康橋悅生活(02205)2021年在管面積增長49.6% 增值收入占比55.2%

智通財經(jīng)APP獲悉，3月31日，康橋悅生活(02205)發(fā)布了2021年未經(jīng)審核的年度業(yè)績公告。從公告披露看，2021年康橋悅生活整體表現(xiàn)出色，截至2021年12月31日，總營收約783.6百萬元，較上年度同比增長約36.1%;毛利突破2億關(guān)口，達到203.9百萬元，較上年同期增加約15.5%;期內(nèi)溢利(剔除上市費用)約為人民幣102.6百萬元。

規(guī)模方面，康橋悅生活報告期內(nèi)在管面積約為23.5百萬平方米，同比增長近半，達到49.6%，其中約17.3百萬平方米來自第三方，占比73.4%;合約建筑面積達到53.1百萬平方米，比增36.1%，其中第三方面積占比高達77.3%，達到41.1百萬平方米。第三方面積所占比重持續(xù)增長，表明其市場化外拓優(yōu)勢明顯。

除此之外，康橋悅生活非住宅類物業(yè)在管面積實現(xiàn)翻倍增長，增長率高達106.9%，且97.0%面積來自第三方物業(yè)開發(fā)商，進一步充實了其多元化服務(wù)業(yè)態(tài)。

在管項目面積迅猛增長，第三方面積占比超7成

招股書數(shù)據(jù)顯示，2018年末康橋悅生活在管面積為8.73百萬平方米，2019年末增至12.25百萬平方米，2020年末達到15.72百萬平方米。而在3月31日披露的業(yè)績公告中，該數(shù)字已經(jīng)增長至23.5百萬平方米，一年一大步，增長迅猛。管理面積的不斷增長，為擴大整體營收及增值服務(wù)拓展奠定了堅實基礎(chǔ)。

在管面積的持續(xù)增長，除得到了其關(guān)聯(lián)方康橋集團的支撐外，與其在第三方的持續(xù)外拓也關(guān)系密切。公開資料顯示，早在2015年康橋悅生活就開啟了市場化拓展，服務(wù)康橋集團以外的第三方地產(chǎn)開發(fā)商，這給其帶來了優(yōu)質(zhì)項目組合，實現(xiàn)了品牌價值和競爭力的提升。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，康橋悅生活合約面積與在管面積中第三方開發(fā)商面積占比分別為77.3%和73.4%，在規(guī)模以上物企當中處于領(lǐng)先水平。

強化管理密度，非住宅在管面積同比大增106.9%

公開資料顯示，作為全國知名的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，康橋悅生活已逐步將業(yè)務(wù)拓展至河南省以外的重點地區(qū)，包括浙江省、江蘇省、湖北省、河北省、廣東省、山東省及陜西省等8省31市。

2021年，康橋悅生活持續(xù)進行區(qū)域深耕，強化管理密度，提高管理效率，加大在管項目2公里以內(nèi)的項目拓展，并利用好物業(yè)管理最貼近業(yè)主這一優(yōu)勢，持續(xù)性增強增值服務(wù)。在發(fā)展當中，康橋悅生活強化重點區(qū)域聚焦，不斷提升單城市的項目密度，持續(xù)向外擴張。以杭州為例，目前康橋悅生活在杭在管項目已拓展至9個，涵蓋住宅、高端寫字樓、體育館、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，通過有效平衡不同項目之間的不同需求，實現(xiàn)了人力、設(shè)備等資源的合理化利用，提質(zhì)增效，在控制成本的情況下，提升了企業(yè)收入。

2021年7月16日，康橋悅生活在港交所鳴鑼上市，募集了充足資金，隨后便開啟了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收并購。下半年，康橋悅生活接連并購了河南鼎峰物業(yè)、西安立豐物業(yè)，不僅擴大了河南(特別是鄭州、平頂山等重點城市)市場份額，更提升了在河南省外的業(yè)務(wù)滲透率，豐富了非住宅服務(wù)業(yè)態(tài)，有利于優(yōu)化集團資源配置。

近年來，康橋悅生活在非住宅業(yè)態(tài)布局上持續(xù)發(fā)力，商辦、產(chǎn)業(yè)園、學校、醫(yī)院、軌道交通、環(huán)衛(wèi)服務(wù)、銀行等多面開花。以大學類項目為例，服務(wù)從住宅類(專家公寓)走向非住宅類(教學樓、校園、學生宿管等)，從服務(wù)一家(河南大學)到服務(wù)更多家(鄭州大學、河南工業(yè)大學、鄭州城市職業(yè)學院、許昌電氣職業(yè)學校等)。截至2021年12月31日，康橋悅生活非住宅在管面積約為2.0百萬平方米，同比2020年提升約106.9%。

2021年底，康橋悅生活與鄭軌置業(yè)成立合資公司——河南軌道悅生活物業(yè)管理有限公司，進一步對優(yōu)勢資源進行整合，布局軌道交通服務(wù)，助力城市管理。另據(jù)公開資料顯示，軌道悅生活連續(xù)中標鄭州市軌道交通1號線和城郊鐵路一期二期物業(yè)服務(wù)項目、周口市扶溝縣環(huán)衛(wèi)服務(wù)項目，不斷拓新服務(wù)邊界，彰顯了企業(yè)在城市服務(wù)方面的戰(zhàn)略布局。

營收結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，增值業(yè)務(wù)收入占比超五成

隨著業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)需求的持續(xù)提升，以往物企最為注重的物業(yè)費收入已經(jīng)從支柱作用轉(zhuǎn)向了基本盤，而增值服務(wù)則華麗轉(zhuǎn)身，成為了物企的未來增長點?？禈驉偵钤诎l(fā)展當中不斷擴容其內(nèi)容包，實現(xiàn)增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型的多樣化。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，康橋悅生活物業(yè)管理服務(wù)收入約人民幣350.8百萬元，占總收入約44.8%，同比增長37.6%;非業(yè)主增值服務(wù)收入約人民幣311.9百萬元，約占總收入39.8%，同比增長32.5%; 社區(qū)增值服務(wù)收入約人民幣120.9百萬元，約占總收入15.4%，較2020年同期約增加41.8%，其中租售業(yè)務(wù)、拎包入住、社區(qū)團購表現(xiàn)亮眼。以此計算，康橋悅生活非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)收入占據(jù)總收入的55.2%，同樣居于行業(yè)領(lǐng)先水平。

物業(yè)價值發(fā)現(xiàn)時代，增值業(yè)務(wù)的勝負將直接決定一家物企未來發(fā)展上限?？禈驉偵钐崆吧钊朐鲋捣?wù)布局，不斷優(yōu)化增值業(yè)務(wù)在整體收入中的比重，為未來可持續(xù)發(fā)展掃清了障礙。

作為港交所新生，康橋悅生活首份年度業(yè)績報告亮點頗多。2022年，行業(yè)競爭壓力凸顯，如何實現(xiàn)有質(zhì)量的高速增長，是物企面臨的核心問題?？禈驉偵钅軌虮３謶?zhàn)略定力，在規(guī)模和營收增長、市場化外拓、增值業(yè)務(wù)發(fā)展方面多措并舉，成績斐然，無疑為其未來發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。