良性循環(huán)的優(yōu)質(zhì)房企效應(yīng)，重視核心標(biāo)的配置價值

在2021年尾聲，房地產(chǎn)迎來乍暖時刻。12月6日，中央政治局會議就明確提出，“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)?！?/p>

在智通財經(jīng)APP看來，良性循環(huán)政策意味著房地產(chǎn)企業(yè)信用修復(fù)和重塑將加快，而優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)龍頭比如華潤置地、龍湖集團(tuán)筑底企穩(wěn)，具備長期投資價值，仍可逢低介入。

房企融資的“冰與火之歌”

2021年下半年，房企經(jīng)歷融資困境后，政策逐步在9月份開啟“糾偏”。9月末央行首提“兩個維護(hù)”，此后央行和銀保監(jiān)會又多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，試圖從宏觀上對房地產(chǎn)進(jìn)行信心重塑。

10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上強(qiáng)調(diào)“保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款”。充分支持居民住房的合法權(quán)益，調(diào)低首付和第二套住房貸款利率，居民的個人住房貸款小幅上升。

12月3日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示“現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。銀行間市場試點(diǎn)債券融資工具支持房企發(fā)展等政策，拓寬優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑。

政策端風(fēng)向有所緩和，從宏觀上對房地產(chǎn)信心重塑有所推進(jìn)，房地產(chǎn)市場開始釋放積極信號。11月居民中長期貸款（主要是房貸）同比多增162億元，打破了過去5個月連續(xù)同比少增的局面；北京二手房成交量，在連續(xù)下跌7個月后首次在11月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

根據(jù)智通財經(jīng)APP觀察，11月銀行間商協(xié)會座談會后，眾多房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發(fā)行超短融資券，鎮(zhèn)江城建公告擬發(fā)行4億元的中期票據(jù)；到11月11日，保利發(fā)展宣布擬發(fā)行20億元的中期票據(jù)，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴(kuò)展到主流房企，而后11月12日，光明地產(chǎn)宣布擬發(fā)行5億元中期票據(jù)，招商蛇口公告擬分別發(fā)行30億元的中期票據(jù)和超短融，企業(yè)融資“冰凍”狀態(tài)有所緩解。

克而瑞地產(chǎn)研究報告指出，當(dāng)前發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進(jìn)行背書，未來是否能擴(kuò)大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

總之，經(jīng)過了近半年寒冬之后，房企融資亦出現(xiàn)暖意。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年11月份，11月房企境內(nèi)債發(fā)行總額較10月環(huán)比上升133.5%，境內(nèi)外債券共發(fā)行48筆，相比較10月份增加17筆。發(fā)行規(guī)模約為473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

值得關(guān)注的是，房企融資趨勢呈現(xiàn)呈現(xiàn)融資向頭部集中的趨勢。10月以來，華潤置地、招商蛇口等多家大型央國企房企已完成相關(guān)固收產(chǎn)品發(fā)行。與此同時，龍湖集團(tuán)、碧桂園等優(yōu)質(zhì)民企亦在上交所市場啟動公司債券和資產(chǎn)證券化發(fā)行工作。而進(jìn)入12月以來，碧桂園、龍湖等規(guī)模房企融資也有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，涉及中期票據(jù)、CMBS、供應(yīng)鏈ABS等。其中，在12月10日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告顯示，發(fā)行10億元15年期中期票據(jù)，年息僅3.7%。

房企融資總額逐步上揚(yáng)，疊加政策端關(guān)于適時降準(zhǔn)的表態(tài)，央行貨幣政策或穩(wěn)中偏松。但考慮金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險偏好，信貸政策松綁將更加利好發(fā)展穩(wěn)健、財務(wù)健康的央國企及優(yōu)質(zhì)民企。

財務(wù)健康筑牢護(hù)城河，業(yè)務(wù)穩(wěn)健夯實(shí)基本盤

在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制逐步完善，這也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求?！叭兰t線”對財務(wù)指標(biāo)的明確界定，全方位的金融調(diào)控，以及住宅供地“兩集中”的落地，均意味著健康的財務(wù)狀況，正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

在智通財經(jīng)APP看來，長期的財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，是房企掌握主動權(quán)的核心因素，時刻保持審慎財務(wù)管理，是抵抗周期風(fēng)險的根本，也是優(yōu)質(zhì)房企能率先打破融資“冰凍”的利器。

2021年龍湖集團(tuán)財務(wù)盤面穩(wěn)健，融資環(huán)境進(jìn)一步向好。凈負(fù)債率為46.0%、現(xiàn)金短債比為5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91），剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%。秉持長期的高度自律，龍湖集團(tuán)連續(xù)5年保持“三道紅線”的綠檔水平。此外，公司的融資成本由2020年底4.4%進(jìn)一步下降至4.2%，獲境內(nèi)外全投資級評級，反應(yīng)了資本市場對龍湖集團(tuán)的充分認(rèn)可。

（龍湖集團(tuán)融資成本創(chuàng)新低）

2021年上半年，土地“兩集中”政策無疑是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。在考驗(yàn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力之余，充裕的在手現(xiàn)金無疑是房企從容面對行業(yè)新趨勢的決定性因素。截至2021年中期期末，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金及銀行存款合計994.7億元，同比增長27.8%，為資金調(diào)配、精準(zhǔn)判斷提供了充足的空間。

央企龍頭招商蛇口的財務(wù)優(yōu)勢也較為突出。公司三道紅線指標(biāo)均長期位于綠檔，截至2021年中期，公司凈負(fù)債率34.7%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率60.3%，現(xiàn)金短債比1.4，負(fù)債率在主流房企中處于低位。公司綜合融資成本4.6%，融資余額1702.9億元，信托等非標(biāo)融資占比僅3.5%，銀行貸款占比51%，融資結(jié)構(gòu)優(yōu)良。

財務(wù)自律構(gòu)筑了龍頭房企資本端護(hù)城河，而扎實(shí)的基本盤才是其行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。

克而瑞近期一組報告稱，2021年全年，規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。但值得關(guān)注的是，市場整體降速背景之下，包括招商蛇口、華潤、龍湖、金地等房企仍實(shí)現(xiàn)彌足珍貴的穩(wěn)健增幅。比如，華潤置地累計實(shí)現(xiàn)簽約額3158億元，同比增長10.8%；龍湖集團(tuán)累計實(shí)現(xiàn)簽約額2900.9億元，同比增長7.2%，同時其回款率仍維持在超90%的行業(yè)高位。

融資政策或迎修復(fù)良機(jī)，優(yōu)質(zhì)龍頭仍具長期增長動能

自今年9月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控逐步進(jìn)入改善區(qū)間，融資政策不再加碼，同時房企發(fā)債層面已獲得相當(dāng)力度的支持，12月3日，恒大發(fā)布不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財務(wù)責(zé)任的公告之后，多監(jiān)管部門也表態(tài)地產(chǎn)相關(guān)融資條件有望進(jìn)一步改善，在一定程度上可以對沖行業(yè)信用風(fēng)險，目前房企境內(nèi)銀行間市場融資功能已有所恢復(fù)，部分房企已在增量融資額度審批以及不同融資工具的運(yùn)用方面取得進(jìn)展。

除此之外，通過與房企的多次座談，逐步釋放邊際利好信號。央行、銀保監(jiān)會鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債務(wù)融資工具，對于出險房企風(fēng)險消化的路徑指明方向，或在一定程度上帶來行業(yè)格局的重構(gòu)?？偟膩砜?，明年預(yù)期融資政策或迎修復(fù)良機(jī)，機(jī)構(gòu)偏好國企及穩(wěn)健頭部民企。

長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)過去“加杠桿、賭增值”的商業(yè)模式無法持續(xù)，終局演變的路徑大概率是，短期看，央國企及優(yōu)質(zhì)民企為代表的穩(wěn)健房企融資、拿地相對受益；中長期看，多元賽道空間打開提供更多發(fā)展可能性，模式優(yōu)化、綜合實(shí)力突出的房企有望實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。龍湖集團(tuán)轉(zhuǎn)型布局已相對完善，多航道業(yè)務(wù)并進(jìn)下未來營收增長可持續(xù)性較高。目前，龍湖集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修六大主航道業(yè)務(wù)，并積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。

在智通財經(jīng)看來，房地產(chǎn)行政策的調(diào)整仍要兼顧“保增長，保民生”，因此重點(diǎn)城市二手房指導(dǎo)價格的出臺與部分三四線城市“限跌令”陸續(xù)頒布。預(yù)期2022年融資政策迎來矯正修復(fù)，而行業(yè)整體調(diào)控對于短期供需層面限制措施的把控將愈加精細(xì)化，不排除非熱點(diǎn)城市打破以往過度調(diào)控的枷鎖。宏觀環(huán)境的適當(dāng)松綁，加上行業(yè)發(fā)展邏輯向管理經(jīng)營轉(zhuǎn)換，房企龍頭比如龍湖集團(tuán)或因財務(wù)優(yōu)勢，經(jīng)營穩(wěn)健而獲得持續(xù)增長動能。