光大證券：維持中國(guó)海外發(fā)展(00688)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí) 多元增長(zhǎng)極逐步釋放

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持中國(guó)海外發(fā)展(00688)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，受行業(yè)盈利空間持續(xù)下行影響，下調(diào)2022-23年預(yù)測(cè)核心EPS為3.65(下調(diào)7.2%)/4.01(下調(diào)7.7%)元，新增24年預(yù)測(cè)核心EPS為4.36元;現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)22-24年P(guān)E核心估值為5.1X/4.7X/4.3X。作為央企領(lǐng)頭羊，于成本管控上為行業(yè)標(biāo)桿，四十余年深耕核心一二線的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)使得公司享有較高品牌溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，近年加速推進(jìn)“藍(lán)海戰(zhàn)略”，積極開(kāi)拓商業(yè)等多元賽道，致力于維持行業(yè)領(lǐng)先的價(jià)值創(chuàng)造能力。

事件：公司發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)公告，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2422.4億元(+30.4%);實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)401.6億元(-8.5%)。

光大證券主要觀點(diǎn)如下：

結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅提升，多元增長(zhǎng)極逐步釋放;高能級(jí)城市鞏固深耕成果;土地投資節(jié)奏靈活;高信用優(yōu)勢(shì)突出

1)2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2422.4億元(人民幣，下同)，同比提升30.4%。其中，公司18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目于期內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)，迎來(lái)入市高峰，持有商業(yè)運(yùn)營(yíng)建面同比增加94萬(wàn)平;對(duì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)收入為51.7億元，同比增長(zhǎng)17.4%。此外，公司積極發(fā)展教育、養(yǎng)老、物流等業(yè)務(wù)，致力于維持行業(yè)領(lǐng)先的價(jià)值創(chuàng)造能力。

2)2021年，公司取得歸母凈利潤(rùn)401.6億元，同比下滑8.5%，主要系行業(yè)盈利空間普遍下行，公司銷(xiāo)售毛利率較20年下滑6.5pct至23.5%所致，疊加投資物業(yè)公允值收益、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入及合營(yíng)公司應(yīng)占收益較20年同期下滑顯著，對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)率16.6%，仍領(lǐng)先行業(yè);取得歸母核心凈利潤(rùn)363.8億元，同比下滑4.3%。當(dāng)期每股基本盈利3.67元，年度合計(jì)派發(fā)股息為每股121港仙。

3)2021年，公司(含合聯(lián)營(yíng)公司)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售額3695.0億元，同比增長(zhǎng)2.4%;對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售樓面面積為1890萬(wàn)平。值得注意的是，當(dāng)期公司在31個(gè)城市的銷(xiāo)售額進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三名，在北京、上海、廣州等城的銷(xiāo)售額超過(guò)百億元，公司在主流城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升。

4)在“兩集中”及“三道紅線”融資監(jiān)管背景下，公司理性把控前松后緊的投資節(jié)奏，加速推進(jìn)“藍(lán)海戰(zhàn)略”，通過(guò)參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項(xiàng)目建設(shè)多渠道獲取土地資源。21年，公司在內(nèi)地25個(gè)城市合計(jì)新增土地儲(chǔ)備57宗，對(duì)應(yīng)權(quán)益購(gòu)地金額1297.5億元，新增貨值2882.2億元。截至21年底，公司(含合聯(lián)營(yíng)公司)土地儲(chǔ)備為8077萬(wàn)平方米，存續(xù)比約4.3X。

5)截至21年末，公司扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率53.6%，凈負(fù)債率31.1%，現(xiàn)金短債比約2.4X，維持“三道紅線”綠檔。央企背景優(yōu)勢(shì)利于公司運(yùn)作境內(nèi)外雙融資平臺(tái)，21年公司平均融資成本僅3.55%，繼續(xù)保持行業(yè)最低區(qū)間。

風(fēng)險(xiǎn)提示：推盤(pán)銷(xiāo)售不及預(yù)期，政策調(diào)控超預(yù)期，項(xiàng)目竣工不及預(yù)期等。