022H上半年面對(duì)上游房地產(chǎn)深度調(diào)整以及疫情影響，物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)營(yíng)收、利潤(rùn)增速下行、毛利率承壓等局面，物業(yè)企業(yè)中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)承壓。浙商證券認(rèn)為，隨著多地出臺(tái)放松政策，繼續(xù)從全方位刺激樓市，以及9月紓困專(zhuān)項(xiàng)借款政策繼續(xù)推進(jìn)，10月16日大會(huì)之前地產(chǎn)政策大致不變，分線(xiàn)城市政策放松在途，房地產(chǎn)行業(yè)需求有望迎來(lái)底部復(fù)蘇，有利于壓制物業(yè)板塊估值的不利因素逐漸出清。

投資機(jī)會(huì)上，浙商證券指出，當(dāng)前物業(yè)板塊可關(guān)注三條主線(xiàn)：1)頭部央國(guó)企物管公司發(fā)展穩(wěn)健，關(guān)聯(lián)方為高信用房企，估值溢價(jià)明顯，重點(diǎn)推薦：A-招商積余;H-保利物業(yè)、中海物業(yè);并建議關(guān)注正處于上市進(jìn)程的萬(wàn)物云;

2)關(guān)聯(lián)公司為安全邊際較高、具備困境反轉(zhuǎn)邏輯的優(yōu)質(zhì)民企，物管業(yè)務(wù)獨(dú)立性不斷加強(qiáng)，當(dāng)前估值極具性?xún)r(jià)比的彈性標(biāo)的，重點(diǎn)推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù);

3)隨著疫情得到有效控制以及各地穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)政策效果顯現(xiàn)，消費(fèi)有望回暖帶動(dòng)商管公司經(jīng)營(yíng)修復(fù)，重點(diǎn)推薦：華潤(rùn)萬(wàn)象生活，并建議關(guān)注正處于上市進(jìn)程的龍湖智創(chuàng)生活。