中信證券：地產(chǎn)金九銀十？ 不如關(guān)注供給側(cè)機(jī)遇

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，樓市弱復(fù)蘇中本不存在所謂“金九銀十”，政策以漸進(jìn)累積方式發(fā)力。信用風(fēng)波之下的供給側(cè)變化，為部分藍(lán)籌地產(chǎn)公司帶來(lái)顯著機(jī)遇。土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)明顯更少了，拿地的利潤(rùn)率顯著提升了，拿地的區(qū)域更趨于一二線核心城市，融資通暢和積極拿地的企業(yè)的銷售毛利率預(yù)計(jì)也將迎來(lái)拐點(diǎn)。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

銷售持續(xù)弱復(fù)蘇但波動(dòng)頻繁。

8月企業(yè)銷售勢(shì)頭不錯(cuò)，2022年8月該行跟蹤的14個(gè)樣本企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售金額2654億元，同比下降17.9%(7月同比下降24.0%)，環(huán)比提升3.7%(7月環(huán)比下降45.9%);實(shí)現(xiàn)銷售面積1578萬(wàn)平米，同比下降25.2%(7月同比下降31.5%)，環(huán)比提升1.0%(7月環(huán)比下降46.5%)。8月行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)也表現(xiàn)亮眼，42個(gè)樣本城市新房網(wǎng)簽18.9萬(wàn)套，同比下降22.1%(7月同比下降30.0%)，環(huán)比下降3.6%(7月環(huán)比下降29.3%);14個(gè)樣本城市二手房網(wǎng)簽6.9萬(wàn)套，同比提升20.6%(7月同比提升2.6%)，環(huán)比下降2.7%(7月環(huán)比下降1.4%)。進(jìn)入9月以來(lái)，由于推盤階段性走低，局部疫情反復(fù)等因素，銷售又有所走低，本周(2022.9.7-9.13)該行跟蹤的樣本城市新房網(wǎng)簽數(shù)同比下降46.1%，環(huán)比上周下降35.2%，二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降19.3%，環(huán)比上周下降25.8%。

政策持續(xù)積累，雖無(wú)金九銀十，但核心城市房?jī)r(jià)有底。

各地政策繼續(xù)落地，除了降低首付比例要求，漸進(jìn)放寬限購(gòu)之外，按揭貸款利率中樞也有望持續(xù)下降。該行認(rèn)為，現(xiàn)在起到年底，市場(chǎng)仍有震蕩，不存在所謂“金九銀十”，但核心城市房?jī)r(jià)需求總體有韌性，一二線城市穩(wěn)定去化仍有把握。

土地市場(chǎng)熱度低于樓市，房企有持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。

2022年前7月，國(guó)有土地使用權(quán)收入同比下降31.7%。當(dāng)前，大批全國(guó)性公司債券收益率走高，信托等房地產(chǎn)融資渠道受到重創(chuàng)，該行預(yù)計(jì)，中期而言行業(yè)將持續(xù)以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金償還債務(wù)，且預(yù)售監(jiān)管從嚴(yán)，行業(yè)整體可自有動(dòng)用的資金明顯下降。所以，企業(yè)更加聚焦核心區(qū)域拿地，2022年前8月百城土地成交總價(jià)中一線占比大幅提升到26%(2021年同期15%)。在缺乏競(jìng)爭(zhēng)且供地意愿強(qiáng)烈的背景之下，融資通暢的公司拿地質(zhì)量大幅提升。這不僅表現(xiàn)為2022年前8月一線城市的土地成交溢價(jià)率僅為5.1%(2021年同期為8.4%)，更表現(xiàn)為龍頭公司新增土儲(chǔ)的潛在利潤(rùn)率明顯增加，區(qū)域顯著變好。例如，該行測(cè)算2022年二季度保利發(fā)展的新增土地儲(chǔ)備平均潛在毛利率28.9%，顯著高于去年同期的22.1%。

需求側(cè)穩(wěn)定，供給側(cè)機(jī)遇。

盡管沒(méi)有金九銀十，房地產(chǎn)市場(chǎng)只是在弱復(fù)蘇中前行，但信用風(fēng)波之下的供給側(cè)變化，為部分藍(lán)籌地產(chǎn)公司帶來(lái)顯著機(jī)遇。土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)明顯更少了，拿地的利潤(rùn)率顯著提升了，拿地的區(qū)域更趨于一二線核心城市，融資通暢和積極拿地的企業(yè)的銷售毛利率預(yù)計(jì)也將迎來(lái)拐點(diǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：很多企業(yè)融資渠道不暢，無(wú)法及時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，可售貨值變差和盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。