空頭狙擊瑞典房地產(chǎn)市場 歐洲樓市岌岌可危？

智通財經(jīng)APP獲悉，瑞典房地產(chǎn)公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(以下簡稱SBB)股價在今年已經(jīng)累計下跌了四分之三，然而，投資者認(rèn)為最糟糕的情況還沒有結(jié)束。

根據(jù)標(biāo)普全球市場情報匯編的數(shù)據(jù)顯示，SBB目前已成為歐洲市場第二大被賣空的股票，空頭頭寸占其流通股的35%。該公司之所以被大量做空，是因為投資者對SBB在繁榮時期積累太多債務(wù)的擔(dān)憂，以至于其無法在整個北歐地區(qū)建立起約2500處房產(chǎn)的投資組合。

另一方面，這家總部位于斯德哥爾摩的公司也被市場視為歐洲搖搖欲墜的房地產(chǎn)市場“煤礦中的金絲雀”(指危險現(xiàn)象出現(xiàn)之前的信號)。作為全球泡沫最嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場之一，瑞典房價被市場普遍預(yù)計將下跌20%，SBB的商業(yè)模式也將面臨著新的壓力。

對此，SBB的一位代表拒絕就公司的空頭頭寸發(fā)表評論。

隨著估值的下降和資本成本的上升，分析人士認(rèn)為，SBB有可能被迫賤賣資產(chǎn)，以捍衛(wèi)其信用評級。

Pareto Securities分析師Emil Ekholm上周在一次采訪中表示：“SBB的貸款價值比已經(jīng)很高，這對它來說已經(jīng)有點困難了。在這種情況下，違約風(fēng)險上升，這對房地產(chǎn)投資組合是不利的?！?/p>

據(jù)了解，SBB是瑞典和其他北歐國家社區(qū)服務(wù)和租金管制住宅物業(yè)的專業(yè)房地產(chǎn)公司。自現(xiàn)任首席執(zhí)行官Ilija Batljan于2016年創(chuàng)立該公司以來，該公司經(jīng)歷了快速增長，但激進(jìn)的擴(kuò)張導(dǎo)致了債務(wù)的積累，其債券收益率明顯高于其他房地產(chǎn)同行。

因此，該公司的財務(wù)風(fēng)險引起了做空機(jī)構(gòu)Viceroy Research LLC的注意，該機(jī)構(gòu)發(fā)布了一系列關(guān)于SBB的嚴(yán)厲報告。不過，SBB已呼吁瑞典金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)調(diào)查圍繞這些報告展開的交易活動，并在7月公布了現(xiàn)金流細(xì)節(jié)，以回應(yīng)對其會計準(zhǔn)則提出質(zhì)疑的指控。

在新冠疫情爆發(fā)之前，相對其他公司，SBB在瑞典以外的信貸市場其實并不知名。但隨著該公司成為歐洲房地產(chǎn)借款人的先鋒，在債券市場上積累了數(shù)十億歐元的債務(wù)，情況發(fā)生了變化。

接著是今年的加息和投資者情緒明顯低迷的雙重打擊。與該行業(yè)的許多公司一樣，SBB的借貸成本也大幅上升。該公司風(fēng)險最高的債務(wù)的收益率已躍升至其最初出售的2.875%息票的四倍多。

根據(jù)彭博社匯編的數(shù)據(jù)顯示，SBB約有5億美元的債務(wù)將于明年到期，還有10億美元的債券和貸款將于2024年到期。

Ekholm表示：“如果我們沒有一個對房地產(chǎn)公司開放的債券市場，就很難再融資。但把所有這些都轉(zhuǎn)化為銀行貸款是不可能的?！?/p>

SBB債券交易水平的一個催化劑是評級機(jī)構(gòu)的下一步行動。目前，標(biāo)普和惠譽對該公司的評級都比垃圾級高一級，而進(jìn)一步降級可能是毀滅性的。

在這種情況下，首席執(zhí)行官Batljan積極捍衛(wèi)其投資級地位，并推動了一系列資產(chǎn)出售，以降低杠桿率，以期獲得評級上調(diào)。周四，該公司簽署了一份意向書，將價值90億克朗(約合8.41億美元)的房產(chǎn)出售給一名身份不明的機(jī)構(gòu)投資者。

但資產(chǎn)出售似乎未能奏效。7月，標(biāo)普將SBB的評級展望下調(diào)至負(fù)面，稱有“三分之一的可能性”將該公司評級下調(diào)至投資級以下級別，尤其是在交易環(huán)境保持疲弱的情況下。此舉無疑將加劇今年夏季早些時候已導(dǎo)致其債券暴跌的被迫拋售。

根據(jù)Pareto的Ekholm的說法，目前SBB的主要優(yōu)勢是其社會住房投資組合，租金收入穩(wěn)定，長期合同因通脹上升而增加，而其廉價的債務(wù)意味著融資成本仍然相對較低。

不過，在空頭看來，這家房地產(chǎn)公司不可能毫發(fā)無損地度過這樣的低迷時期。

“SBB出售了高收益資產(chǎn)，以誘騙市場相信杠桿率將下降，”Viceroy Research創(chuàng)始人Fraser Perring在一份電子郵件聲明中表示，“SBB將不可避免地被降級。”