若美國30年期抵押貸款利率降至4.5% 對潛在購房群體意味著什么？

智通財經(jīng)APP獲悉，根據(jù)美國政府支持的貸款機構(gòu)房利美(Fannie Mae)最近發(fā)布的一份住房預測數(shù)據(jù)，預計到2023年，30年期固定抵押貸款利率將降至平均4.5%，這種預期情況可能會讓那些眼看著今年抵押貸款利率飆升而推遲購房的潛在購房者松了一口氣。

今年3月，美聯(lián)儲開始提高基準利率，以抑制居高不下的通貨膨脹率，此舉也導致消費者借貸成本上升。從觸及歷史最低利率水平開始不斷上升，潛在購房者可能會有一種備受市場打擊的感覺。

房利美預計2023年第一季度和第四季度的平均利率分別為4.7%和4.4%，遠低于今年第二季度的5.2%這一高水平。不過，市場研究公司HSH的副總裁Keith Gumbinger表示，消費者們應該對這一預測水平持保留態(tài)度?！叭绻銋⑴c市場，利率水平確實重要，但這可能不是最重要的組成部分，” Gumbinger表示。

抵押貸款利率如何影響潛在購房者錢包

自2022年年初以來，美國30年期固定抵押貸款的利率已經(jīng)躍升超兩個百分點。

另一家美國政府資助的實體房地美(Freddie Mac)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日當周的30年期抵押貸款利率為5.55%。這一數(shù)字較1月份第一周的3.22%大幅上升，但較6月份5.81%的階段性高點略有下降。

即使抵押貸款成本看似相對較小的上漲幅度，也會對消費者行為產(chǎn)生很大的影響，因為月供金額會增加，終身利息會增加，貸款總額也會減少。

這里有一些例子，根據(jù)HSH的統(tǒng)計數(shù)據(jù):在3.5%的固定利率基準下，一個擔負30萬美元抵押貸款的購房者每月需要支付約1347美元，30年的總利息為18.5萬美元。按5.5%的利率計算，房主每月需要支付1703美元，同樣數(shù)額的貸款需要支付超過31.3萬美元的利息。

還有一個例子，假設一個購房者的稅前年收入為8萬美元，首付為3萬美元。HSH的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，如果利率為3.5%，這名買家將有資格獲得29.5萬美元的抵押貸款，相比同一名利率為5.5%的買家多出資約5萬美元。這種差異可能會讓某些家庭無法負擔。

潛在購房者應該考慮什么？

隨著借貸成本持續(xù)上行，許多消費者轉(zhuǎn)向了浮動利率抵押貸款(可調(diào)整利率抵押貸款)，而不是固定利率抵押貸款。根據(jù)Zillow的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在今年6月和7月，可調(diào)整利率貸款占抵押貸款申請量的12%以上，是2007年以來的最大比例，是今年1月數(shù)量的兩倍。

這些貸款比固定利率抵押貸款的風險更高。消費者通常在五到七年的時間里支付固定的利率，之后利率會被重置;根據(jù)實際的市場狀況，消費者很有可能會欠下更多的月供。

“在某些情況下，如果事情沒有如你所愿，消費者可以連續(xù)數(shù)年追逐更符合預期的數(shù)字?！盞evin Mahoney表示。

華盛頓特區(qū)的注冊理財規(guī)劃師兼知名公司CEO Kevin Mahoney青睞固定利率貸款，因為它們能給消費者帶來確定性。當未來利率下降時，擁有固定抵押貸款的購房者可以進行再融資并降低月供金額。

他補充稱，從更廣泛的角度來看，消費者應該在很大程度上避免將房利美等抵押貸款預估數(shù)據(jù)作為購買決策的指導標準。個人環(huán)境和愿景應該是財務選擇的主要驅(qū)動力;此外，他表示，這樣的預測可能被證明是非常不準確的。

專注于千禧一代的金融規(guī)劃公司Illumint的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Mahoney表示:“在某些情況下，你可以連續(xù)數(shù)年追逐更好的數(shù)字?！?/p>

但Illumint補充稱，如果潛在買家沒有嚴格的購房時間表，且預算中有緩沖資金，以防抵押貸款利率不像預期的那樣變化，他們或許可以冒險等待。

雖然有房地產(chǎn)機構(gòu)預計抵押貸款利率將在明年下降，但是這并不意味著潛在的購房者一定會因為融資成本降低而推遲購房計劃。Gumbinger表示，那些找到自己喜歡的房子，并且有能力購買的消費者，現(xiàn)在應該抓住機會而不是拖延，這樣可能將得到更好的服務。他補充稱，即便明年市場借貸成本有所改善，但如果房價持續(xù)上漲，整體負擔能力可能仍將是一個挑戰(zhàn)。