評級標(biāo)準(zhǔn)更新 惠譽(yù)調(diào)整正榮地產(chǎn)(06158)的評級展望至穩(wěn)定

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，11月19日，惠譽(yù)將中國房企正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(06158)的評級展望由正面調(diào)至穩(wěn)定，并確認(rèn)其長期發(fā)行人違約評級為'B+'?；葑u(yù)同時(shí)確認(rèn)正榮的高級無抵押評級為'B+'，回收率評級為'RR4'。

此次評級調(diào)整主要由于惠譽(yù)更新評級標(biāo)準(zhǔn)。在最終標(biāo)準(zhǔn)中，惠譽(yù)更新了中國房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)回報(bào)效率、資本周轉(zhuǎn)率和凈債務(wù)/凈資產(chǎn)子因素的比率定義。早在今年10月15日，惠譽(yù)將風(fēng)險(xiǎn)敞口草案《Sector Navigators - Addendum to the Corporate Rating Criteria》轉(zhuǎn)化為最終標(biāo)準(zhǔn)之后，將正榮地產(chǎn)、旭輝控股、富力地產(chǎn)、國瑞置業(yè)、佳兆業(yè)等29家中國房地產(chǎn)開發(fā)商納入標(biāo)準(zhǔn)觀察(UCO)范圍。UCO狀態(tài)表明，評級可能因發(fā)布新的或修訂的標(biāo)準(zhǔn)而改變。在評級調(diào)整后，惠譽(yù)已將正榮地產(chǎn)所有評級移出評級觀察名單。

據(jù)悉，惠譽(yù)近期對系列房企的評級進(jìn)行了調(diào)整，其中回報(bào)效率占了很大因素。而這一定程度上反映了中國房企在“三道紅線”等調(diào)控政策下，正從單純追求規(guī)?；l(fā)展到規(guī)模、效益和質(zhì)量并重的轉(zhuǎn)化。今年以來，正榮地產(chǎn)加速去杠桿化和債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，截至2021年6月末，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率為57.2%，現(xiàn)金短債比為2.2倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，僅有一項(xiàng)指標(biāo)未達(dá)到“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)，公司將在今年年底前三條紅線全面達(dá)到“綠檔”。

此次評級調(diào)整，惠譽(yù)對正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的持續(xù)改善給予了高度肯定?；葑u(yù)認(rèn)為，正榮地產(chǎn)流動性風(fēng)險(xiǎn)可控，相信正榮的資金足以覆蓋其由現(xiàn)在至2022年底到期或可回售、約人民幣95億等值的債務(wù)，包括一季度到期約1.5億美元及明年四月到期約2.175億美元，認(rèn)為其財(cái)務(wù)靈活性較其他B評級的同業(yè)為優(yōu)。同時(shí)預(yù)期其杠桿于2021年末或進(jìn)一步下降至45%。

惠譽(yù)同時(shí)看好正榮地產(chǎn)改善的隱含回款和非控股權(quán)益比重上升。其指出，正榮的隱含回款率由2020年的41%改善至2021年的43%，相信公司的財(cái)務(wù)報(bào)表透明度有所改善。正榮非控股權(quán)益占總權(quán)益占比由2020年的46%上升至2021年中期56%，而其非控股權(quán)益凈債權(quán)占開發(fā)物業(yè)資產(chǎn)凈值由18%輕微上升至20%，反映正榮依靠合同銷售現(xiàn)金收入以及非控股股東(多為房企)出資來獲得擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模所需的部分資金。這降低了正榮的債務(wù)融資需求。

整體來看，在千億規(guī)模的中國房企中，正榮地產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)較為穩(wěn)健。2021年1-10月，公司連同合營公司及聯(lián)營公司的合約銷售總額達(dá)到了1257.05 億元，同比增長14.51%，已完成1500億元年度銷售目標(biāo)的83.80%，優(yōu)于同梯隊(duì)均值水平。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月銷售總額千億以上的房企共32家，銷售額增長率均值為10.6%，銷售目標(biāo)完成率均值為76.3%。