新股前瞻|明宇商服再次赴港IPO,商管物業(yè)的“美”與“不美”

與去年相比，今年物業(yè)公司赴港IPO之路并不平坦。截至目前為止，年內(nèi)共10家物業(yè)公司于港股上市，月均1家，低于去年的月均1.5家。Wind數(shù)據(jù)顯示，按上市日為基準(zhǔn)，截至11月1日，年內(nèi)共10家物業(yè)企業(yè)目前市值均低于百億港元。相比之下，去年全年共18家物業(yè)公司成功港股上市，目前市值超百億港元的公司有6家。

根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，11月4日，明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下明宇商服控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：明宇商服）第二次向港交所主板提交上市申請(qǐng)，西證國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。該公司曾于今年4月28日向港交所主板遞交招股書(shū)，目前該招股書(shū)已失效。

在管建筑面積300萬(wàn)平米，規(guī)模較小

招股書(shū)顯示，明宇商服成立于2004年，和專(zhuān)注于住宅的物業(yè)公司不同，因秉承明宇集團(tuán)以發(fā)展酒店為主的業(yè)務(wù)能力，明宇商服以提供國(guó)際酒店式物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)為主。期內(nèi)，公司共向34項(xiàng)商業(yè)物業(yè)和6項(xiàng)住宅物業(yè)提供物管服務(wù)。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，明宇商服在2021年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，綜合實(shí)力排名第75名，在四川省百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)中，根據(jù)收益、純利和在管建筑面積計(jì)排名第六。

盡管明宇商服排名尚可，但是規(guī)模堪稱(chēng)微型。截至2020年末，公司擁有17個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，在管建筑面積300萬(wàn)平方米，訂約建筑面積310萬(wàn)平方米。該等規(guī)模在已遞交招股書(shū)的物管公司當(dāng)中墊底，刷新了物管行業(yè)港交所IPO最低在管面積記錄。

 根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，按照去年公布的新規(guī)，即要求上市企業(yè)須盈利須達(dá)到最近一年高于6000萬(wàn)港幣，最近兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于9000萬(wàn)港元。市場(chǎng)上有人計(jì)算，在物業(yè)行業(yè)相當(dāng)于年收入高于6億港元，假設(shè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比80%，物管公司在管面積需在2000萬(wàn)平方米以上。這樣看來(lái)，明宇商服300萬(wàn)平方米的在管面積這樣“蟻”型規(guī)模，上市難度愈發(fā)困難。

規(guī)模袖珍，公司的營(yíng)收水平也平平：2018年至2021年前六個(gè)月止（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告期內(nèi)），公司收入分別為8390萬(wàn)元(單位：人民幣，下同)、8860萬(wàn)元、1.05億元、6020萬(wàn)元；純利分別為1720萬(wàn)元、1730萬(wàn)元、3150萬(wàn)元、1430萬(wàn)元。營(yíng)收增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為平穩(wěn)，但凈利潤(rùn)處于波動(dòng)狀態(tài)。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)取得營(yíng)收分別為5331.5萬(wàn)元、6229.9萬(wàn)元、7405.3萬(wàn)元及4301.2萬(wàn)元，占總收益的比例分別為63.5%、70.3%、70.4%及71.4%；專(zhuān)項(xiàng)委聘的營(yíng)收分別為2348.5萬(wàn)元、1830.5萬(wàn)元、2266.5萬(wàn)元、1262.8萬(wàn)元，占總營(yíng)收比例分別為28.0%、20.7%、21.6%、21%；增值服務(wù)的收入分別為711.8萬(wàn)元、799.9萬(wàn)元、842.0萬(wàn)元、456.5萬(wàn)元，占總營(yíng)收比例分別為8.5%、9.0%、8.0%、7.6%。管業(yè)管理服務(wù)仍是明宇商服的支柱業(yè)務(wù)，而增值服務(wù)占比較小。

值得一提的是，由于明宇商服延續(xù)了商管物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，普遍價(jià)值較高，盈利能力較強(qiáng)。報(bào)告期內(nèi)，公司毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%、42.2%。

業(yè)務(wù)集中四川，增長(zhǎng)空間可見(jiàn)

商管物業(yè)與住宅物業(yè)管理的發(fā)展路徑并不相同，雖具有市場(chǎng)空間大、物業(yè)費(fèi)較高、盈利能力強(qiáng)等相關(guān)優(yōu)勢(shì)，但比起住宅物業(yè)管理可以短時(shí)間做大體量的特點(diǎn)，商管物業(yè)還是略有不足。因此，業(yè)務(wù)大本營(yíng)物管行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于商管物業(yè)公司來(lái)說(shuō)更為重要。

根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP觀察，從地區(qū)來(lái)看，四川無(wú)疑是明宇商服的業(yè)務(wù)重地。報(bào)告期內(nèi)，公司于四川省的總在管建筑面積分別約為130萬(wàn)平方米、150萬(wàn)平方米、250萬(wàn)平方米、260萬(wàn)平方米，約占相應(yīng)期間總在管建筑面積的86.0%、87.8%、87.7%及86.6%；及于吉林省的總在管建筑面積分別約為20.6萬(wàn)平方米、20.6萬(wàn)平方米及、35萬(wàn)平方米、39.4萬(wàn)平方米，約占相應(yīng)期間總在管建筑面積的14.0%、12.2%、12.3%及13.3%。

業(yè)務(wù)集中在四川，未來(lái)增長(zhǎng)空間受到四川省物管總面積的影響。然而，四川省商辦物業(yè)總在管面積增速低于全國(guó)平均。數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)商辦物業(yè)總在管面積21.78億平方米，預(yù)計(jì)2022年達(dá)到24.91億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率6.9%。2020年四川省商辦物業(yè)總在管面積1.49億平方米，預(yù)計(jì)2022年達(dá)到1.68億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約6.2%。此外，從平均物業(yè)費(fèi)看，除住宅物業(yè)外，成都市的商業(yè)物業(yè)、辦公樓物業(yè)費(fèi)均低于全國(guó)平均水平。

總而言之，居于四川一隅，必然會(huì)限制明宇商服的擴(kuò)張速度。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，物管企業(yè)收并購(gòu)是大勢(shì)所趨。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2021年物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)深度研究報(bào)告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。其中，僅第一季度公告披露的并購(gòu)事件達(dá)15宗，披露交易總金額約115億元，超過(guò)2020年全年總交易額。

根據(jù)招股書(shū)披露，明宇商服亦有計(jì)劃通過(guò)策略投資、并購(gòu)和合作機(jī)會(huì)加速其業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。公司未來(lái)實(shí)行戰(zhàn)略收并購(gòu)的目標(biāo)區(qū)域仍集中于川渝，尤其是成都，但態(tài)度較為謹(jǐn)慎。

公司董事認(rèn)為，基于當(dāng)前及預(yù)期市場(chǎng)情況，市場(chǎng)上存在大量目標(biāo)。擬收購(gòu)標(biāo)的的業(yè)務(wù)概況、服務(wù)組合、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性及經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和增長(zhǎng)潛力可能會(huì)與公司的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，不過(guò)，明宇商服表示，公司可能在即將打入的新市場(chǎng)中的過(guò)往業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)很少或沒(méi)有，亦或面臨適應(yīng)該等新市場(chǎng)行政、監(jiān)管及稅務(wù)環(huán)境的困難等，與四川省及吉林省現(xiàn)有市場(chǎng)有很大不同。截至目前，公司尚未物色到任何目標(biāo)。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)健，短債壓力小

明宇商服能否順利擴(kuò)張，亦與其財(cái)務(wù)健康息息相關(guān)。根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP觀察，在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流方面，明宇商服表現(xiàn)穩(wěn)健。截至2021年上半年，其流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為7138.5萬(wàn)元和3552.0萬(wàn)元，資產(chǎn)凈值從2018年的2298.2萬(wàn)元增至2021年上半年的6328.2萬(wàn)元。

而從流動(dòng)資產(chǎn)的明細(xì)來(lái)看，其中主要是5738萬(wàn)元的貿(mào)易和應(yīng)收款，銀行結(jié)余1373.3萬(wàn)元;流動(dòng)負(fù)債的明細(xì)則為2326.1萬(wàn)元的貿(mào)易和應(yīng)付款，合約負(fù)債868.8萬(wàn)元，無(wú)銀行借貸，總體上短債壓力很小。

從現(xiàn)金流來(lái)看，截至2021年6月30日，明宇商服現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1373.3萬(wàn)元，較2020年末有所減少，不過(guò)仍維持在相對(duì)平衡狀態(tài)。

因此，公司上市募資主要用于投資擴(kuò)大業(yè)務(wù)。根據(jù)招股書(shū)，其未來(lái)計(jì)劃一是用于戰(zhàn)略收并購(gòu)，不過(guò)其目標(biāo)區(qū)域仍集中在川渝地區(qū)，尤其是成都，較容易實(shí)現(xiàn)吸納和協(xié)同管理;二是投資毛利率較高的商用物業(yè)管理委聘，進(jìn)一步提升毛利率;三是完善技術(shù)系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)智慧服務(wù)平臺(tái)，提升經(jīng)營(yíng)效率;此外還有開(kāi)發(fā)星級(jí)酒店業(yè)務(wù)、擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)力度等。

綜上所述，明宇商服規(guī)模較小，對(duì)于擴(kuò)張較為謹(jǐn)慎，成長(zhǎng)性較為一般。但公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，專(zhuān)注于提升盈利能力，進(jìn)一步夯實(shí)其“小而美”的經(jīng)營(yíng)模式。