分拆物業(yè)獨立上市，龍湖集團(00960)新故事有哪些新亮點？

多年來，“確定性+高增長+想象空間”讓物業(yè)股享受高估值。因此，房企分拆物業(yè)上市，早已蔚然成風。目前，在恒生指數(shù)的行業(yè)類別之下，物業(yè)板塊已有超50家上市公司，初具規(guī)模。

2021年下半年，物管行業(yè)掀起并購狂潮,卻也經歷了估值回歸。 新的游戲規(guī)則，大大加速了行業(yè)的分化，但唯“規(guī)模制勝”的價值觀，也削弱了板塊的想象空間，在此背景下，近日龍湖集團對業(yè)務的分拆上市或許能為板塊帶來一些“新意”。

1月7日晚，龍湖集團(00960)對外發(fā)布公告稱，建議分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司（以下簡稱“龍湖智創(chuàng)生活”）于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨立上市；與此同時，龍湖智創(chuàng)生活也向港交所遞交招股書。分拆物業(yè)獨立上市，無論是從行業(yè)還是公司發(fā)展來看，或都是龍湖集團多方考量下的最佳選擇。

根據(jù)智通財經APP了解，龍湖智創(chuàng)生活深耕“物管+商管”賽道，業(yè)務涵蓋結合了龍湖智慧服務和龍湖旗下商業(yè)運營服務兩個航道的輕資產屬性，打造了具有協(xié)同效應的輕資產旗艦平臺。

基于全新業(yè)務內涵、外延，龍湖智創(chuàng)生活是在“一個龍湖”生態(tài)體系中，生長出來的全新品牌，有機融合了龍湖集團原智慧服務、商業(yè)運營等業(yè)務的核心能力。商業(yè)模式主要分為三個板塊，分別為：居住社區(qū)物業(yè)管理服務；商業(yè)運營管理服務；產業(yè)辦公及城市服務。

物業(yè)管理是物業(yè)公司的業(yè)務基石，而這一板塊的最大特色是高確定性，這也是物業(yè)股保持估值的基礎。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，來自獨立第三方住宅及非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比59.8%。 簽約面積充沛，為龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理業(yè)務鎖定高增長。

另外，龍湖智創(chuàng)生活住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務業(yè)務，始終保持高質量增長。截至2021年9月 30日，位于一二線城市的物業(yè)管理服務項目面積為1.64億平方米，占比約77%。在管理規(guī)模不斷擴張的情況下，高量級項目占比依然維持較高水平。

商業(yè)運營服務板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活運營服務60個購物中心，合計面積580萬平米，服務超過13000名租戶。于2021年9月30日過往一年，在管購物中心的銷售額為人民幣446億元。

擁有商業(yè)、物業(yè)等增長引擎的龍湖集團，1月7日的動態(tài)PE為13.63倍，位于主流房企首位，在今年股價亦表現(xiàn)出韌性，可見在開發(fā)之外，這些經營性業(yè)務已是企業(yè)議價能力的重要加分項。

隨著業(yè)務規(guī)模的擴大，龍湖智創(chuàng)生活的營業(yè)收入持續(xù)增長。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。同一時期，龍湖智創(chuàng)生活凈利率達到15%，處于行業(yè)頂尖水平。

重要的是，借助輕資產運營的核心能力，龍湖智創(chuàng)生活為購物中心提供全生命周期的資產管理服務，涵蓋開業(yè)前的資產定位、設計咨詢、招商管理，到開業(yè)后運營服務、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等。

總之，打包智慧服務和商業(yè)運營兩個航道的核心業(yè)務，成功打造了一個輕資產旗艦平臺——龍湖智創(chuàng)生活，而龍湖集團則專注重資產運營，輕重結合，各有側重，在“一個龍湖”生態(tài)體系下講述全新的故事，并積極與龍湖集團其他航道業(yè)務共贏共生，從而讓龍湖集團估值具備持續(xù)提升可能性。