國金證券：政策暖風(fēng)頻吹寬松基調(diào)延續(xù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)回暖

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報(bào)告稱，未來寬松政策將持續(xù)落地，上半年行業(yè)銷售延續(xù)相對(duì)低迷態(tài)勢(shì)，1-4月全國商品房銷售金額同比下降29.5%，高能級(jí)城市市場(chǎng)更加穩(wěn)定，且多數(shù)城市改善型產(chǎn)品成交套數(shù)同比上漲，高能級(jí)城市和改善需求將引領(lǐng)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)回暖。地產(chǎn)板塊，推薦銷售投資逆勢(shì)增長(zhǎng)、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市、主打改善產(chǎn)品的房企，如綠城中國(03900)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)。物業(yè)板塊，預(yù)計(jì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的民營(yíng)物企未來估值將有修復(fù)，推薦碧桂園服務(wù)(06098)和旭輝永升服務(wù)(01995)。

國金證券主要觀點(diǎn)如下：

政策暖風(fēng)頻吹，寬松基調(diào)將延續(xù)。

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要支撐，2022年以來調(diào)控寬松政策頻出：全國層面有中央政治局會(huì)議的定調(diào)、央行對(duì)利率水平的調(diào)整;地方層面，各地相繼通過下調(diào)房貸利率、降低首付比例、放松限購限售等措施促進(jìn)購房需求，而受市場(chǎng)情緒和疫情影響，政策效果尚不明顯。該行認(rèn)為未來政策的出臺(tái)將更加注重協(xié)同性，通過政策組合拳實(shí)現(xiàn)“1+1>2”，預(yù)計(jì)房貸利率仍有下降空間，首套房貸利率或最低至4.0%;高能級(jí)城市的認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)和二套首付比例或?qū)⑦M(jìn)一步寬松;各城市限購限售寬松力度或根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)整深化，局部新房限價(jià)或有突破;棚改或在中西部城市推廣，而城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)速度將加快。

市場(chǎng)銷售在高能級(jí)城市和改善需求引領(lǐng)下有望實(shí)現(xiàn)困境反轉(zhuǎn)。

上半年行業(yè)銷售延續(xù)相對(duì)低迷態(tài)勢(shì)，1-4月全國商品房銷售金額同比下降29.5%;不同城市能級(jí)、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)銷售表現(xiàn)分化，高能級(jí)城市市場(chǎng)更加穩(wěn)定，且多數(shù)城市改善型產(chǎn)品成交套數(shù)同比上漲。該行認(rèn)為在寬松政策相繼落地、疫情逐步控制后，市場(chǎng)基本面好的一二線、長(zhǎng)三角城市將率先回暖，而改善型需求將引領(lǐng)本輪市場(chǎng)復(fù)蘇，房企銷售也將從普遍低迷走向分化，該行測(cè)算全國商品房銷售面積單月有望在8月同比轉(zhuǎn)正，全年預(yù)計(jì)同比下滑11.3%。

投資拿地以國企為主力，開竣工下半年逐步恢復(fù)。

拿地方面，上半年土拍低溫，1-5月全國宅地成交面積同比下滑58.9%;土拍競(jìng)爭(zhēng)溫和疊加政策調(diào)整，房企拿地利潤(rùn)空間上漲;參與者以央企、國企和平臺(tái)公司為主，一批次集中土拍拿地占比76%;預(yù)計(jì)下半年銷售回暖帶動(dòng)投資恢復(fù)，民企投資力度或有提高，但國企仍是主力。開竣工方面，房企投入意愿不強(qiáng)，1-4月全國新開工和竣工面積分別同比下降26.3%和11.9%，預(yù)計(jì)全年新開工面積同比下降16.3%，竣工面積同比增長(zhǎng)0.6%，開發(fā)投資金額同比下降4.6%。

國企享有融資優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)民企資金環(huán)境有望改善。

2022年上半年，房企普遍銷售下滑，國企通過良好的融資尚能維持穩(wěn)健發(fā)展，而部分民企陷入現(xiàn)金流困境，債務(wù)違約事件頻出。隨著全國統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管政策落地、地方政府和主要金融機(jī)構(gòu)對(duì)問題房企定點(diǎn)幫扶、監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債等系列舉措的推進(jìn)，該行認(rèn)為未來國企的資金優(yōu)勢(shì)仍然明顯，而優(yōu)質(zhì)民企的資金環(huán)境也有望迎來改善。

物業(yè)板塊分化明顯，關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健程度成定價(jià)關(guān)鍵。

復(fù)盤歷史發(fā)現(xiàn)，在2019年1月至2021年6月，物業(yè)股曾有過獨(dú)立上漲行情。但2021年7月至今，隨著地產(chǎn)銷售下行且進(jìn)入負(fù)面循環(huán)，物業(yè)走勢(shì)完全被地產(chǎn)主導(dǎo)。當(dāng)前物業(yè)板塊根據(jù)關(guān)聯(lián)房企的穩(wěn)健程度明顯分化為三個(gè)梯隊(duì)，估值從高到底分別是：國企物管公司、民企物管公司且關(guān)聯(lián)房企相對(duì)穩(wěn)健、民企物管公司且關(guān)聯(lián)房企處境較為困難。從PE來看，上述三類公司均值分別為27.9x、18.9x和7.8x。從2022PEG來看，三類公司均值分別為0.68、0.34和0.16。

風(fēng)險(xiǎn)提示：寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳;疫情影響市場(chǎng)恢復(fù);物業(yè)增值服務(wù)發(fā)展不順。