下半年樓盤(pán)銷(xiāo)售入賬 廖創(chuàng)興企業(yè)(00194)全年純利看俏？

本文來(lái)自雪球網(wǎng)“港股獨(dú)角獸”。

一、引言

價(jià)格為買(mǎi)入成本，價(jià)值是實(shí)際目標(biāo)價(jià)錢(qián)。那么出現(xiàn)市場(chǎng)較大回調(diào)，其實(shí)是買(mǎi)入價(jià)值股的一個(gè)機(jī)會(huì)，讓投資者以折扣價(jià)買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。投資者未來(lái)不妨留意老牌香港企業(yè)廖創(chuàng)興企業(yè)（00194)，除了因?yàn)槠渫顿Y物業(yè)租金收入穩(wěn)定外，佛山樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售一大部份將在2017年下半年入帳，也將支持全年核心純利按年大增。

二、集團(tuán)簡(jiǎn)介

相比一般復(fù)雜的上市公司，廖創(chuàng)興企業(yè)的業(yè)務(wù)相對(duì)容易理解，中報(bào)業(yè)績(jī)才16頁(yè)紙，便足以解釋最新業(yè)務(wù)狀況。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，廖創(chuàng)興企業(yè)就是一家大折讓房地產(chǎn)公司。集團(tuán)現(xiàn)有六個(gè)主要業(yè)務(wù)，分別為物業(yè)投資、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)投資、貿(mào)易及制造、及酒店經(jīng)營(yíng)。既然說(shuō)得上是房地產(chǎn)公司，可想而知物業(yè)投資和物業(yè)發(fā)展才是廖創(chuàng)興企業(yè)的業(yè)務(wù)重心，其他業(yè)務(wù)占比相對(duì)都不多，幾乎可以不理。

三、手持優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)

廖創(chuàng)興集團(tuán)截至6月底半年整體毛租金收益約1.8億元，按年跌5%。集團(tuán)在業(yè)績(jī)通告中解釋這主要是因?yàn)樯虾?chuàng)興金融中心之租金收益減少。

物業(yè)投資中，香港物業(yè)分別有：

1.創(chuàng)興廣場(chǎng)：位處旺角彌敦道601號(hào)，為樓高二十層之銀座式零售╱商業(yè)大廈，提供逾182，000平方呎零售及商業(yè)用地。創(chuàng)興廣場(chǎng)半年產(chǎn)生之租金收益約60，700，000元，出租率為96%。

平均計(jì)算每月呎租為53.4元，與去年全年持平。創(chuàng)興廣場(chǎng)翻新工程將于第三季竣工，估計(jì)日后呎租可望再提升。

2.創(chuàng)興銀行中心：創(chuàng)興銀行中心位于中環(huán)德輔道中24號(hào)，為樓高二十六層之甲級(jí)寫(xiě)字樓。除保留數(shù)層供本公司自用外，其余辦公樓層出租予創(chuàng)興銀行有限公司，租期固定為五年，并可續(xù)期五年。創(chuàng)興銀行中心半年租金收益共約34，000，000元。

3.創(chuàng)業(yè)商場(chǎng)：創(chuàng)業(yè)商場(chǎng)位于德輔道西402-404號(hào)，提供逾54，000平方呎之零售及商業(yè)用地。半年租金收益約10，000，000元，按年跌約4.6%。出租率由去年74%跌至70%。每月呎租21.6元，較去年全年平均跌11%。

4.富慧閣：富慧閣位于淺水灣道94號(hào)，為一低密度樓宇，提供五個(gè)豪華住宅單位，各單位出租面積逾4，100平方尺。富慧閣半年租金收益約1，200，000元，出租率為100%。每月呎租48.8元。出租率持續(xù)維持于約88.7%。

創(chuàng)興廣場(chǎng)及創(chuàng)興銀行中心皆為香港略有名氣的商用物業(yè)，未來(lái)租金收入相信可以得到保證。相對(duì)其他投資物業(yè)，創(chuàng)業(yè)商場(chǎng)明顯較失色，管理層指正研究不同裝修方案，以提升該商場(chǎng)價(jià)值，估計(jì)要完成所有計(jì)劃可能也要兩至三年時(shí)間。筆者相信，一眾小股東會(huì)更想看到，大股東私人購(gòu)入此商場(chǎng)后再派特別息予全數(shù)股東，惟以管理層較保守作風(fēng)來(lái)看，暫時(shí)可能性較低。

內(nèi)地物業(yè)則只有：

上海創(chuàng)興金融中心：座落于上海黃浦區(qū)南京西路288號(hào)，一座36層高的甲級(jí)商業(yè)大廈，可飽覽對(duì)面人民廣場(chǎng)之優(yōu)美景觀。該物業(yè)提供寫(xiě)字樓及商業(yè)總樓面積積逾516，000平方呎及198個(gè)車(chē)位，截至6月底寫(xiě)字樓出租率約83%，零售單位出租率則為100%。半年租金收益約67，700，000元，減幅10.6%。變動(dòng)主要是因?yàn)槌鲎饴氏陆邓隆?/p>

管理層沒(méi)有解釋為何寫(xiě)字?jǐn)?shù)出租率下降，未來(lái)若寫(xiě)字樓出租率繼續(xù)下跌，則要留意管理層在業(yè)績(jī)報(bào)告中能否有更詳細(xì)解釋。

小結(jié)

廖創(chuàng)興集團(tuán)旗下五項(xiàng)投資物業(yè)相對(duì)容易理解。根據(jù)2012年至2016年五年數(shù)據(jù)，廖創(chuàng)興集團(tuán)一年租金收入相信要維持在3.5億元不是大問(wèn)題，支出則約1.3億元，那么未計(jì)入投資物業(yè)重估前之純利每年約2.2億元。

四、物業(yè)銷(xiāo)售加快入帳

香港部份

1.ONE-EIGHT-ONE酒店及服務(wù)式公寓：位處干諾道西181-183號(hào)的原寫(xiě)字樓(前稱(chēng)為匯港中心)，正改建成為一家183間客房的酒店及服務(wù)式公寓。預(yù)計(jì)酒店將于二零一七年第四季完工?？偢慕ㄙM(fèi)用約為港幣460，000，000元，所有支出均由內(nèi)部資源撥付。這將成為未來(lái)一個(gè)新收入來(lái)源。

2.集團(tuán)購(gòu)入新界大埔區(qū)一幅占地262，000平方呎之地塊。管理層表示，已就該幅農(nóng)地的日后發(fā)展展開(kāi)研究，估計(jì)短期內(nèi)未必有收入來(lái)源。

內(nèi)地部份

1.佛山翠湖綠洲花園：佛山市南海區(qū)羅村貴隆路1號(hào)，距離佛山金融區(qū)不足半小時(shí)車(chē)程，而距離新佛山西站不足5分鐘車(chē)程?，F(xiàn)時(shí)第一期和第二期已發(fā)展完成。受惠價(jià)格上升，銷(xiāo)售收入即使按年跌13.7%至2.6億元，毛利潤(rùn)也按年升15.4%至7340萬(wàn)元。

2.佛山雅麗豪庭(第三期)：總數(shù)共1，498個(gè)住宅單位亦已全部售售罄，產(chǎn)生銷(xiāo)售收益約11.3億人民幣。第三期建筑工程將按計(jì)劃完成，并預(yù)計(jì)于二零一七年底交付。因此，第三期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將于今年下半年入帳。廖創(chuàng)興集團(tuán)2016年收入才10.3億元。這個(gè)項(xiàng)目若能在下半年入帳，必定有助集團(tuán)2017年收入按年大增，也很大機(jī)會(huì)成為繼2012年以來(lái)最大收益的一年。

3.佛山雅麗豪庭(第四期)：第四期發(fā)展項(xiàng)目計(jì)劃劃興建11樓樓高14層之住宅樓宇，提供1，380個(gè)住宅單位，發(fā)展面積超過(guò)156，000平方米。另提供零售商業(yè)面積約5，900平方米，其他輔助設(shè)施約7，700平方米及主要建于地庫(kù)的1，227個(gè)停車(chē)位，四期總發(fā)展面積超過(guò)216，000平方米。此項(xiàng)目已成功售出622個(gè)單位(占推售單位總數(shù)的45%)，產(chǎn)生銷(xiāo)售收益約7.5億人民幣。若所有余余(未售)物業(yè)(包括住宅單位，零售商鋪和停車(chē)位)按目前市況以預(yù)估售價(jià)出售，則集團(tuán)可進(jìn)一步獲得總銷(xiāo)售收益約30億元。這將令2018年收入情況繼續(xù)看俏。

當(dāng)然，集團(tuán)也有提到目前最大挑戰(zhàn)，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，并出臺(tái)收緊房在過(guò)去數(shù)月，各大城市紛紛推出“限價(jià)”和“限購(gòu)”安排等多項(xiàng)新措施，打擊房?jī)r(jià)過(guò)熱。若這些措施持續(xù)執(zhí)行，這無(wú)疑會(huì)影響佛山住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入。因此，未來(lái)投資者要留意集團(tuán)在佛山樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，若能保持水平的話，相信2017年及2018年也是集團(tuán)在收入及純利上豐收的一年。

小結(jié)

若認(rèn)為粵港澳大灣區(qū)可以成為未來(lái)佛山樓盤(pán)的概念，那可能目前仍過(guò)于概念化，因?yàn)橹两翊鬄硡^(qū)怎樣合作定位至今未有定案。即使如此，在內(nèi)地樓市高燒不退之下，佛山樓盤(pán)在2017年下半年及2018年將成為收入一大來(lái)源。根據(jù)上文提及下半年可以有11.3億人民幣物業(yè)銷(xiāo)售收入入帳，加上上半年3億港元收入，全年收入可達(dá)16.2億港元。假設(shè)純利率因售價(jià)上升提升至19%，此分部2017年純利可達(dá)3.1億港元。

五、其他業(yè)務(wù)

集團(tuán)余下業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、財(cái)務(wù)投資、貿(mào)易及制造、和酒店經(jīng)營(yíng)。

物業(yè)管理、財(cái)務(wù)投資、貿(mào)易及制造，半年分別錄得528萬(wàn)純利、994萬(wàn)虧損、244萬(wàn)純利。集團(tuán)沒(méi)有披露期內(nèi)投資什么產(chǎn)品能業(yè)務(wù)錄得虧損，但由于金額相對(duì)較少，令虧損變得相對(duì)不重要。

酒店經(jīng)營(yíng)方面，集團(tuán)只維持營(yíng)運(yùn)位于廣州的經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目，該酒店以漢庭品牌名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)。半年收益不過(guò)540萬(wàn)元;純利20萬(wàn)元。

簡(jiǎn)而言之，可以當(dāng)廖創(chuàng)興集團(tuán)其他業(yè)務(wù)表現(xiàn)平平，只能達(dá)到收支平衡。

總計(jì)以上各項(xiàng)業(yè)務(wù)，集團(tuán)中期收益5.1億元，按年跌8.5%，但同時(shí)直接成本按年下跌了兩成至2.2億元。這令毛利可以按年升2.2%至2.9億元。

六、純利估算

基于上述各業(yè)務(wù)估計(jì)，集團(tuán)2017年未計(jì)物業(yè)重估的核心分類(lèi)純利可達(dá)5.3億元。假設(shè)每年約7500萬(wàn)元財(cái)務(wù)成本，2017年核心稅前利潤(rùn)可達(dá)5.55億元，歸屬股東純利則約5億元。相比2016年，撇除投資物業(yè)重估的1.6億，核心純利約3.3億元，2017年因更多物業(yè)銷(xiāo)售入帳，及提升毛利率，核心純利估計(jì)增長(zhǎng)達(dá)51.5%。

七、主席變動(dòng)影響有限

根據(jù)集團(tuán)16年年報(bào)所見(jiàn)，廖烈智為集團(tuán)最大股東，持有1.9億股，持股比例50.34%。同屬廖氏家族的廖創(chuàng)興集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事廖烈武博士于今年7月逝世，由集團(tuán)原董事總經(jīng)理兼行政總裁廖烈智，接任董事會(huì)主席。從通告中看到，廖烈智現(xiàn)年也達(dá)77歲，相信任內(nèi)對(duì)集團(tuán)的發(fā)展方向不會(huì)有重大改變，那么只要沒(méi)有重大變動(dòng)影響公司方向，或動(dòng)用過(guò)多現(xiàn)金所不必要的收購(gòu)，集團(tuán)基本面仍然看好。

八、潛在反映折讓的能力

若從另一方面看資產(chǎn)折讓?zhuān)蝿?chuàng)興集團(tuán)未來(lái)掌舵人再出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)，將令營(yíng)運(yùn)發(fā)展方向有變，則有機(jī)會(huì)令現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)折讓大減。一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子就是上周九龍倉(cāng)公布將投資物業(yè)分拆出來(lái)，作為老牌港資的廖創(chuàng)興集團(tuán)也有如此能力，特別是多年前在出售創(chuàng)興銀行之時(shí)，特別購(gòu)回中環(huán)的創(chuàng)興銀行中心，為廖創(chuàng)興集團(tuán)的凈資產(chǎn)金額受惠商廈資產(chǎn)升值帶來(lái)契機(jī)，也為長(zhǎng)遠(yuǎn)反映資產(chǎn)折讓埋下伏筆。

九、現(xiàn)價(jià)資產(chǎn)折讓逾五成

資產(chǎn)凈值方面，集團(tuán)截至6月底股東權(quán)益為113億元，按3.79億股計(jì)算，每股權(quán)益達(dá)29.8元。按12.7元看，現(xiàn)折讓達(dá)57%。只計(jì)算所有物業(yè)、金融資產(chǎn)及凈現(xiàn)金，水平達(dá)106億左右，每股價(jià)值28.0元。按12.7元看，現(xiàn)折讓達(dá)55%。只計(jì)投資物業(yè)81.66億元，則每股應(yīng)占投資物業(yè)價(jià)值也達(dá)21.5元，較12.7元也有約41%折讓。

十、派息穩(wěn)定增加

廖創(chuàng)興集團(tuán)今年中期股息每股0.18元。翻查資料，集團(tuán)中期息由13年中期息派0.1元，逐步增加上來(lái)。14年派0.15元;15年派0.16元;16年派0.17元。在中期息增加之下，末期息往往能同時(shí)增加，按目前比例，17年末期息可達(dá)0.32元。那么全年計(jì)派息達(dá)0.5元，按每股12.7元計(jì)算，股息率達(dá)3.9厘，絕對(duì)不失禮。派息的好處是在投資者不知何時(shí)能獲取折產(chǎn)潛在折讓時(shí)，能獲得一定現(xiàn)金收益跑贏通脹。至于買(mǎi)入位置，只要是4厘股息率的話，也可以視為有一定防守力，即代表12.5元是不錯(cuò)買(mǎi)入機(jī)會(huì)。

十一、凈現(xiàn)金水平穩(wěn)健

根據(jù)集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表中，存入三個(gè)月后到期之定期存款2.5億元;存入三個(gè)月后到期之定銀行存款約7.3億元;其他銀行存款及現(xiàn)金12.6億元。與此同時(shí)，負(fù)債中則只有約11.6億貸款，即實(shí)際手上凈現(xiàn)金約10.8億元。只要廖創(chuàng)興集團(tuán)未來(lái)不大力發(fā)展新業(yè)務(wù)，包括在中港現(xiàn)時(shí)的熾熱樓市中投地或買(mǎi)入新項(xiàng)目，相信手上現(xiàn)金水平十分安全，也可以支持未來(lái)穩(wěn)定而持續(xù)的派息情況。

順帶一提，在貿(mào)易及其他應(yīng)付賬款中看到16.2億元，按年升25%。這主要是由于物業(yè)銷(xiāo)售預(yù)收賬款13.4億元，按年升41%。物業(yè)銷(xiāo)售預(yù)收賬款是指因物業(yè)銷(xiāo)售未履行，不能作為收入入帳，只能確認(rèn)為一項(xiàng)負(fù)債。當(dāng)未來(lái)物業(yè)完成交收，這些都會(huì)確認(rèn)為收入。

十二、總結(jié)：

總括而言，一家公司核心純利有增長(zhǎng)，加上有一定股息率的公司，從來(lái)筆者都認(rèn)為是值得持有，藍(lán)籌股長(zhǎng)建及領(lǐng)展也是如此。當(dāng)然廖創(chuàng)興企業(yè)與他們業(yè)務(wù)風(fēng)馬牛不相及，但基于香港商廈及內(nèi)地樓市的高溫短期內(nèi)都難言出現(xiàn)退熱潮，未來(lái)廖創(chuàng)興企業(yè)的股息及股價(jià)便可平穩(wěn)向上，做到上述提到的兩點(diǎn)優(yōu)質(zhì)股份關(guān)鍵，成為一只非常具投資價(jià)值的潛力股。（編輯：何鈺程）