新股前瞻|天鴻中國還未上市吸金，創(chuàng)始人已分走2.45億

房地產(chǎn)行業(yè)由于監(jiān)管的逐步加強(qiáng)，熱度已經(jīng)降溫不少，赴港上市的公司也寥寥無幾，但最近一家來自河北的房地產(chǎn)開發(fā)商，開始了自己的上市之路。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，根據(jù)港交所10月29日的披露，天鴻中國控股有限公司遞交招股書，申請(qǐng)?jiān)诟劢凰靼迳鲜?，未來金融為?dú)家保薦人。

通過閱讀招股書，在股息及可供分派儲(chǔ)備部分了解到，天鴻中國早在2018年12月便宣布分紅，而唯一的受益人只有一個(gè)，便是魏國秋拿到2.45億元。截至今年上半年，天鴻中國可供分派儲(chǔ)備只有0.98億元。

魏國秋是天鴻中國的創(chuàng)始人，從公司的股權(quán)架構(gòu)圖中可以發(fā)現(xiàn)，魏國秋通過Buildking持有天鴻中國的全部股份。從2018年3月7日開始擔(dān)任公司的執(zhí)行董事至今，也是公司的主席兼首席執(zhí)行官。反觀天鴻中國的凈利潤，2018年僅為1.83億元，完全不夠支付魏國秋的分紅。

在接下來的2019年，天鴻中國的凈利潤僅為4835.5萬元，大幅下降，隨后的2020年和今年上半年得以改善，分別為2.36億元和3.36億元。這么看來魏國秋似乎早就預(yù)料到公司的盈利能力，還沒上市的情況下，便拿走了2.45億的分紅，那下面一起來看看天鴻中國的基本面如何?

收入波動(dòng)大，近三年毛利率持續(xù)下滑

天鴻中國是位于河北省的知名房地產(chǎn)開發(fā)商，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，同時(shí)也在衡水以及石家莊從事棚戶區(qū)改造等一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目。成立于2005年，天鴻中國主要在唐山、衡水以及石家莊發(fā)展運(yùn)營，這些城市因?yàn)閷?shí)施和推進(jìn)“京津冀一體化”的發(fā)展政策，從而出現(xiàn)了較多對(duì)住宅物業(yè)的剛性需求。

公司主營三種業(yè)務(wù)類別，分別為物業(yè)開發(fā)及銷售、一級(jí)土地開發(fā)以及物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)開發(fā)及銷售方面，天鴻中國的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目位于河北省衡水市、唐山市以及石家莊市，截至2021年7月31日，公司共擁有總可銷售建筑面積約67.69萬平方米的物業(yè)開發(fā)組合。

至于一級(jí)土地開發(fā)，天鴻中國的此項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及，將土地平整至滿足地方部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，這也有利于公司比其他物業(yè)開發(fā)商更早的收悉，相關(guān)地塊和政府開發(fā)計(jì)劃。截至今年的6月30日，天鴻中國有兩個(gè)一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目或項(xiàng)目分期，總地盤面積約78.91萬平方米。

物業(yè)管理服務(wù)主要為，幫助提升天鴻中國的聲譽(yù)以及品牌，通過自有團(tuán)隊(duì)或外部物業(yè)管理服務(wù)公司，為公司開發(fā)物業(yè)的業(yè)主提供全面的物業(yè)管理服務(wù)。

以過去三年的業(yè)績(jī)來看，天鴻中國2018至2020年的總收入分別為4.35億、2.34億以及3.67億人民幣，毛利率分別為77.5%、62.1%以及33.8%。值得注意的是，物業(yè)管理服務(wù)在過去三年一直處于負(fù)毛利，分別為-153.5萬、-237.3萬以及-28.9萬。

但今年上半年的業(yè)績(jī)有明顯的提升，總收入較去年同期增長88%至1.68億元，毛利率也是從48.7%上升至52.6%。其中物業(yè)管理服務(wù)的毛利率，也取得較大增長，由去年上半年的14.5%增加至33.8%，有希望擺脫過去三年該業(yè)務(wù)負(fù)毛利的窘境。

收入方面的增加主要由于物業(yè)開發(fā)和銷售所得收入的增長，此類收入增加了約6060萬元，另外一級(jí)土地開發(fā)所得收入也增長近1710萬元。包括Tenaho鳳凰湖畔一期B區(qū)的交付穩(wěn)定增長，同時(shí)平均售價(jià)也保持穩(wěn)定，另外Tenaho紅星里的交付也保持增加。除此之外，由于疫情的有效控制，位于石家莊的一級(jí)土地發(fā)展進(jìn)度加快，逐漸改善了疫情的不利影響。

整體毛利率的上漲主要得益于，天鴻中國所交付的零售物業(yè)毛利率增加，同時(shí)毛利率相對(duì)較高的一級(jí)土地開發(fā)，因?yàn)楂@得更多的收入，帶動(dòng)了毛利率的提升。物業(yè)服務(wù)的毛利率則是由于，同比的收入增多，以及為Tenaho鳳凰湖畔二期所提供的物業(yè)管理服務(wù)得到了收入的確認(rèn)。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，受政策影響較大

天鴻中國所處的行業(yè)參與者眾多，我國的國家和區(qū)域住宅物業(yè)市場(chǎng)高度分散，并且競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。根據(jù)萬德的資料庫顯示，2019年我國地產(chǎn)開發(fā)商有99544家，其中天鴻中國所在的河北省就有3498家，大部分從事住宅物業(yè)發(fā)展。

整體而言，河北省住宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資處于上市趨勢(shì)，住宅物業(yè)的平均價(jià)格由2012年的4142元，逐漸增長至2020年的8251元，復(fù)合年增長率達(dá)9%。

河北省的房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年也有政策支持，京津冀一體化的政策于2014年5月5日提出，為了加強(qiáng)環(huán)渤海地區(qū)和京津冀地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)合作。這加強(qiáng)了河北省的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，吸引更多人力和金融資本進(jìn)入河北，為城鎮(zhèn)化進(jìn)步提速，同時(shí)也促進(jìn)了河北房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長。

從2018年開始，河北省也在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”，限制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，確保市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。2019年河北的多個(gè)城市，包括石家莊、衡水以及唐山在內(nèi)，以及落實(shí)政策吸引更多的人才，為這些城市帶來更多的潛在買家。另外，由于2022年北京冬奧會(huì)的舉辦，預(yù)計(jì)也會(huì)為河北帶來更多基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)。

除此之外，河北在2021年5月份發(fā)布了，河北省縣城建設(shè)提質(zhì)升級(jí)三年行動(dòng)實(shí)施方案，將會(huì)改造2949個(gè)老舊社區(qū)和299個(gè)城中村，同時(shí)重建177000個(gè)棚戶區(qū)單位。石家莊、唐山和衡水的《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二零三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，表明要推動(dòng)城中村的改造項(xiàng)目。

天鴻中國的前景十分依靠我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，雖然有利好行業(yè)的政策出臺(tái)，但也有相關(guān)的監(jiān)管措施發(fā)布。今年個(gè)別行業(yè)由于監(jiān)管的嚴(yán)格，出現(xiàn)不同程度的影響，有的甚至使得行業(yè)的從業(yè)者大面積失業(yè)。近幾年的物業(yè)行業(yè)，我國政府也發(fā)布了多條控制措施，為了給該行業(yè)降溫，而且未來可能會(huì)有更多的措施出臺(tái)，行業(yè)受到的不利影響或許會(huì)更大。然而更強(qiáng)的監(jiān)管不是為了打壓行業(yè)，而是讓行業(yè)獲得更規(guī)范的發(fā)展，其中的企業(yè)也將更健康的成長。