光大證券：維持保利地產(chǎn)(600048.SH)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí) 銷(xiāo)售量?jī)r(jià)雙增 業(yè)績(jī)穩(wěn)健提升

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，保利地產(chǎn)(600048.SH)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，盈利能力保持行業(yè)相對(duì)高位，兩翼業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，維持21-23年預(yù)測(cè)歸母凈利潤(rùn)308.42/339.74/383.58億;當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值為4.7/4.3/3.8倍，估值具備較強(qiáng)吸引力，實(shí)控人增持彰顯信心，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

事件：公司發(fā)布2021年半年度業(yè)績(jī)公告，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入899.1億元，同比上升22%;歸母凈利潤(rùn)103億元，同比上升1.7%;扣非凈利潤(rùn)100.5億元，同比上升3.4%。

光大證券主要觀點(diǎn)如下：

銷(xiāo)售量?jī)r(jià)雙增，布局適度下沉，業(yè)績(jī)穩(wěn)健提升，盈利空間小幅收窄。

1)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)雙增保障后續(xù)盈利空間，拿地力度趨緩布局適度下沉。2021H1公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額2851.9億元，同比增長(zhǎng)27%;其中珠三角與長(zhǎng)三角區(qū)域合計(jì)銷(xiāo)售額占比達(dá)53%，與去年基本持平。2021H1實(shí)現(xiàn)公司簽約面積1671.3萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)12%;對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售均價(jià)17064元/平，同比增長(zhǎng)15.7%。

當(dāng)期公司銷(xiāo)售回款約2556億元，對(duì)應(yīng)回款率達(dá)89.6%。高回款為公司土地投資提供較強(qiáng)保障，2021H1公司新獲取項(xiàng)目84個(gè)，對(duì)應(yīng)建面1651萬(wàn)方(同比增長(zhǎng)67.8%)、地價(jià)約963億元(同比增長(zhǎng)17.4%)。公司適度增加核心城市群輻射范圍內(nèi)潛力三線城市的布局力度，當(dāng)期一二線城市拿地金額占比同比下滑14pct至69%，布局下沉致拿地樓面價(jià)優(yōu)化至5833元/平(同比減少30%)。

2)業(yè)績(jī)穩(wěn)健提升，盈利空間小幅收窄但仍處于行業(yè)相對(duì)高位。2021H1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收899.1億元，同比上升22%;歸母凈利潤(rùn)103億元，同比上升1.7%;扣非凈利潤(rùn)100.5億元，同比上升3.4%。當(dāng)期毛利率同比下降3.2pct至32.5%、凈利率同比下降1.8pct至16.3%，雖小幅下滑但仍處于行業(yè)相對(duì)高位。

3)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，增持彰顯管理層信心。截至2021H1，公司三道紅線指標(biāo)維持綠檔，分別為：現(xiàn)金短債比1.9X，凈負(fù)債率58.7%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率66.2%。此外公司短債占比下降3.3pct至18%;有息負(fù)債綜合融資成本約4.7%，較去年末下降7bp，持續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。2021年8月4日，公司實(shí)控人保利集團(tuán)增持50萬(wàn)股，并擬在6個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持不超過(guò)公司總股本2%，充分顯示實(shí)控人對(duì)公司穩(wěn)健基本面、未來(lái)發(fā)展前景及長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可。截至2021年8月30日，公司董事長(zhǎng)劉平先生在內(nèi)的公司相關(guān)增持主體累計(jì)增持金額已超過(guò)計(jì)劃增持金額區(qū)間下限的50%，累計(jì)增持金額達(dá)501.49萬(wàn)元。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策嚴(yán)厲程度和持續(xù)時(shí)間或超預(yù)期;銷(xiāo)售進(jìn)度受限于銀行貸款集中度管理或不及預(yù)期;項(xiàng)目施工和結(jié)算進(jìn)度或不及預(yù)期。