中信證券：政策方向明確 看好藍(lán)籌房企

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報稱，政策方向明確，看好藍(lán)籌房企。房地產(chǎn)行業(yè)同比下降40%-50%并非行業(yè)常態(tài)，中信證券相信主管部門會積極出臺政策去穩(wěn)定需求，也有能力穩(wěn)定預(yù)期。從歷史復(fù)盤看，政策放松周期地產(chǎn)板塊和龍頭地產(chǎn)股的超額收益都非常顯著。推薦保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、綠城中國(03900)、美的置業(yè)(03990)、招商蛇口(001979.SZ)、萬科企業(yè)(000002.SZ)、華潤置地(01109)和龍湖集團(tuán)(00960)。

三月基本面探底，而托底需求的政策，也在更廣闊的地理范圍，以更大的尺度出臺。中信證券相信，基本面可以在二季度回穩(wěn)向上，而銷售的恢復(fù)，也是信用問題解決的前提。中信證券看好藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)。

政策更進(jìn)一步，積極托底需求。

根據(jù)各地方政府網(wǎng)站，近期，蘭州等地密集出臺房地產(chǎn)放松政策，包括取消和放松限購、限貸等，也包括加快項(xiàng)目開發(fā)、推進(jìn)貨幣化安置，提升預(yù)售資金使用效率，降低土地付款要求、降低預(yù)售條件等。這些政策中部分內(nèi)容較此前鄭州政策對需求的刺激力度更大，一些內(nèi)容也仿照此前哈爾濱直接廢止2018年政策的做法。政策也普遍意識到，僅僅依靠供給側(cè)資金流動，無法解決行業(yè)的信用、交付、投資、拿地等諸多問題，刺激需求是必然之選。

3月基本面探底。

3月，中信證券跟蹤的45個城市成交20.0萬套，同比下降41.1%（2月下降24.7%），17個城市二手房成交6.4萬套，同比下降34.0%（2月下降33.2%）。中信證券跟蹤的18個企業(yè)銷售額同比下降45.5%，一季度下降42.3%。高信用公司下降33.8%，一般信用公司下降77.2%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。應(yīng)該說，基本面探底加速了政策的出臺。一季度末，38家主流中國開發(fā)企業(yè)中出現(xiàn)債務(wù)違約和展期的有8個，其總資產(chǎn)占26.1%，總負(fù)債占26.6%，有息負(fù)債為29.2%。房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險開始擴(kuò)散，這種擴(kuò)散影響到行業(yè)的正常循環(huán)，包括資產(chǎn)的定價、供應(yīng)商付款、房屋交付，以及金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)安全。

預(yù)計政策作用之下，基本面二季度起緩慢恢復(fù)。

房價已經(jīng)企穩(wěn)，并未持續(xù)下跌，中信證券跟蹤的活躍二手房交易顯示，2021年三季度房價出現(xiàn)明顯調(diào)整，但從四季度開始企穩(wěn)至今。按揭利率持續(xù)下降、首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)降低、公積金貸款支持加大，共同帶動房貸成本下降。另外，居民杠桿率處于較低水平，2021年住房交易杠桿率為37.5%，為過去6年最低，京滬交易杠桿率僅為20%左右。鄭州等城市的案列也顯示，放松政策對交易刺激作用明顯。如果銷售可以恢復(fù)，相信信用環(huán)境恢復(fù)可以期待。

風(fēng)險因素：

房地產(chǎn)放松政策時間及力度不及預(yù)期的風(fēng)險，部分企業(yè)持續(xù)出現(xiàn)債務(wù)問題的風(fēng)險。