合生創(chuàng)展(00754)“蹭”萬達(dá)熱點(diǎn)，但股價(jià)還是飛不起來

近日，沉寂多年的合生創(chuàng)展（00754）因公司董事局主席朱孟依被曝接盤萬達(dá)集團(tuán)旗下的南昌西湖萬達(dá)廣場而再次走入聚光燈下。

其實(shí)，創(chuàng)建于1992年的合生創(chuàng)展，早在20世紀(jì)末便迎來發(fā)展黃金期，那時(shí)，合生創(chuàng)展利用資本優(yōu)勢，攻城略地，迅猛發(fā)展到2004年這一年時(shí)，公司摘得銷售額百億桂冠，成為業(yè)內(nèi)第一家沖上百億大關(guān)的房企。而當(dāng)年，萬科的銷售額還只有91.6億元。

彼時(shí)，合生創(chuàng)展的兇猛和銳氣令人敬佩，就連王石也稱贊其為“中國房地產(chǎn)航空母艦”。然而十多年過去后，合生創(chuàng)展已被萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕超。

從銷售額來看，2017年上半年萬科沖高到2771.8億元，而合生創(chuàng)展僅為44.52億元，前者的銷售額已經(jīng)是后者的62倍。另外，目前萬科總市值在2434億港元，而合生創(chuàng)展總市值在169億港元，萬科的市值已經(jīng)相當(dāng)于14個(gè)合生創(chuàng)展的市值。

合生創(chuàng)展的沒落令人大跌眼鏡，而曾經(jīng)輝煌一時(shí)的它此番借助“接盤”萬達(dá)廣場才再次重回業(yè)界的視線。雖然萬達(dá)集團(tuán)回應(yīng)稱：這屬于建成移交不是“拋售”。

其實(shí)，早在2012年合生創(chuàng)展第二代掌門人朱桔榕走上臺前之時(shí)，業(yè)界便期待該公司滯后的發(fā)展步調(diào)有所改變，如今5年已過，合生創(chuàng)展的發(fā)展卻依然掉隊(duì)。

土儲是公司翻身重要籌碼

如今合生創(chuàng)展業(yè)績下滑嚴(yán)重，不過其手上還有最后一張可以華麗翻身的王牌——豐富的土儲。合生創(chuàng)展拿地較早，拿地時(shí)間集中于21世紀(jì)的前十年，這為土地高溢價(jià)奠定基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，合生創(chuàng)展的銷售額約44.52億元，同比下降22.9%。在業(yè)內(nèi)人士看來，面對不斷趨嚴(yán)的樓市調(diào)控政策，該公司2017年的銷售額如要達(dá)到2016年的水平，下半年的銷售壓力較大。

實(shí)際上，合生創(chuàng)展在2016年的銷售額僅約81.05億元，同比下降18.8%。其實(shí)再往前看，多年來合生創(chuàng)展的銷售額一直在百億元徘徊。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展的業(yè)績在2009年沖到150.9億元之后，就止步不前，開始下滑。

在業(yè)界看來，合生創(chuàng)展的沒落與公司布局和產(chǎn)品定位的局限性有著很大的關(guān)系。自1995年以來，合生創(chuàng)展開始在全國范圍內(nèi)開拓項(xiàng)目。在過去幾年，合生創(chuàng)展重點(diǎn)投資在廣州、北京、天津及上海等一線城市。

合生創(chuàng)展在一線城市堅(jiān)持高端定位，頻頻開發(fā)超級大盤或者頂級豪宅項(xiàng)目。據(jù)悉，合生創(chuàng)展自2008年啟動高端地產(chǎn)戰(zhàn)略，在北京、上海、廣州、天津四地相繼投資建設(shè)霄云路8號、東郊別墅、佘山東紫園、京津新城獨(dú)島別墅、廣州珠江帝景等七大高端物業(yè)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，合生創(chuàng)展這樣的定位令其陷入高溢價(jià)、慢周轉(zhuǎn)的循環(huán)，因?yàn)樵诖蟊P上開發(fā)投入資本過多，嚴(yán)重影響資金的使用效率，導(dǎo)致公司錯失地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。

高端、大盤的產(chǎn)品路線拖慢了合生創(chuàng)展的開發(fā)步伐。據(jù)了解，目前北京市住建委督促389個(gè)在途項(xiàng)目盡快入市，其中就有合生創(chuàng)展旗下的合生霄云路8號以及合生濱江帝景這兩個(gè)項(xiàng)目。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，合生創(chuàng)展的高端產(chǎn)品定位陷其于窘境，不過其效仿港式房企“囤地生財(cái)”的策略，卻也給了公司業(yè)績翻身的重要籌碼——豐富的土儲。

據(jù)了解，合生創(chuàng)展于1998年在港交所主板上市，登錄資本市場后，合生創(chuàng)展開始利用資本優(yōu)勢大量儲備土地。

數(shù)據(jù)顯示，2000年，合生創(chuàng)展土地儲備只有442.20萬平方米，2003年升至1000萬平方米之上。2009年至今，這一數(shù)據(jù)一直穩(wěn)定在3000萬平方米之上，2012至2016年土儲分別為3324萬平方米、3345萬平方米、3269萬平方米、3099萬平方米、3013萬平方米。

近年來，合生創(chuàng)展很少在公開土地市場拿地，其大量的低價(jià)土儲主要是在2009年之前獲取。如今這些地塊溢價(jià)水平如何？以還在開發(fā)建設(shè)的合生霄云路8號為例。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的計(jì)算，合生創(chuàng)展在 2007年取得北京霄云路8號地塊的樓面價(jià)為9600元/平方米。與該地塊同處于北京三環(huán)附近的豐臺區(qū)西鐵營村0501-634等地塊剛在今年7月18日，被金茂國瑞世茂聯(lián)合體以78.7億元收入囊中，據(jù)測算，該地塊平均樓面價(jià)在8萬/平米左右。以此為參照，也就是說10年間，北京霄云路8號的樓面價(jià)漲了7倍。

這僅是一塊地的溢價(jià)水平。其實(shí)，合生創(chuàng)展曾拿過平均地價(jià)低至78元/平方米的土地。如果這些“白菜價(jià)”的土地能夠獲得恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)，合生創(chuàng)展便能取得可觀的利潤，這是扭轉(zhuǎn)業(yè)績的關(guān)鍵一步。

資本市場的“冷清”回應(yīng)

雖然合生創(chuàng)展手中有充足的“糧草”，但是這拯救不了公司目前下滑的業(yè)績。以至于在上半年內(nèi)房板塊大牛市中，資本市場也依然“冷清”回應(yīng)公司的發(fā)展。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，2017年上半年，受南下資金掃貨、大行唱好、房企業(yè)績表現(xiàn)強(qiáng)勁等多重因素影響，整個(gè)內(nèi)房板塊多次暴漲，許多房企估值得到修復(fù)，股價(jià)翻倍大幅上揚(yáng)。

而合生創(chuàng)展的股價(jià)表現(xiàn)卻大幅落后同業(yè)，開年至今累計(jì)漲幅僅約10%。另外，該股每日交投量也少，根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，最低只有36萬港元，最高也僅沖到5134萬港元，日均交投量僅有438萬港元，這和那些交投量以“億”計(jì)量的房企相差甚遠(yuǎn)。

另外，從一些參考指標(biāo)來看，現(xiàn)在合生創(chuàng)展估值還較低。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，目前，合生創(chuàng)展的動態(tài)PE和PB分別約4倍和0.3倍，而這兩項(xiàng)指標(biāo)的行業(yè)平均值已經(jīng)提高到約19倍和1倍。

短時(shí)間來看，合生創(chuàng)展業(yè)績下滑難贏投資者信心，不過也有投資者把寶押在公司土儲上。只是這樣的選擇，需要耐心去等待公司業(yè)績兌現(xiàn)。而這過程中，也還需觀察公司管理層的決策是否正確。對于心急的投資者而言，還需謹(jǐn)慎“下注”。