天譽(yù)置業(yè)（00059）股價(jià)跳水大跌超80%：百億債務(wù)纏身，業(yè)績(jī)“大變臉”

大起大落，港股好不痛快。

4月22日，百億房企天譽(yù)置業(yè)（00059）午后股價(jià)大幅跳水，盤中最低跌82.29%至0.084港元，隨后緊急停牌。

這是一幕似曾相識(shí)的場(chǎng)景。就在今年2月，一家閩系房企午后開(kāi)盤直線跳水，跌幅達(dá)81.4％；另一家房企盤中亦閃崩超80％。去年9月，另外兩家房企也遭遇閃崩，一家盤中暴跌90%，另一家一日跌超50%。

縱觀各房企股價(jià)突然大跌的原因，均是因?yàn)槭袌?chǎng)爆出利空消息，房企短期債務(wù)纏身，面臨較大資金壓力。

五一假期一過(guò)，5月3日，天譽(yù)置業(yè)出現(xiàn)“絕地反彈”，股價(jià)大漲89.41%，但較閃崩前4月21日的收盤價(jià)仍下跌66.46%。

老牌粵系房企緣何忽現(xiàn)閃崩？這還要從天譽(yù)置業(yè)2021年的業(yè)績(jī)說(shuō)起。

凈虧超2億，業(yè)績(jī)“大變臉”

天譽(yù)置業(yè)成立于1993年，于2006年登陸港股，主要業(yè)務(wù)為物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理及商業(yè)營(yíng)運(yùn)。公司旗下物業(yè)包括住宅及商業(yè)物業(yè)、辦公室、服務(wù)式公寓及酒店等。

近幾年來(lái)，天譽(yù)置業(yè)的業(yè)績(jī)一直穩(wěn)中向好，營(yíng)收凈利逐年增長(zhǎng)。2017年-2020年，其分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入48.81億元、61.92億元、65.91億元以及77.02億元，同期歸母凈利潤(rùn)為5.5億元、7.51億元、7.92億元以及9.51億元。

但就在2021年，天譽(yù)置業(yè)的業(yè)績(jī)卻出現(xiàn)了“大變臉”。公司發(fā)布的2021財(cái)年年報(bào)中稱，公司在2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.63億元，同比下降0.51%；毛利潤(rùn)為16.97億元，同比下降21.73%；歸屬母公司凈利潤(rùn)同比止盈轉(zhuǎn)虧，凈虧損2.84億元，基本每股收益為-0.04元。

除了業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧之外，更令人擔(dān)心的則是公司的巨額債務(wù)。

財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，2019-2021年，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流缺口由3.39億元擴(kuò)大至14.63億元。公司凈資產(chǎn)收益率（ROE）在2021年也出現(xiàn)大幅下滑，從2020年的24.11%跌至-6.63%。

在天譽(yù)置業(yè)復(fù)牌的公告中，公司公布稱，截止2021年12月31日，天譽(yù)置業(yè)總有息負(fù)債為114.76億元，其中余斌通過(guò)擔(dān)保向天譽(yù)置業(yè)提供財(cái)務(wù)資助，其擔(dān)保金額為27.73億元。

值得一提的是，就在此次股價(jià)暴跌前一周，天譽(yù)置業(yè)的機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)展望被調(diào)為“負(fù)面”。據(jù)報(bào)道，因天譽(yù)置業(yè)選擇停止參與評(píng)級(jí)，惠譽(yù)沒(méi)有足夠的信息維持相關(guān)評(píng)級(jí)，因此天譽(yù)“B-”長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，展望“負(fù)面”，并撤銷其“B-”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償債券評(píng)級(jí)，以及“RR4”回收率評(píng)級(jí)。

公司核數(shù)師（普華永道）意見(jiàn)報(bào)告顯示，天譽(yù)置業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)存在重大不確定性。公司應(yīng)于12個(gè)月內(nèi)償還的短期銀行及其他借款為人民幣67.77億元（其中包括 貴集團(tuán)發(fā)行的部分海外債合計(jì)人民幣33.06億元），現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為人民幣13.31億元以及受限資金人民幣28.8億元，合計(jì)約42.1億元。

豪宅+舊改，重點(diǎn)布局大灣區(qū)

從營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，天譽(yù)置業(yè)的主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)銷售、物業(yè)管理服務(wù)、投資物業(yè)租金以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)。其中，物業(yè)銷售貢獻(xiàn)營(yíng)收74.84億港元，占營(yíng)收比重為97.66%，而其他業(yè)務(wù)占比不足3%。

截至2021年12月31日，天譽(yù)置業(yè)項(xiàng)目組合與潛在土地儲(chǔ)備總建筑面積為3300萬(wàn)平方米，主要位于粵港澳大灣區(qū)廣州、深圳、中山、珠海、惠州，華南地區(qū)南寧及桂林、華東地區(qū)徐州及南昌，以及中國(guó)西南地區(qū)重慶、昆明及貴州。

赴港上市16年來(lái)，天譽(yù)置業(yè)也做出過(guò)不少令人眼前一亮的項(xiàng)目。

其中，位于廣州的一線江景豪宅項(xiàng)目“海珠天譽(yù)半島”，一度深受業(yè)界關(guān)注，被成為“最接近廣州人文氛圍的豪宅”。該項(xiàng)目于2011年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，2015年元旦以均價(jià)4萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤，截止目前仍有4套復(fù)式（面積為820-1080㎡）在售，毛坯報(bào)價(jià)18萬(wàn)元/平方米，精裝修報(bào)價(jià)25萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，2019年，有媒體爆料出天譽(yù)半島花園的多個(gè)房子陸續(xù)出現(xiàn)墻體滲水、鋼化玻璃自爆等質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主們多次向開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司反映都并未解決問(wèn)題，并且當(dāng)初開(kāi)發(fā)商所宣傳的室內(nèi)恒溫游泳池不僅沒(méi)有開(kāi)放，也未出現(xiàn)在調(diào)整后的規(guī)劃圖紙上，或有“虛假?gòu)V告”之嫌。

黃埔區(qū)九佛街鳳尾村舊改項(xiàng)目則是天譽(yù)置業(yè)旗下的另一個(gè)重要項(xiàng)目。項(xiàng)目建新范圍用地面積約49公頃，改造后總建筑面積約158萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目計(jì)劃被打造為住宅、商業(yè)、休閑集一體的項(xiàng)目，建設(shè)300米超高層綜合體，作為生物醫(yī)藥價(jià)值創(chuàng)新園園區(qū)的唯一配套住宅項(xiàng)目，解決生物醫(yī)藥價(jià)值創(chuàng)新園產(chǎn)業(yè)園區(qū)中人才的生活需求。

不過(guò)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工年份為2024-2027年，可謂遠(yuǎn)水解不了近渴，短期內(nèi)還無(wú)法為天譽(yù)置業(yè)貢獻(xiàn)收入。

房地產(chǎn)市場(chǎng)“至暗時(shí)刻”或已過(guò)去

2021年，中國(guó)房企迎來(lái)了久違的“寒冬”。

上半年，隨著監(jiān)管部門提出“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)、以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)收緊房企融資，業(yè)內(nèi)房企洗牌加速，多家高杠桿房企業(yè)績(jī)暴雷，出現(xiàn)違約危機(jī)。

下半年，監(jiān)管層多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策基調(diào)趨于溫和，但大環(huán)境依舊承壓，房地產(chǎn)行業(yè)尾部房企風(fēng)險(xiǎn)集中出清仍將持續(xù)。

2021年全年，房地產(chǎn)板塊企業(yè)綜合營(yíng)收放緩、毛利率下行、減值損失占比大增。據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，縱觀TOP200房企的整體表現(xiàn)，4成房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，全年銷售目標(biāo)完成率平均值為 88%，與往年房企平均超100%完成銷售目標(biāo)的情況相差甚遠(yuǎn)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)房企平均銷售增速僅為4.2%，遠(yuǎn)低于2018年40%左右的水平。在頭部房企業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，一些處于中上游的房企卻憑借著深耕重點(diǎn)城市而保持了穩(wěn)健的增速；民營(yíng)房企“節(jié)衣縮食”的同時(shí)，許多央企、國(guó)企以及地方城投公司則憑借著雄厚的資金在拿地上表現(xiàn)更加活躍，有望迎來(lái)新一輪業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)聲鶴唳同樣影響到了上市房企在資本市場(chǎng)的股價(jià)表現(xiàn)。

全年A股地產(chǎn)股中，65只地產(chǎn)個(gè)股上漲，73只地產(chǎn)個(gè)股下跌，中位數(shù)跌幅4.55%；港股地產(chǎn)股中，93只地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股上漲，198只地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股下跌，70只個(gè)股跌幅超20%，中位數(shù)為-8.50%。

進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)緩吹，房企融資政策從全面收緊轉(zhuǎn)向邊際放松，多城陸續(xù)出臺(tái)限跌、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，給行業(yè)帶來(lái)了一絲解凍的預(yù)兆。

未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式將成為過(guò)去，輕資產(chǎn)模式、多元化布局將成為行業(yè)熱點(diǎn)。在房企降杠桿的同時(shí)，為尋找新的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力，城市更新、長(zhǎng)租房、社區(qū)商業(yè)等多個(gè)賽道有望迎來(lái)房企發(fā)力。

在穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)將迎來(lái)較多利好政策，市場(chǎng)板塊亦或?qū)⒂|底反彈。積極進(jìn)行多元化布局、現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企值得進(jìn)行更多關(guān)注。