又“上新”兩只REITs！ 光大證券：后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速

智通財經(jīng)APP獲悉，今年的REITs持續(xù)爆火，繼華夏中國交建REIT、國金中國鐵建高速公路REIT、鵬華深圳能源REIT大受資金追捧后，近日，第三、四只公募REITs審核通過，兩只REITs的基礎設施項目均保障性租賃住房。

又有兩只REITs審批通過 預計現(xiàn)金分派率超4%

7月11日，深交所通過了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項目；7月14日，上交所通過了中金廈門安居保障性租賃住房REIT項目。

5月27日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，同日，兩只保租房REITs率先上報。

根據(jù)招募書草案，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT的基礎設施資產(chǎn)為深圳市4個保障性租賃住房項目。從收入來源看，上述四個項目收入分別來自保障性租賃住房租金收入、配套商業(yè)設施租金收入以及配套停車場租金收入。預期回報方面，該項目在回復問詢時表示，如果以基礎設施項目的評估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模）分別為4.24%和4.25%。

這是紅土創(chuàng)新基金推出的第二只REITs。紅土創(chuàng)新基金于2021年6月7日發(fā)行成立了紅土鹽田港REIT，是首批基礎設施公募REITs項目之一，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，紅土鹽田港REIT報價3.352元，成立以來上漲45.74%。

而中金廈門安居保障性租賃住房REIT項目則是中金推出的首只REITs。

據(jù)悉，目標基礎設施資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，是根據(jù)《廈 門市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(廈府辦規(guī)〔2021〕6 號) 相關文件精神認定的保障性租賃住房，主要面向本市無房的新就業(yè)大學生、青年人、城 市基本公共服務人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。

預期回報方面，該項目在回復問詢時表示，如果基金募集規(guī)模為 12.14 億元，經(jīng)過測算，預計 2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3,960.89萬元，現(xiàn)金分派率約 4.33%；2023 年度的全年可供分配金額為人民 幣約 5,263.32 萬元，現(xiàn)金分派率約 4.34%。

多政策利好 滬深交易所發(fā)布保障性租賃住房REITs指引

自2021年6月份，保障性租賃住房被納入基礎設施REITs試點項目后，相關試點工作逐步在全國展開。據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，截至今年7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

7月15日，滬深交易所分別發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第4號——保障性租賃住房（試行）》，對保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施REITs進行規(guī)范和引導。

《指引》提出要助力保障性租賃住房領域盤活存量資產(chǎn)，明確要求凈回收資金優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設；并要求基金管理人和運營管理機構提高運營效率，保障性租賃住房領域專業(yè)化發(fā)展。《指引》還強調要嚴格落實國家房地產(chǎn)調控政策，堅持“房住不炒”，原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目變相融資等。

還有兩只REIT待審核 預計我國公募REITs規(guī)模達3.2-9.7萬億元

上交所官網(wǎng)顯示，截至目前，華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT兩個項目已經(jīng)上報等待審核通過，兩只REIT項目狀態(tài)均為已反饋。

《2022年中國REITs市場投資研究報告》指出，根據(jù)測算，我國公募REITs規(guī)模能達到3.2-9.7萬億元。從REITs市值占GDP比重來看，2012-2020年，該比重在全球主要市場逐漸提升。2020年，該指標介于3.1%-16.0%之間。2020年，中國GDP水平約為101萬億元，根據(jù)該指標的簡單推算中國境內REITs市場規(guī)模約為3.1-16.3萬億元之間，均值為9.7萬億元。

光大證券表示，我國保租房公募REIT正式啟航，利于引導市場由高周轉快開發(fā)向存量運營升維轉型，進而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價。預期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時考慮到公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動投資價值的空間，預期后續(xù)有望迎來REITs試點范圍進一步向房地產(chǎn)企業(yè)長租公寓、物流地產(chǎn)等領域放開。關注REITs發(fā)展對存量運營板塊的估值重塑作用，建議關注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質可靠的標的。

業(yè)內相關人士分析稱，預計2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開的元年，公募REITs將推動我國住房租賃行業(yè)發(fā)展進入新紀元。

安永大中華區(qū)基礎設施咨詢主管合伙人、碳中和主管合伙人朱亞明表示，一系列文件、政策的推出意味著2022年基礎設施公募REITs有望加速發(fā)行，或將解決基建投資資金來源問題。展望未來，朱亞明預計，REITs項目發(fā)行有望由當前的“審核制”模式向“注冊制”模式轉變，這將使現(xiàn)有REITs“擴募”成為可能。

此外，香港國際新經(jīng)濟研究院執(zhí)行董事付饒則認為，雖然REITs產(chǎn)品收益穩(wěn)定、風險適中，但宏觀經(jīng)濟、利率等因素會對REITs產(chǎn)品的市場表現(xiàn)產(chǎn)生影響，投資者依然要理性看待，不應脫離產(chǎn)品本身特性盲目跟風投資。