康橋悅生活（02205）：合約、在管面積高雙位數增長，多維度布局下的高成長力

3月31日，物管行業(yè)“新秀”康橋悅生活（02205）交出了上市以來的第一份年度“成績單”。

據財報數據顯示，2021年，該公司實現收入7.84億元，同比增36.1%；毛利為2.04億元，同比增長15.5%；剔除上市費用后，凈利潤約為1.03億元，同比增加4.5%；每股盈利0.14元，末期股息為每股0.03元。

從核心財務數據的表現來看，康橋悅生活這一份成績單無疑盡顯了“韌性增長”的特點。

營收的增長，意味著該公司擁有源源不斷的向上增長動能，接下來，不妨透過康橋悅生活的財報進一步分析：物管行業(yè)波動之際，該公司是憑借什么樣的增長動能才能交出了一份韌性滿滿的成績單呢？

合約、在管面積維持高雙位數增長 規(guī)模擴張夯實增長基石

據悉，康橋悅生活是一家“起步于河南，但業(yè)務范圍卻不止于河南”的全國綜合性物管企業(yè)。

具體而言，成立于2007年的康橋悅生活，在深耕河南“大本營”的同時，還不斷把業(yè)務觸角延伸到河南以外的重點地區(qū)。截至目前，該公司的業(yè)務范圍已經擴張至浙江、江蘇、湖北、河北、廣東、山東、陜西等地區(qū)。

而在較為波動的2021年，該公司亦再次用高雙位數增長的在管面積和合約面積，證明了自己的規(guī)模擴張能力。

據財報數據披露，截至2021年12月31日，康橋悅錄得總合同建筑面積約為53.1百萬平方米，較2020年同期增長36.1%；錄得總在管建筑面積約為23.5百萬平方米，較2020年同期增長約49.6%。而合約面積、在管面積均維持了高雙位數增長之勢，則意味這該公司目前的規(guī)模擴張進展十分順利。

在這其中，還有一個重點指標進一步打開了康橋悅生活的“想象空間”——即合約在管比達到了2.26，超過大部分房企物業(yè)平臺。

一般來說，“合約面積”比“在管面積”代表物業(yè)企業(yè)未來增長空間，該比值越大代表物業(yè)企業(yè)的在管面積增長空間越具想象力。而康橋悅生活合約在管比超過大部分房企物管平臺的表現也意味著未來該公司的成長性較為顯著，發(fā)展空間較大。

而除了“合約在管比”表現亮眼之外，康橋悅生活第三方的外拓能力也不容小覷。

據財報數據顯示，期內，在53.1百萬平方米合約建筑面積中，其來自第三方開發(fā)商的約為41.1百萬平方米，占比77.3%；在23.5百萬平方米的在管建筑面積中，其來自第三方開發(fā)商的約為17.3百萬平方米，占比73.4%。此外，在管建筑面積中非住宅類物業(yè)約為2.0百萬平方米，較2020年增長約106.9%。

基于上，可以看到，不論是在住宅物業(yè)管理面積，還是非住宅物業(yè)管理面積上，康橋悅生活的第三方外拓面積占比均是比較高的。而這也意味著，康橋悅生活并未過多依賴于關聯(lián)公司，“自我造血”較為強悍。

值得一說的是，康橋悅生活第三方外拓能力強勁，與該公司業(yè)務觸角不斷外延、持續(xù)并購不無關系。

比如說，2021年，期內，康橋悅生活收購鼎峰物業(yè)51%股權。目標公司鼎峰物業(yè)涵蓋寫字樓、住宅及中小學等多種業(yè)態(tài)。該次合作不僅擴大河南（特別是鄭州、平頂山等重點城市）市場份額，更豐富了康橋悅生活非住宅業(yè)態(tài)服務。再或者是，報告期內，康橋悅生活還收購了西安立豐物業(yè)80%股份，計劃借此擴大公司在西安的業(yè)務滲透率，同時進一步豐富公司的業(yè)務形態(tài)，增厚公司規(guī)模經濟效益。

從上述種種來看，不難看出，維持高雙位數增長的合約和在管面積、強悍的第三方外拓能力均是康橋悅生活業(yè)績持續(xù)向上的重要增長動能。

“三條主線”+“一主兩翼” 多維度布局保障高成長力

事實上，康橋悅生活2021年業(yè)績盡顯韌性增長特性，與“三條主線”共同發(fā)力也不無關系。

拆分收入結構來看，康橋悅生活的收入主要來自三大業(yè)務，即物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務。

據財報數據顯示，期內，該公司物業(yè)管理服務收入同比增長37.6%至3.51億元，增長原因公司業(yè)務擴張，在管總建筑面積快速增加所致；非業(yè)主增值服務收入同比增長32.5%至3.12億元，增長原因主要是銷售代理服務收入的增加。社區(qū)增值服務增長41.8%至1.21億元，主要增長原因則是在管面積和服務使用者增加及生活服務業(yè)務類型愈加多樣化所致。

（數據來源：康橋悅生活財報）

總結來看，三條主線的增長原因，大概有3大增長關鍵詞：在管面積增長、服務使用者增加以及服務業(yè)務類型多樣化。

而想要進一步探究康橋悅生活業(yè)務增長關鍵詞，結合該公司堅持的“一主兩翼”發(fā)展策略來看，或許能夠看到更多東西。

據智通財經APP了解，該公司的“一主兩翼”的發(fā)展策略，指的是：即：以服務為主，持續(xù)提升服務能力；左翼是持續(xù)推動市場化的拓展能力，持續(xù)的拓展物業(yè)管理的面積，增加服務規(guī)模；右翼是加強在智能科技方面的投入和建設，滿足業(yè)主以及員工各種服務訴求，提升運營效率。

2021年，在“一主兩翼”的發(fā)展方向上，康橋悅生活也的確做出了不少努力，也借此斬獲了許多新的增長動能。

比如說，在“以服務為主”的“主心軸”上，該公司于上半年推出高端服務品牌“悅熙服務”，該服務平臺由“悅熙管家”、“悅熙禮賓”、“悅熙美工”、“悅熙智工”四大板塊組成，可提供包含財富管理、商務旅行、健康體檢、養(yǎng)生美容、教育游學、專屬私宴、綠色公益在內的7大服務模塊，每部分均代表了康橋悅生活的最高服務標準。

眾所周知，在買方市場占主導地位的消費環(huán)境里，“靠優(yōu)質服務取勝”一直是業(yè)內人士彼此心照不宣的共識，對于物管行業(yè)來說，亦是如此。而在“高服務力”的助力和加持下，康橋悅生活自然也就能夠規(guī)模擴張順利，獲得更多的增長動能。

再或者是“市場化拓展能力”這一“左翼”上，由于前面已經詳解過康橋悅生活的規(guī)模擴張，所以在此無需過多贅述，主要把重點放在多元業(yè)態(tài)的拓展上：2021年以來，該公司通過不斷豐富物業(yè)管理組合，堅持多元化戰(zhàn)略，除住宅外，現階段業(yè)務還覆蓋商業(yè)、辦公樓、產業(yè)園、醫(yī)院、高校、營業(yè)廳、體育館等多種業(yè)態(tài)。

此外，其還通過戰(zhàn)略合作的方式布局行業(yè)熱門的城市服務賽道，即與鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司合作成立合資公司——河南軌道悅生活物業(yè)管理有限公司，未來將在城市服務方面持續(xù)發(fā)力。

對于康橋悅生活來說，多元化業(yè)態(tài)帶來的發(fā)展利好，也是顯而易見的——豐富的業(yè)態(tài)不僅可以實現多元化收益，還可以借此打開更大的增長空間，不會依賴某個特定的市場界別，因而也不容易受到市場周期性波動。

綜上種種，不難看出，康橋悅生活能夠在2021實現韌性增長并非偶然，而是在合約和在管面積維持高雙位數增長、第三方外拓能力強勁、“一主兩翼”發(fā)展策略保障公司成長動力等多方面因素共振下的必然結果。未來，隨著其多維度布局帶來的增長動能逐漸釋放，有充分的理由相信，該公司的業(yè)績有望邁入一個新的臺階。