進(jìn)一步改善流動(dòng)性 合景泰富(01813) 3筆美元債交換要約獲高票通過

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，9月13日，合景泰富(01813)發(fā)布公告，對(duì)公司境外美元債進(jìn)行交換要約并獲得同意征求通過。

其中，2022年9月兩筆合計(jì)9億美元債的交換要約已獲本金總額約93%通過，2023年9月一筆7億美元債交換要約獲本金總額約91%通過。據(jù)了解，這是近期涉及本金金額較大，且同意率較高的交換要約方案，也側(cè)面反映了債券持有人對(duì)合景泰富長期價(jià)值的認(rèn)可。

對(duì)此，合景泰富方面表示，此次交易有助于其緩解短期流動(dòng)性壓力，避免債務(wù)違約，使管理層得以投入更多的精力到核心業(yè)務(wù)運(yùn)營，以期以更好的狀態(tài)兌付境外美元債。公司會(huì)盡可能保障投資人的利益，尋求企業(yè)經(jīng)營和市場回報(bào)的雙向平衡。

另據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，合景泰富給出的交換要約方案頗有誠意，包括本金不折價(jià)、攤銷比例高以及以高質(zhì)量境外資產(chǎn)掛鉤指標(biāo)作為增信措施等，投票結(jié)果也意味著，目前合景泰富的現(xiàn)狀和條件，讓投資者愿意和公司度過行業(yè)下行期。

此次交換要約方案通過后，合景泰富2022年到期的美元債將大幅降低，流動(dòng)性得到進(jìn)一步改善，債務(wù)結(jié)構(gòu)也可實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化。

有分析人士認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)營穩(wěn)健、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企而言，通過主動(dòng)債務(wù)管理，以時(shí)間換空間保證后續(xù)的可持續(xù)發(fā)展能力，保障企業(yè)與債權(quán)人雙方的利益，是當(dāng)下更優(yōu)的策略。

摩根大通在最近接受媒體采訪時(shí)也表示，類似的債務(wù)管理方式在亞洲各國都發(fā)生過，企業(yè)完成后，又重新健康地上路，狀態(tài)比以前更好。

主動(dòng)債務(wù)管理 交換要約獲高票通過

近一年多來，受境內(nèi)房地產(chǎn)政策、疫情反復(fù)以及債務(wù)到期影響，眾多房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，再融資空間大幅收緊，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中資地產(chǎn)企業(yè)主體級(jí)別采取了大面積的下調(diào)行為，又進(jìn)一步壓縮房企的海外融資空間。

2021年下半年以來，受行業(yè)銷售下滑及境內(nèi)外融資收緊的影響，房企整體流動(dòng)性承壓，更多企業(yè)主動(dòng)選擇了債務(wù)的交換要約。據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，2021年第四季度至今年7月13日，已有16家民營房企進(jìn)行了此類操作，債券余額合計(jì)達(dá)857億元，明顯高于違約債券余額的285億元。

有研究機(jī)構(gòu)表示，從境內(nèi)交易所和銀行間市場的相關(guān)規(guī)定看，交換要約不屬于違約。

安信證券表示，地產(chǎn)美元債信用事件可分為實(shí)質(zhì)性違約和交換要約兩類，為避免在流動(dòng)性萎縮時(shí)到期債務(wù)發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，部分房企選擇進(jìn)行提前債務(wù)安排，提前贖回、要約回購、交換要約都屬于提前主動(dòng)的債務(wù)安排。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021全年共15家房企的20只地產(chǎn)美元債進(jìn)行交換要約，規(guī)模達(dá)83億美元，為近五年來最高水平。進(jìn)入2022年，隨著房企償債高峰的到來，這一情況仍在持續(xù)，對(duì)美元債進(jìn)行交換要約被認(rèn)為是債務(wù)雙方認(rèn)可度最高的方案。

據(jù)了解，交換要約指的是發(fā)行人向現(xiàn)有債券持有人發(fā)出要約，將一定比例的現(xiàn)有債券置換成期限、票面利率等條款可能發(fā)生變更的新債券，實(shí)現(xiàn)再融資，獲得債券持有人和發(fā)行人的共贏，以優(yōu)化負(fù)債管理、緩解流動(dòng)性壓力。

從償債意愿來看，合景泰富已是地產(chǎn)行業(yè)里為數(shù)不多堅(jiān)持到最后的民營房企。

2021年，該公司共兌付境內(nèi)債券本金總額為143億元，境外債券(含項(xiàng)目公司)共兌付7.5億美元，每一筆都是按時(shí)兌付。即便是在形勢更為嚴(yán)峻的2022年，合景泰富也積極推進(jìn)償債計(jì)劃，今年以來，累計(jì)共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計(jì)人民幣59.39億元，及境外美元債券2.5億美元。

本次美元債交換要約，合景泰富同樣拿出了十足的誠意。

據(jù)相關(guān)人士透露，這次交換要約方案，盡可能的保證了持有人的權(quán)益。首先是體現(xiàn)在公司保證本次要約交換將不會(huì)對(duì)債券本金進(jìn)行任何折價(jià)。其次，攤銷比例高。據(jù)了解，這是目前中資地產(chǎn)企業(yè)交換要約先例中，比例較高的方案。

此外，在很多房企的交換要約方案中，第一筆、第二筆通常只支付5%，甚至只付手續(xù)費(fèi)、早鳥費(fèi)，大部分公司會(huì)把債券本息兌付比例的70%-90%放在最后一期。合景泰富在新交換票據(jù)比舊票據(jù)多一年不到的基礎(chǔ)上，前期兌付比例還占了相當(dāng)部分。

最后，增信的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，新債券的增信措施將與合景泰富香港住宅項(xiàng)目銷售掛鉤及相關(guān)新增融資指標(biāo)掛鉤。這是目前中資地產(chǎn)企業(yè)交換要約先例中，以高質(zhì)量境外資產(chǎn)掛鉤指標(biāo)作為增信措施的方案。

匯豐對(duì)合景泰富積極的債務(wù)管理策略給予了肯定。該機(jī)構(gòu)表示，今年以來，合景泰富已盡最大努力，償還超過10億美元等值的境內(nèi)外公開市場到期債務(wù)，本次公司也為2022年9月及2023年9月到期的美元債提出了同行中最好的交換方案之一。

債券的價(jià)格走勢是投資者態(tài)度的最直接反應(yīng)。據(jù)了解，在公告發(fā)布后，合景泰富的境外債券價(jià)格逆勢上漲，獲得市場一致正面回應(yīng)。

其中2022年9月到期的兩筆美元債，以及2023年9月到期的美元債，均在公告當(dāng)天就直接拉升，直接反映出市場對(duì)合景泰富要約交換方案的認(rèn)可。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，本次交換要約，還有剩余不到8%的未進(jìn)行交換的持有人。

合景泰富方面表示，對(duì)于剩余未交換的美元債，公司已獲得豁免交叉違約，因此不會(huì)造成其他美元債違約。接下來公司會(huì)積極和這部分投資者進(jìn)行溝通，在公平一致的前提下尋求妥善解決方案。

釋放更多現(xiàn)金流 有利于保交付穩(wěn)經(jīng)營

當(dāng)下的房地產(chǎn)市場雖然仍處于行業(yè)出清的陣痛期，但業(yè)內(nèi)都認(rèn)為，待到行業(yè)格局重塑，市場里的玩家、行業(yè)利潤率都會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段，進(jìn)入另外一個(gè)平衡，活下來的企業(yè)也將贏得更多的發(fā)展機(jī)遇。

自7月28日中央政治局會(huì)議提出“保交樓、穩(wěn)民生”后，越來越多城市開始加入“保交樓”的攻堅(jiān)戰(zhàn)中，除了推出更多的政策之外，也從資金層面給企業(yè)和民眾紓困，克而瑞也提到，在目前房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)目標(biāo)”下，只有?？⒐?、保交付，才能保障房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和社會(huì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

今年以來，交付力超越了銷售額成為各大房企彰顯綜合實(shí)力的最重要憑證，只有保障交付力才能給業(yè)主和客戶最大的信心和保證?；谶@樣的判斷，對(duì)很多仍追求可持續(xù)發(fā)展的房企而言，通過債務(wù)的主動(dòng)管理暫緩現(xiàn)金流壓力，爭取市場窗口修煉內(nèi)功、保證經(jīng)營政策和項(xiàng)目交付是一個(gè)必選項(xiàng)。

這也是合景泰富的交換要約方案能夠獲得投資者認(rèn)可的行業(yè)背景。

截至2022年6月30日，合景泰富旗下共擁有177個(gè)項(xiàng)目，分布于中國內(nèi)地和香港共44個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約2062萬平方米，權(quán)益建筑面積約1494萬平方米。據(jù)了解，該公司堅(jiān)持深耕高能級(jí)城市，土地儲(chǔ)備中，一二線城市占比達(dá)95%，大灣區(qū)核心城市占比達(dá)71%。由于可售貨值主要集中于大灣區(qū)及長三角的一線及強(qiáng)二線城市，當(dāng)市場回暖、買家信心重塑后，一二線城市市場需求較大，反彈速度更快，去化能力更強(qiáng)，使得合景泰富在行業(yè)調(diào)整期更具對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的韌性。

值得一提的是，合景泰富打造的高端品質(zhì)住宅，區(qū)位好，產(chǎn)品力過硬，兼顧投資與居住價(jià)值，變現(xiàn)能力強(qiáng)。6月，臻頤府曾錄得兩周10億元的銷售額。7月27日，合景泰富向龍湖集團(tuán)轉(zhuǎn)讓香港“尚·珒溋”項(xiàng)目50%的股權(quán)及股東貸款，作價(jià)13億港元，錄得4.895億港元的稅后利潤。

保交付一方面響應(yīng)國家號(hào)召，而且更能讓上面的土地資源、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)。

在今年中報(bào)，合景泰富表示，面對(duì)行業(yè)困難，要有信心，要積極應(yīng)對(duì)，企業(yè)更要肩負(fù)起社會(huì)責(zé)任，在保交付工作將有可預(yù)見的品質(zhì)提升，這也將是集團(tuán)今年下半年的工作重點(diǎn)。

今年上半年，通過組織、資源和支付等多維度的保障，累計(jì)交付15個(gè)項(xiàng)目、20余批次、近7000套房屋，且大部分為高端住宅及位于核心區(qū)域的改善型住宅。

業(yè)內(nèi)人士表示，通過主動(dòng)的債務(wù)管理方式緩解現(xiàn)金流壓力，更有助于合景泰富維持硬核的交付力和正常的交付進(jìn)度，而保質(zhì)保量的交付又能夠提振銷售、加速現(xiàn)金回籠，最終提升公司的償債能力，形成良性循環(huán)，相信該公司能夠盡快回歸正常經(jīng)營軌道，以更穩(wěn)健的姿態(tài)等待市場復(fù)蘇。