抵御不確定性 什么是世茂集團(tuán)(00813)的跨越轉(zhuǎn)軌周期之道?

在“住房不炒”政策及“三道紅線”新政要求下，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主基調(diào)依舊以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

一方面，得益于去年底重點城市市場熱度運行態(tài)勢延續(xù)，房地產(chǎn)銷售于上半年創(chuàng)歷史新高，1-6月商品房銷售額突破9萬億達(dá)92931億元，同比增長38.9%。

另一方面，行業(yè)邁入運營增值時代下，主流房企也紛紛完善地產(chǎn)相關(guān)多元化布局，積極拓展上下游產(chǎn)業(yè)鏈機會以協(xié)同主業(yè)發(fā)展。

2021作為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史上影響深遠(yuǎn)的一年，可以看到，行業(yè)也呈現(xiàn)出一些積極變化。房企報表質(zhì)量明顯改善，部分綜合能力較弱的房企加速出清。

在供需兩側(cè)多維調(diào)控持續(xù)深化的趨勢下，短期內(nèi)房企注重改善報表，但長期則將回歸運營提升，行業(yè)格局有望得到重塑。平安證券則認(rèn)為，隨著“三大政策”陸續(xù)出臺，土儲、信貸等資源持續(xù)向財務(wù)穩(wěn)健、融資占優(yōu)的龍頭房企匯聚，行業(yè)馬太效應(yīng)將持續(xù)擴大。

作為“而立之年”大型房企陣營中的一員，8月30日，世茂集團(tuán)(00813)再度以不俗的高質(zhì)量業(yè)績增長，向市場展現(xiàn)出了積極信號。

高質(zhì)量穩(wěn)健經(jīng)營 銷售利潤雙豐收

自去年底挺進(jìn)三千億陣營后，世茂集團(tuán)于2021上半年依然延續(xù)了其高品質(zhì)增長。

報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)合約銷售額1528億元，同比增長38%;銷售均價17746元/平米，高于TOP10房企的1.34萬元/平米水平，展現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營底色。

在簽約額、銷售均價雙雙提升之下，公司營收及凈利潤水平也延續(xù)兩位數(shù)增長：

2021上半年，世茂集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入734億元，同比增長13.7%;股東應(yīng)占核心利潤62億元，較去年同期55.6億(不含處置物業(yè)股權(quán)收益)增長11.5%;核心利潤93.8億元，同比上升13.6%。

與此同時，公司綜合毛利率也于上半年以28.6%維持領(lǐng)先優(yōu)勢，相較大多數(shù)房企20%-25%的毛利率區(qū)間，處于行業(yè)偏上水平。

總體而言，2021上半年，公司無論在銷售增長表現(xiàn)還是凈利潤增長幅度均維持在行業(yè)前列，形成較強的穿越行業(yè)周期競爭力。

作為一家以穩(wěn)健審慎底色著稱的房企，在營收、銷售穩(wěn)定增長的同時，世茂集團(tuán)于2021上半年在經(jīng)營安全性方面也展現(xiàn)出其深厚的護(hù)城河優(yōu)勢。

智通財經(jīng)APP了解到，面對日趨收緊的市場環(huán)境，世茂集團(tuán)于上半年加大銷售回款考核力度，并對資金進(jìn)行集中管控。

報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)回款1161億元，同比增長30.4%。除此之外，現(xiàn)金及銀行存款達(dá)到823.8億元，較2020年底增長20.3%，現(xiàn)金余額充裕;短債僅占借款總額的27%，抗風(fēng)險能力持續(xù)增厚。

據(jù)世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇介紹，公司自去年起便開始與持續(xù)推進(jìn)大型金融機構(gòu)總對總合作，保障了目前每個月按揭放款達(dá)標(biāo)，以及充足高質(zhì)的融資資源。

截至2021年中期，公司未動用授信額度約800億，并在期內(nèi)成功發(fā)行10年期8.72億美元優(yōu)先票據(jù)，利率3.45%，境內(nèi)外債券期限長、利率低。

在投資方面，公司也采取了更加審慎的投資策略，要求區(qū)域正現(xiàn)金流才能投資，對于投資回報的測算也更加嚴(yán)謹(jǐn)。通過在多方面采取更為謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的策略，公司于2020年便已全面達(dá)成“三道紅線”財務(wù)指標(biāo)要求。

2021年上半年，世茂集團(tuán)凈負(fù)債率達(dá)到50.9%，已連續(xù)10年維持在60%以下;剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為 68.0%，現(xiàn)金短債比(含預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金)為1.9，穩(wěn)定保持全面“綠檔”。

穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)和充裕的現(xiàn)金儲備，也使得世茂集團(tuán)依然維持了其長期穩(wěn)定的派息政策：每股派息0.7港元，較去年同比增長16.7%;股息率達(dá)9.45%，體現(xiàn)出世茂集團(tuán)深度投資價值。

2006年上市以來，世茂集團(tuán)已連續(xù)16年堅持派息，累計派息376.66億港元，每股約11.64港元。

不拿貴地，同時實現(xiàn)3300億元年度目標(biāo)

在行業(yè)房住不炒、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的總基調(diào)下，世茂集團(tuán)謹(jǐn)慎拿地，采取防守型策略，應(yīng)對行業(yè)波動。

用公司董事局副主席、總裁許世壇的話來說，即多銷售、多回款，嚴(yán)控公司投資，不拿貴地，引進(jìn)更多合作。

智通財經(jīng)APP了解到，今年上半年，世茂合共拿地19宗，增加土地儲備301萬平方米，遠(yuǎn)少于同類房企水平;土地成本6659元/平方米，土地總價201億元，權(quán)益地價118.15億元，新增貨值571億元。

究其背后原因，則與熱點城市土地競爭激烈、地價居高不下有關(guān)。有業(yè)內(nèi)人士曾做過統(tǒng)計，在第一輪22城集中供地中，有60%的地塊可能面臨不賺錢的風(fēng)險。其中，“地價太貴，難以匹配公司的投資模型”，則是許世壇于中期業(yè)績會上提到公司放棄一部分競拍的原因。

相比之下，公司上半年在土地端加強合作，在新獲取的19宗項目中，有超過一半的項目都是通過合作收購獲取，更多采取的是入股合作的方式，大多數(shù)對象為中小型開發(fā)商。

在多元化拿地方面，公司在產(chǎn)業(yè)勾地方面也逐漸加大投入。據(jù)了解，今年以來，公司分別于杭州、寧波等地獲取了3個TOD項目;此外，公司還擁有超過千億貨值的舊改，由于確權(quán)和轉(zhuǎn)化需要時間，并沒有統(tǒng)計在土地儲備內(nèi)。

從這一角度來看，公司于今年上半年在拿地策略上的謹(jǐn)慎，有能力選擇主動避讓，恰恰是基于其在過去兩年通過大規(guī)模投資和收并購所積累了充足的土儲資本。

截至2021年6月30日，世茂權(quán)益前土地儲備約7283萬平方米，貨值約11800億。下半年，世茂可售貨值3600億，在核心城市群的貨值超過2700億，占比約75%。其中，據(jù)興業(yè)證券表示，公司當(dāng)前的整體土儲可供其約3年左右開發(fā)銷售。

在強大的土地儲備的支撐下，2021年下半年公司預(yù)計可售資源2004萬平方米，可售貨值3600億元。其中，88%布局于一二線及強三線城市，72%為提供充?，F(xiàn)金流的住宅類產(chǎn)品，貨值充裕且具備結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，預(yù)計可順利實現(xiàn)3300億元年度目標(biāo)。

同時，隨著第二輪集中供地限制起拍價及溢價率、限制房企買地金額等相關(guān)政策回調(diào)，公司也將積極加大力度獲取一些便宜的項目機會。

非房開業(yè)務(wù)多點開花 第二增長曲線蓄能

自2020年以來，世茂集團(tuán)正式啟動“大飛機戰(zhàn)略”的多元業(yè)務(wù)發(fā)展模式，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心主體，以商業(yè)運營、酒店經(jīng)營及物業(yè)管理為堅實雙翼;以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展關(guān)鍵尾翼。

2021上半年，公司非房開業(yè)務(wù)也實現(xiàn)了亮眼的表現(xiàn)，收入大幅增長128%至66億元，業(yè)務(wù)占收比達(dá)9%，正日漸成為公司未來發(fā)展的第二增長曲線。

其中，在物業(yè)服務(wù)板塊，世茂服務(wù)于2021年上半年實現(xiàn)收入42.34億元，歸母凈利潤5.78億元，同比增速分別達(dá)171%、136%。除常規(guī)的物管業(yè)務(wù)外，公司在高校、智慧城市運營服務(wù)等新賽道上也有突出表現(xiàn)。截至2021年6月30日，世茂服務(wù)在管面積及合約面積分別達(dá)1.75億平方米及2.39億平方米。

在酒店板塊，公司上半年實現(xiàn)收入達(dá)人民幣11.9億元，同比增長141%。截至2021年6月30日，世茂已擁有27家(含籌建)國際品牌酒店及136家(含籌建及輸出管理)自主品牌酒店，客房總數(shù)量突破32000間，年接待客流超660萬。

商娛業(yè)務(wù)方面，世茂集團(tuán)目前已進(jìn)駐36個城市，擁有76個(含籌建)商業(yè)及主題娛樂項目。報告期內(nèi)，成都世茂廣場及廈門集美世茂廣場相繼開業(yè)，兩個項目開業(yè)招商率達(dá)100%。在城市賦能板塊，公司也加大了對城市綜合體、TOD領(lǐng)域以及城市更新等城市服務(wù)業(yè)務(wù)的布局。

對于多元化的“大飛機戰(zhàn)略”，許世壇將其稱作抵抗未來不確定性的其中一個特別好的手段。未來，公司會更有效地整合地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，逐漸孵化一些輕資產(chǎn)的公司。

此外，許世壇在業(yè)績會表示，公司將非房開業(yè)務(wù)2021年全年收入目標(biāo)提升至150億元，相較去年同期增幅為74%。同時，希望未來三年，非房開業(yè)務(wù)收入占總收入超過20%以上。

據(jù)華創(chuàng)證券在研報中表示，中長期來看，房企在未來行業(yè)競爭格局中的金融屬性將邊際弱化，以運營為核心，調(diào)動、統(tǒng)籌、整合周邊各部門資源為手段，將是未來房企拉開差距的關(guān)鍵，行業(yè)競爭格局將重塑。

而在大飛機戰(zhàn)略格局下，公司有住宅、商業(yè)、酒店等多個綜合體，覆蓋醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等多個領(lǐng)域，并與城市賦能進(jìn)行深度聯(lián)結(jié)。在公司多元優(yōu)勢聚集形成核心競爭力下，長遠(yuǎn)發(fā)展增量空間將得以擴充，也將成為公司資源整合下的優(yōu)勢所在。

正是出于對這一前景的信心，2021年1月至7月間，世茂集團(tuán)也迎來了大股東累計686.25萬股股份，涉資1.42億港元的增持。7月，公司累計回購400萬股，涉資約6300萬港元。

可以說，2021年，對于世茂集團(tuán)而言是由“攻”轉(zhuǎn)“防”的一年，也是其發(fā)揮穩(wěn)健經(jīng)營定力、多維度提升核心競爭力的一年。

豐富的土儲資源、審慎的財務(wù)管理及不斷增厚的現(xiàn)金儲備，均為公司應(yīng)對行業(yè)周期贏得了更多策略騰挪的空間;多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展模式也為公司未來增值空間開啟了第二條增長曲線。在行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代的新穩(wěn)態(tài)下，其在經(jīng)營安全性、持續(xù)發(fā)展力和多元競爭力三大維度形成的競爭優(yōu)勢，定將有助于其更好地兌現(xiàn)長期價值。