大悅城（00207）“蛻變”：高管激勵也要提速了

文章來自微信公眾號“見地”，作者線麗陽。

繼大悅城董事會主席、原總經(jīng)理周政辭任總經(jīng)理職位20天后，大悅城往輕資產(chǎn)方向邁出重要一步。

日前，大悅城與華遠(yuǎn)地產(chǎn)的首個合作項(xiàng)目北京石景山大悅城正式落地。此前，周政多次對外表露大悅城將“適度提速”，未來三年將“有一個爆發(fā)式的發(fā)展”。

到2020年，大悅城計(jì)劃在全國開20家大悅城，目前，這個計(jì)劃只完成了一半，要在短短3年時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，大悅城將籌碼壓在輕資產(chǎn)模式上。

大悅城由重變輕

石景山大悅城總建筑面積約22萬平方米，項(xiàng)目包括購物中心、高端寫字樓、大型停車場等業(yè)態(tài)。該物業(yè)被列為政府重點(diǎn)項(xiàng)目，附近的蘋果園交通樞紐正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2019年完工。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長孫譽(yù)晏稱，華遠(yuǎn)和大悅城將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、管理、運(yùn)營等領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。華遠(yuǎn)希望未來借助大悅城的資源、品牌、運(yùn)營管理等優(yōu)勢，提升自身商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。

“華遠(yuǎn)負(fù)責(zé)前期拿地，大悅城負(fù)責(zé)后期運(yùn)營管理?！睂ξ磥淼暮献鳎苷唵慰偨Y(jié)。

自2007年西單大悅城開業(yè)，大悅城的擴(kuò)張速度并不算快。速度較慢的核心原因之一是資金壁壘。據(jù)年報資料，大悅城2016年?duì)I業(yè)收入為69.87億元，較2015年的53.82億元上漲29.82%，實(shí)現(xiàn)年度溢利12.75億元，雖然較2015年的9.59億元上漲32.95%，但是對于動輒要沉淀數(shù)十億資金的購物中心來說，仍杯水車薪。

為此，大悅城開始探索“輕重并舉”的發(fā)展模式。某大悅城高管稱，“現(xiàn)在大悅城有了很好的品牌，擴(kuò)張策略之一是降低持股比例，原來都是100%持有，現(xiàn)在持股20%，原來干1個的(資金)，現(xiàn)在可以干5個，用更少的錢撬動更多的資產(chǎn)?！?/p>

2016年8月18日，大悅城出售了包括西單大悅城、朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城等6項(xiàng)目在內(nèi)的三家子公司49%股權(quán)，建立基金合作平臺，藉此獲得93億元資金。2016年，大悅城“現(xiàn)金及銀行結(jié)存”由2015年的32.77億元大幅上漲至89.91億元。大悅城計(jì)劃將上述資金用于拓展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擴(kuò)大大悅城品牌影響力，以及償還現(xiàn)有負(fù)債，支持未來發(fā)展。（編輯：何鵬程）

大悅城仍持有上述三家子公司約51%的股份，“未來大悅城將繼續(xù)負(fù)責(zé)三家子公司的商業(yè)運(yùn)營?！?/p>

大悅城透露，降低持股比例只是大悅城輕資產(chǎn)管理輸出模式的一種，未來公司還將成立商業(yè)地產(chǎn)改造基金，針對一二線城市核心項(xiàng)目做老項(xiàng)目改造，大悅城在改造基金中出資20-30%，以此撬動上百億規(guī)模的資金。

2016年，大悅城與新加坡政府投資公司(GIC)合作，將天津津匯廣場改造成天津和平大悅城。該項(xiàng)目目前簽約率100%。

此外，大悅城還將針對昆明、貴陽等商業(yè)地產(chǎn)相對不被看好的城市，通過無股操盤模式進(jìn)行擴(kuò)張。“目前很多輕資產(chǎn)項(xiàng)目處于洽談中。”周政表示。

基金激勵難產(chǎn)

5月23日，周政辭任總經(jīng)理職位后，仍擔(dān)任大悅城董事會主席、執(zhí)行董事、提名委員會及執(zhí)行委員會主席等職務(wù)。總經(jīng)理一職由周鵬接任。

公開資料顯示，2005年，周鵬加入中糧集團(tuán)，2009年進(jìn)入大悅城，先后擔(dān)任朝陽大悅城副總經(jīng)理、總經(jīng)理，大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理等要職。

大悅城相關(guān)人士告訴見地君，公司有一套完善的人才培養(yǎng)體系，現(xiàn)在大悅城團(tuán)隊(duì)已經(jīng)達(dá)到400多人，正在運(yùn)營的大悅城，均是公司培養(yǎng)重點(diǎn)人才的“搖籃”。

據(jù)2016年年報，2016年大悅城公司年薪達(dá)到200-300萬元的高管只有1個，在100-200萬元區(qū)間內(nèi)的高管有2人，100萬元以內(nèi)的為1人。2016年，周政領(lǐng)取的薪資總額只有151.11萬元，業(yè)已離職的韓石的薪資為65.7萬元。

同期，以wind統(tǒng)計(jì)的159家內(nèi)房股為參考，2016年內(nèi)房股高管人均薪酬超過277萬元，周政的年薪僅為該平均薪酬的54.55%。

除了高薪資，諸多房企也很重視高管激勵。2017年年初，龍頭房企之一龍湖建立了合伙人制度，將109名高管納入合伙人隊(duì)列。而2016年，碧桂園集團(tuán)江蘇區(qū)域等幾個區(qū)域總裁年終獎達(dá)到了1億元。

周政多次表示，大悅城的高管激勵改革一直在推進(jìn)，未來大悅城將通過基金激勵的形式吸引人才?！按髳偝堑暮诵幕鹨约拔磥砀嗟牟①徎?，都會引入相應(yīng)的核心骨干激勵機(jī)制，將項(xiàng)目價值的增長和個人的利益掛鉤。”

不過，目前此激勵政策尚未出臺。(編輯：何鵬程）