是時(shí)候買入綠城管理控股(09979)了?

5月26日，綠城管理控股(09979)召開了一場(chǎng)線上線下同步的經(jīng)營(yíng)專題會(huì)議，并對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況、發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)形式進(jìn)行了全方位闡釋，信息之全面、內(nèi)容之深刻也引起了眾多投資者的側(cè)目。

如大家所料想的那樣，從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，受反反復(fù)復(fù)的疫情影響，4月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比下降2.9%，而代建行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要一環(huán)自然也受到一定影響。

因此，整體來(lái)看，受疫情擾動(dòng)和經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，綠城管理控股雖然部分業(yè)務(wù)有所承壓，但在建面積、新拓項(xiàng)目等核心指標(biāo)持續(xù)增長(zhǎng)以及探索到更為適用于自身發(fā)展的商業(yè)模式等表現(xiàn)，還是向市場(chǎng)傳遞了積極的信號(hào)。

由此，也是時(shí)候討論一下關(guān)于綠城管理控股的投資機(jī)會(huì)了。

一是，雖然銷售有所下降，但由于只有<20%的總收入跟銷售掛鉤，因此公司整體收入增速指引不變。

具體而言，部分地區(qū)因?yàn)橐咔楣芸卣哧P(guān)系，銷售、土拍、新開工、施工以及竣工等房地產(chǎn)開發(fā)鏈條均有所受阻。受此影響，綠城管理目前的銷售數(shù)據(jù)也有所承壓——同比降幅約為25%。結(jié)合宏觀環(huán)境來(lái)看，該公司的銷售下滑也是情理之中的事，無(wú)需過(guò)多解讀。

而需要指出的是，綠城管理的政府代建、資方代建、商業(yè)代建三類業(yè)務(wù)中，只有商業(yè)代建中的一小部分收入與項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)掛鉤，占總收入比重約為20%，所以公司銷售下降的額度較為有限，對(duì)公司整體的影響也是比較小的。

鑒于此，綠城管理也在經(jīng)營(yíng)專題會(huì)上表示，2022半年度及年度歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，預(yù)期仍是比較良好。而這也就是說(shuō)，該公司不需要修改、調(diào)整年初給出的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)指引——即在3月份業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城管理提出的2022年以及后面年份的歸母凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)30%的業(yè)績(jī)指引。

二是，在建面積、新拓項(xiàng)目呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)疊加政府代建的“藍(lán)海機(jī)遇”，公司未來(lái)增長(zhǎng)確定性較高。

在會(huì)上，綠城管理還披露了幾大亮眼數(shù)據(jù)：一方面，截止5月25日，該公司在建面積、新拓項(xiàng)目代建費(fèi)分別為4530萬(wàn)平方米、29.5億元，較去年同期繼續(xù)增長(zhǎng)，這意味著，在略顯疲弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，該公司當(dāng)下增長(zhǎng)動(dòng)能仍比較充足;另一方面，期內(nèi)，該公司的在庫(kù)的意向項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)600個(gè)，超出同期水平，考慮到每個(gè)新拓代建項(xiàng)目往往需要3-5年的消化時(shí)間，這也意味著該公司未來(lái)成長(zhǎng)確定性較高。

從項(xiàng)目結(jié)構(gòu)來(lái)看，政府代建項(xiàng)目大幅增長(zhǎng)是構(gòu)成綠城管理整體代建項(xiàng)目增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在——今年上半年，綠城管理整個(gè)政府代建收入增長(zhǎng)很快，而2021年該公司的政府保障房業(yè)務(wù)則同比增長(zhǎng)61.6%，而這一發(fā)展趨勢(shì)背后則是則是政府代建背后的萬(wàn)億“藍(lán)海機(jī)遇”。

想必大家也知道，在“房住不炒”的總基調(diào)下，保障性租賃住房后續(xù)將會(huì)成為行業(yè)發(fā)展絕對(duì)主力——據(jù)中信證券研報(bào)預(yù)計(jì)“十四五”期間全國(guó)保障性住房建設(shè)將達(dá)900萬(wàn)套，涉及投資2.34萬(wàn)億元。而再疊加保障性住房“穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求”的特征利好，在當(dāng)下“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下，有充分的理由可以相信，政府代建項(xiàng)目將成為綠城管理的增長(zhǎng)“穩(wěn)定器”，促進(jìn)該公司后續(xù)業(yè)績(jī)持續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

三是，通過(guò)業(yè)務(wù)創(chuàng)新、打造多元增長(zhǎng)曲線、兼并購(gòu)措施等手段領(lǐng)跑行業(yè)，從而促使公司的發(fā)展“護(hù)城河”更為堅(jiān)固。

模式創(chuàng)新上，在代建行業(yè)越來(lái)越“卷”的背景下，相比后入場(chǎng)的傳統(tǒng)房企而言，雖然這些房企在“造房子”具備一定的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，但由于代建行業(yè)是to B行業(yè)，不是to C行業(yè)。此背景下，具備to B思維的綠城管理自然具有先天的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，另外，基于這一認(rèn)知，綠城管理創(chuàng)新性的推出“確幸時(shí)代”新體系，滿足委托方和購(gòu)房者雙向需求，從而繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

與此同時(shí)，綠城管理還在業(yè)務(wù)上做出了一定的創(chuàng)新，除了與大型AMC合作，大力推進(jìn)資方代建項(xiàng)目外，綠城管理在一些特許領(lǐng)域，比如部隊(duì)軍改房等也有突破，已有項(xiàng)目相繼落地。另外，今年1月，針對(duì)于主營(yíng)業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，綠城管理還啟動(dòng)對(duì)浙江熵里的收購(gòu)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)能夠?yàn)榫G城管理貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入，并且管理層預(yù)期浙江熵里今年的收入和利潤(rùn)可以達(dá)到收購(gòu)時(shí)的對(duì)賭約定。

基于上述種種動(dòng)作的促進(jìn)，不難看出，不論是現(xiàn)在，還是未來(lái)，綠城管理的成長(zhǎng)確定性還是比較大的。

值得注意的是，從股價(jià)層面上來(lái)看，自2022年2月中旬以來(lái)，受房地產(chǎn)下行壓力影響，綠城管理的股價(jià)有所下行，期間累跌約20%;估值也有所回落，截止目前市盈率TTM不到16倍。考慮到上述動(dòng)作所帶來(lái)的增長(zhǎng)空間，智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，后續(xù)綠城管理股價(jià)和估值會(huì)迎來(lái)一個(gè)較大的修復(fù)反彈空間，故此也是時(shí)候買入綠城管理了。