濱江集團(tuán)(002244.SZ)今年大漲172% 地產(chǎn)投資邏輯發(fā)生了什么變化?

今日三大指數(shù)再度殺跌，又是關(guān)燈吃面的一天。不過萬綠叢中仍有為數(shù)不多的飄紅板塊，房地產(chǎn)便是其中一個(gè)。截止收盤，房地產(chǎn)板塊逆勢(shì)上漲1.8%，棲霞建設(shè)(600533.SH)、中洲控股(000042.SZ)、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、沙河股份(000014.SZ)漲停，南國(guó)置業(yè)(002305.SZ)、新城控股(601155.SH)漲超7%。

從博弈角度看，在賽道股集體大跌的拖累下，市場(chǎng)再現(xiàn)普跌行情，其中TOPCON電池、一體化壓鑄、第三代半導(dǎo)體、儲(chǔ)能等前期熱門方向跌幅居前，整體呈現(xiàn)出較強(qiáng)的虧錢效應(yīng)。在此背景下，資金開始回流地產(chǎn)、金融等防御性板塊。

消息面上，上周多地放松了公積金貸款限制、出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策?！氨＝粯恰眲?dòng)作更加積極主動(dòng)，鄭州和太原都出臺(tái)了“保交付“政策，督促房企積極復(fù)工。石家莊，鄭州、湖北襄陽、山東德州都放松了公積金貸款限制。河南周口、杭州臨安、浙江蘭溪出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

東興證券認(rèn)為，在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，政策正進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進(jìn)一步加強(qiáng)。地方政府在充分理解中央對(duì)樓市的態(tài)度后，各類刺激政策的出臺(tái)也將更為積極，降低首付、提升公積金貸款額度、放松限購(gòu)限售以及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等措施都將更加積極的出臺(tái)。

值得一說的是，9月以來，在市場(chǎng)缺乏明顯主線下，地產(chǎn)內(nèi)部不少個(gè)股撐起了半片天。其中，華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展累計(jì)漲幅分別為34%、29%、27%、10%、8%。拉長(zhǎng)時(shí)間軸來看，今年以來以上個(gè)股漲幅更是高達(dá)91%、172%、76%、26%、25%。

那么，在上半年市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整以及地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬背景下，如此彪悍的漲幅演繹了什么邏輯?或許行業(yè)半年報(bào)中的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可窺見其一斑。

從盈利分化角度看，2022上半年A+H股103家主流上市房企營(yíng)收同比-14.7%，較2021同期下滑46.6個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利同比下降66.8%，較2021同期下滑62.6個(gè)百分點(diǎn)。

其中，行業(yè)歸母凈利增速迎來近10年最大下行，主要由小型房企/民企虧損導(dǎo)致，而大型房企和國(guó)企盈利表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，行業(yè)盈利集中度創(chuàng)2012年以來新高，分梯度大型房企、分性質(zhì)國(guó)企分別貢獻(xiàn)107%、87%的歸母凈利潤(rùn)。

從現(xiàn)金流改善角度看，2022上半年總體房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為521.7億元，同比增長(zhǎng)51億元。A股總體房企購(gòu)買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比下降38%，各梯隊(duì)、各類型房企均有不同程度下行，但在增速放緩、融資收緊大環(huán)境下，房企現(xiàn)金偏好普遍加強(qiáng)，大型房企、國(guó)企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出逆勢(shì)擴(kuò)大。

此外，2022上半年總體房企存貨占總資產(chǎn)比重52.3%，較2021同期上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。分結(jié)構(gòu)看，大型房企、國(guó)企庫(kù)存占全行業(yè)庫(kù)存比同比分別增長(zhǎng)0.3、1.8個(gè)百分點(diǎn)。

天風(fēng)證券認(rèn)為，大型房企、國(guó)企有望受益于融資與銷售的結(jié)構(gòu)性改善，逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)張，2022全年大型房企、國(guó)企存貨占比或可繼續(xù)提升。

從融資缺口角度看，2022上半年總體房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-1419.8億元，其中大型房企基本實(shí)現(xiàn)融資平衡，中小房企、民企融資承壓，2021年以來融資端的風(fēng)險(xiǎn)偏好仍未見顯著改善。

此外，今年上半年總體有息負(fù)債規(guī)模同比下降3.7%，增速較2021同期下降6.0個(gè)百分點(diǎn)，有息負(fù)債降幅較2021期末再擴(kuò)大。其中，大型房企、國(guó)企在規(guī)模上逆勢(shì)擴(kuò)張，在結(jié)構(gòu)上中長(zhǎng)期有息負(fù)債占比同比分別再提2pct、1pct，債務(wù)久期持續(xù)優(yōu)化，而中小房企、民企艱難縮表，且短期償債壓力仍在加大。

天風(fēng)證券認(rèn)為，2022上半年地產(chǎn)行業(yè)艱難尋底，盈利能力來到歷史低位，但分結(jié)構(gòu)來看，部分優(yōu)質(zhì)龍頭、國(guó)企穿越周期、逆勢(shì)擴(kuò)張?？春帽据喰袠I(yè)供給側(cè)改革之后的行業(yè)格局改善，以及短期需求政策托底力度增長(zhǎng)所帶來的alpha和beta共振機(jī)會(huì)，投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的國(guó)央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。

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