2022年中期業(yè)績穩(wěn)健向好，透視康橋悅生活(02205)成長進階之路

2022年的上半場業(yè)已結束，正值港股業(yè)績密集披露的窗口，投資者偏向于在波動的市況中尋找穩(wěn)健成長、具備韌性的標的。對于尚處于板塊估值底部的物管企業(yè)而言，當前無疑正處于政策回暖和行業(yè)環(huán)境邊際改善之時，想要從中尋找成長性與確定性兼?zhèn)涞膫€股，中期業(yè)績則成為了投資者重要的參考依據。

在資本市場審慎對待物管企業(yè)時，不變的依然是投資者對企業(yè)成長性的考慮。而物管企業(yè)的增速來自于整體規(guī)模的擴大，來自于企業(yè)在行業(yè)市占率的提升，也來自于效率提升帶來的盈利能力提升，以及服務滿意度提升基礎上多元業(yè)態(tài)的進步。

8月25日，全國綜合性物管企業(yè)康橋悅生活(02205)發(fā)布了2022年中期業(yè)績。在這份財報中，我們將看到公司韌性增長的一面及穩(wěn)步前行的發(fā)展底色。

合約、在管面積高速增長，第三方拓展能力出色

用“厚積薄發(fā)，蓄勢高飛”來形容悅生活的中期業(yè)績再合適不過了。

從核心財務數據上來看，2022上半年，該公司實現收入約3.72億元(人民幣，單位下同)，凈利潤約5670萬元，整體毛利率保持穩(wěn)定，凈利潤率較2021年同期增長1.4%至15.2%。

就經營層面而言，2022上半年，悅生活在合約面積、在管面積的規(guī)模拓展上取得了長足的進步。截至2022年6月30日，公司在管項目數量為199個，合約面積約為6110萬平方米，較2021年同期增長37.7%;在管面積較2021年的約1990萬平方米增長48.4%，達到約2950萬平方米。合約面積和在管面積的雙高位數成長，極大程度上為其后續(xù)業(yè)績的長遠釋放奠定堅實基礎。

值得一提的是，受益于在管面積的成長，年內悅生活的業(yè)務得到有效提升。而期內，公司錄得物業(yè)管理服務收入約2.24億元，占總收入60.3%，較2021年同期增長38.0%，展現穩(wěn)中向好的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。

除了規(guī)模方面的亮眼成績，悅生活上半年依然展現出不俗的第三方的外拓能力。數據顯示，集團第三方面積占比持續(xù)增長，合約面積中第三方開發(fā)商占比達到79.6%，約為4870萬平方米;在管面積中第三方開發(fā)商占比達77.5%，約為2290萬平方米，充分說明市場和客戶對悅生活的認可。

倘若以區(qū)域劃分，能夠鮮明看到，近年以來悅生活保持著深耕河南的同時，其業(yè)務范圍逐步擴張至浙江、江蘇、湖北、河北、廣東、山東、陜西等核心區(qū)域。常年累積的品牌效應和優(yōu)質服務令公司能夠憑借高效的運營能力，在全國范圍內快速復制成功模式，從而實現規(guī)模的快速提升。

能夠在業(yè)務版圖穩(wěn)步擴張的同時，還維持著第三方面積占比的快速成長，本身已在一定程度上驗證了市場對悅生活的認可，這也將令公司的規(guī)模結構和面積來源進一步得到優(yōu)化，保證其盈利能力的穩(wěn)定。

多元業(yè)態(tài)協同發(fā)力，打造盈利新引擎

2022年，悅生活步履未歇，致力于由傳統(tǒng)的住宅物業(yè)業(yè)態(tài)橫向擴張至非住宅物業(yè)及城市服務產品線版圖，上述業(yè)態(tài)中包括商寫、產業(yè)園、高校、醫(yī)院、軌道交通、環(huán)衛(wèi)服務、銀行等多樣化場景，并借此發(fā)展契機縱向朝產業(yè)板塊深耕孵化。

在以多元業(yè)態(tài)拓展為核心，打造高競爭壁壘的同時，悅生活也在持續(xù)推動資金資本層面的財務優(yōu)化以形成良性財務生態(tài)，截至2022上半年，公司在手現金及現金等價物達5.13億元，資金面的充裕成為夯實其業(yè)務長期穩(wěn)定發(fā)展的財務基礎，也有助于公司穿越周期，行穩(wěn)致遠。

對于悅生活而言，實現高效優(yōu)質的成長，與其“三大產品品類”+“一主兩翼”多維度布局有著密切關聯。

智通財經APP了解到，該公司的“一主兩翼”的發(fā)展策略，指的是以服務為主，持續(xù)提升服務能力;左翼是持續(xù)推動市場化的拓展能力，持續(xù)的拓展物業(yè)管理的面積，增加服務規(guī)模;右翼是加強在智能科技方面的投入和建設，滿足業(yè)主以及員工各種服務訴求，提升運營效率。

在“以服務為主”的“主心軸”上，該公司以實現成為美好生活與智慧城市服務商的愿景，始終堅守為客戶提供“滿意+驚喜”的服務初心。近年，公司推出高端服務品牌“悅熙服務”，該服務平臺由“悅熙管家”、“悅熙禮賓”、“悅熙美工”、“悅熙智工”四大板塊組成，可提供包含財富管理、商務旅行、健康體檢、養(yǎng)生美容、教育游學、專屬私宴、綠色公益在內的7大服務模塊，每部分均代表了悅生活的最高服務標準。

在兩翼的打造上，出色的市場化拓展能力促使悅生活的規(guī)模穩(wěn)步擴張。不僅如此，公司不斷強化非住宅業(yè)態(tài)布局，現已形成了主打住宅服務的“悅生活”，主打寫字樓、商業(yè)和產業(yè)園服務的“悅商管”和主打城市服務的“悅城服”三大產品品類，呈現并駕齊驅的均衡發(fā)展態(tài)勢。

此外，集團持續(xù)并購也為其產業(yè)結構優(yōu)化提供了有效支持，如河南鼎峰物業(yè)就涵蓋寫字樓、住宅及中小學等多種業(yè)態(tài)。通過在資本端的發(fā)力，進一步豐富公司的業(yè)務形態(tài)，以此增厚公司規(guī)模經濟效益。

2021年11月，悅生活與鄭軌置業(yè)聯合成立了河南軌道悅生活物業(yè)管理有限公司，探索城市物業(yè)項目，目前在管項目包括鄭州地鐵一號線、城郊鐵路一期二期、周口扶溝環(huán)衛(wèi)項目等，未來還將在城市服務方面持續(xù)發(fā)力，確保公司擁有長遠且可持續(xù)的發(fā)展空間。

財報顯示，悅生活期內非住宅類物業(yè)的在管建筑面積約為390萬平方米，同比增長61.6%。更為亮眼的是，本次中績還披露了公司上半年城市服務營收，達970萬元?？梢姟皭偵坦堋迸c“悅城服”的布局已初見成效，并將隨著業(yè)態(tài)規(guī)模的不斷拓展，具備持續(xù)提升的可能。

因此，對非住業(yè)態(tài)和增值服務的打造正在快速拓寬悅生活的成長邊界。注重多元業(yè)態(tài)對外拓展和服務能力的提升，已為該公司實現業(yè)態(tài)、空間和角色的全方位突破，也有望成為公司新一輪高速成長的發(fā)展引擎，推動其經營業(yè)績和業(yè)務版圖的厚積薄發(fā)。

綜上所述，悅生活打造多業(yè)務協同為其構筑了顯著的核心競爭壁壘和高速成長曲線，未來將協同促成穩(wěn)健的經營。展望未來，公司更將以輕資產、現金流穩(wěn)定的屬性為其估值提供支撐，而穩(wěn)健成長的業(yè)績指引將為估值提升創(chuàng)造想象空間。我們持續(xù)看好物管行業(yè)的多業(yè)態(tài)、內生外拓轉型發(fā)展，也有理由相信悅生活的綜合實力和成長空間，及其內在潛力即將釋放的明朗前景。