美國樓市凜冬將至！華爾街大行收緊商業(yè)地產貸款

富國銀行(WFC.US)、美國銀行(BAC.US)和摩根大通(JPM.US)等銀行在今年上半年實現創(chuàng)紀錄的貸款激增后，目前紛紛減少了寫字樓和其他商業(yè)地產的融資。據知情人士透露，包括摩根士丹利(MS.US)和高盛集團(GS.US)在內的美國最大的幾家銀行，已變得更加挑剔，收緊了借款條件，同時減少了新發(fā)放的商業(yè)地產貸款。這種回落的部分原因是客戶需求減弱，以及對利率飆升的擔憂。在某些情況下，加強監(jiān)管發(fā)揮了作用。

華爾街大行商業(yè)地產貸款放緩

根據美國聯邦存款保險公司(FDIC)的數據，截至6月30日，美國各銀行在辦公、酒店、工業(yè)和其他非住宅地產方面的貸款敞口約為2.8萬億美元。富國銀行計劃縮減其住房抵押貸款部門，其貸款規(guī)模為1550億美元，是最大的商業(yè)地產貸款機構;摩根大通貸款規(guī)模為1060億美元，美國銀行的貸款規(guī)模為640億美元，位居第三。

美國銀行發(fā)言人Bill Halldin表示，當有貸款需求時，該行會繼續(xù)為客戶提供支持。富國銀行發(fā)言人Hannah Sloane表示，今年迄今，該公司商業(yè)地產貸款"強勁增長"，并將繼續(xù)與客戶合作，幫助他們獲得所需融資。高盛、摩根大通和摩根士丹利的代表均拒絕置評。

根據美聯儲的數據，在截至6月份的六個月里，美國受監(jiān)管的銀行提供了創(chuàng)紀錄的3160億美元新商業(yè)房地產貸款，比2021年同期增長172%。貸款激增之際，美聯儲上調了利率以冷卻通脹，這一舉措使商業(yè)地產的借貸成本在過去一年翻了一番。市場預計美聯儲將在周四的會議上進一步加息，外界猜測官員們可能會將基準利率提高75個基點或更多。

由于利率上升抑制了商業(yè)抵押貸款支持證券(MBS)和將銀行債務重新打包為債券的擔保債務憑證(CDO)的新發(fā)行，銀行最終在資產負債表上保留了更多債務。

銀行的貸款在2022年上半年激增，以至于最近的下降非常明顯。商業(yè)房地產投資銀行和經紀公司Eastdil Secured總裁Michael Van Konynenburg指出，今年下半年，來自大型銀行的貸款可能會較今年上半年下降50%。

同時，商業(yè)地產經紀公司Newmark Group Inc.美國貸款銷售主管Brock Cannon稱:“幾家大型貨幣中心銀行已被要求停止商業(yè)地產貸款，特別是寫字樓貸款。美國政府正試圖監(jiān)管所有事物，看看這將產生多大的影響，損失會有多嚴重?”

Van Konynenburg在一封電子郵件中稱:“由于美聯儲收緊政策，經濟不確定性導致銀行現在更加謹慎。銀行壓力測試確實提高了資本金要求，這給貸款市場帶來了進一步的壓力。”

在美聯儲試圖給美國經濟降溫之際，監(jiān)管機構將加強對銀行在商業(yè)房地產領域的敞口的審查，這并不令人意外。Janney Montgomery  Scott本月報告稱，商業(yè)房地產是美國一半銀行(尤其是規(guī)模較小的地區(qū)性銀行)貸款組合中最大的一塊。

穆迪投資者服務金融機構集團副董事總經理Joe Pucella表示，房地產債務違約引發(fā)了1980年代的儲貸危機和2008年的金融危機。Pucella稱:“如果你回顧一下銀行破產的歷史，你會發(fā)現，在90年代初的大衰退中，對銀行，特別是集中度較高的小銀行來說，主要的驅動因素是CRE資產質量的惡化?！?/p>

美國商業(yè)地產降溫

總體而言，美國商業(yè)房地產市場正在降溫。MSCI real Assets的數據顯示，利率上升已開始降低房地產估值，7月份交易量大幅下降。這導致貸款機構降低了新發(fā)放貸款的抵押資產價值比，并擴大了貸款利率與有擔保隔夜融資利率(SOFR)等基準利率的息差。

Institutional Property Advisors高級董事總經理Steven Buchwald表示：“銀行在今年前兩個季度發(fā)放了過多的貸款，以至于他們現在正在收緊放貸。當他們發(fā)放貸款時，他們會在所有東西上增加額外的要求條件?！?/p>

由于疫情對遠程辦公政策的影響，寫字樓交易一直受到關注。如今，監(jiān)管機構警告稱，這可能成為銀行面臨的一個問題。

FDIC對辦公和商務酒店的價值感到擔憂，尤其是在曼哈頓等地區(qū)。根據上月發(fā)布的一份《監(jiān)管見解》(Supervisory Insights)報告，自疫情爆發(fā)以來，這些地區(qū)的經濟復蘇滯后。Jones Lang LaSalle Inc.報告稱，第二季度曼哈頓寫字樓空置率達到創(chuàng)紀錄的15.8%，而美國寫字樓空置率為18.9%。

FDIC在報告中表示:“考慮到疫情后工作和商業(yè)變化的不確定長期影響、利率上升的影響、通脹壓力和供應鏈問題，在即將到來的審查周期中，審查人員將加大對銀行商業(yè)房地產貸款(CRE)交易測試的關注?！?/p>

并非所有的銀行都在削減貸款。持有260億美元房地產債務的歐扎克銀行上半年新增貸款達到創(chuàng)紀錄的66.7億美元。隨著其他銀行撤出房地產市場，該行預計將開展更多業(yè)務。

摩根大通首席執(zhí)行官George Gleason在7月份與投資者舉行的電話會議上表示:“競爭對手已經退出了這個領域。與一兩個季度前報價的交易相比，我們今天報價的交易利潤率更高。”