粵港灣控股（01396）靚麗中報背后：聚焦大灣區(qū)及輻射區(qū)，持續(xù)高質量發(fā)展

憑借靚麗中報，粵港灣控股(01396)再次向市場證明了其戰(zhàn)略升級后的高質量發(fā)展。

據粵港灣控股8月27日發(fā)布的2021年中期業(yè)績公告顯示，公司在報告期內的收入為26.04億元，同比增長255.2%;凈利潤為人民幣1.61億元，同比增長68.2%。收入、凈利潤均實現了高速增長。

這樣的業(yè)績，實屬難得，畢竟當前國內整個房地產行業(yè)的發(fā)展仍不輕松。在“房住不炒”、“三條紅線”、以及“集中供地”等監(jiān)管政策的持續(xù)調控下，行業(yè)競爭進一步加劇，融資難度上升的同時企業(yè)信用出現分層，甚至部分頭部房企信用風險暴露，導致被國際投行下調信用評級。

如此行業(yè)背景下，高質量發(fā)展顯得尤為重要，也只有高質量發(fā)展的房企，才能經受住市場全方位的檢驗。而在上半年這場考驗中，粵港灣控股以亮眼業(yè)績脫穎而出，這也代表著公司自2020年開始啟動的戰(zhàn)略升級已顯現成效。

但在公司基本面走強之際，粵港灣控股的股價卻因市場情緒的影響相對低迷。截止8月31日收盤，粵港灣控股的滾動PE已不足5倍，業(yè)績成長性的估值溢價并未在市值上體現，公司真實價值被市場低估。一旦市場情緒回暖，粵港灣控股或將迎來估值修復帶動公司股價持續(xù)攀升。

高質量發(fā)展，“綠檔”下的業(yè)績大增

2020年，粵港灣控股開啟了“新生態(tài)產城服務商”的全新定位，啟動戰(zhàn)略升級，聚焦大灣區(qū)及其輻射區(qū)域。同時，公司開始實行“毅德”和“粵港灣”雙品牌運作，“毅德”品牌繼續(xù)發(fā)展商貿物流產業(yè)，“粵港灣”品牌則致力于拓展精品住宅、城市更新等業(yè)務。

且為表達自身在戰(zhàn)略升級上的堅定決心，一系列的業(yè)務布局也根據戰(zhàn)略定位展開，并在2021年上半年見到了明顯成效。

由于公司為了提高去化而采取了主動靈活的銷售策略和定價策略，粵港灣控股報告期內的合約銷售額為30.49億元，且住宅物業(yè)的銷售額占總合約銷售額的比例升至79%，較2020年同期的46%大幅提升。這使得公司的物業(yè)銷售收入增長171.9%至17.93億元，物業(yè)銷售收入占物業(yè)開發(fā)與相關服務收入的比例為94.2%。

值得注意的是，在“三條紅線”政策下，由于資金的壓力，部分房企銷售金額的增長在一定程度上是通過降價促銷、以價換量的方式實現的，比如前100的房企中，有45家的銷售均價是下降的，因此大部分房企的毛利率均出現了下滑。反觀粵港灣控股，其報告期內物業(yè)開發(fā)及相關服務的毛利率為30.1%，仍處于行業(yè)中的較高水平，這說明公司的產品在市場中有較強的議價權。

與此同時，粵港灣控股在報告期內加大精細化管理力度，其實施了一系列的降費提效措施，并取得顯著成效。智通財經APP發(fā)現，其總銷售及行政費用占總收入的比例為8.6%，較2020年同期的27.6%下降近20個百分點。

在收入大增、毛利率維持高位、且運營效率大幅提升的共同作用下，粵港灣控股2021年上半年的凈利潤為1.61億元，同比增長68.2%。但值得注意的是，在2020年上半年時，投資物業(yè)公允值的收益高達2.04億元，而2021年上半年僅有1049.7萬元。若不計該項投資物業(yè)公允值收益，那么粵港灣控股在報告期內的凈利潤同比增速將爆發(fā)式增長，而不僅僅是68.2%的增速。

更為重要的是，粵港灣控股業(yè)績大幅增長的背后，公司的資產結構亦處于優(yōu)秀范圍。智通財經APP了解到，截至2021年上半年，粵港灣控股的凈負債率為36.7%，現金短債比為1.14倍，剔除預收賬款的資產負債率為69.6%，遠低于監(jiān)管要求的三道紅線的標準，即粵港灣控股是屬于“綠檔”的優(yōu)質房企。且公司報告期內的物業(yè)銷售現金回款超過合約銷售金額的90%，這說明了公司具有強大的運營效率以及回款能力。

從業(yè)績增長與資產質量兩個維度來看，粵港灣控股在行業(yè)分化持續(xù)加劇的大背景下實現了高質量發(fā)展，證明了自身的獨特之處，而這又由公司的戰(zhàn)略升級帶來的協(xié)同所決定的。

聚焦大灣區(qū)及輻射區(qū)，快速建立區(qū)域深耕優(yōu)勢

事實上，在粵港灣控股“新生態(tài)產城服務商”的戰(zhàn)略定位中，聚焦大灣區(qū)及其輻射區(qū)域是促使公司快速成長的關鍵原因。

雖然全國房地產行業(yè)受政策的嚴厲監(jiān)管表現低迷，但對于需求剛性的區(qū)域而言，仍充滿著結構性的機會，而大灣區(qū)便是其中的典型代表?；浉郯拇鬄硡^(qū)是中國開放程度最高，也是市場化機制最完善的區(qū)域之一，其戰(zhàn)略定位是作為未來中國在全球競爭當中的的創(chuàng)新載體和平臺，這意味著大灣區(qū)將會被建設成為對全球具有輻射力、帶動力和吸引力的國際化灣區(qū)。

得益于廣闊的發(fā)展前景，大灣區(qū)對人口的虹吸效應位居國內前列。據數據顯示，2010年，大灣區(qū)內地九市的常住人口不過5611萬人，但2020年已升至7801萬人，短短十年，暴增2189萬人，增幅高達39%，而這樣的虹吸效應仍將持續(xù)。即使大灣區(qū)目前的整體城鎮(zhèn)化率已超過80%，但在城市更新帶來的存量需求轉化，以及人口持續(xù)流入帶來的增量需求兩大因素的驅動下，大灣區(qū)的地產行業(yè)仍將是全國最堅挺的區(qū)域。

基于此，粵港灣控股聚焦大灣區(qū)旨在以大灣區(qū)為總部基地和戰(zhàn)略價值高地。在報告期內，粵港灣控股在大灣區(qū)的項目取得顯著進展。據業(yè)績公告顯示，截止2021年6月30日，公司在大灣區(qū)及灣區(qū)輻射區(qū)域跟進及運作的項目為11個，預計總可售面接約250萬平方米，可售貨值約450億人民幣，且在這11個項目中，有7個是位于大灣區(qū)的城市更新項目。與此同時，在7個大灣區(qū)城市更新的項目中，目前已有四個四證齊全，預計2021年第四季度便可開始銷售。隨著該等項目的開售，粵港灣控股的價值將逐步釋放，公司的現金流及盈利空間也將隨著時間推移不斷突破。

在推進項目開發(fā)的同時，粵港灣控股亦積極增加項目儲備，為公司未來的長遠穩(wěn)健發(fā)展打下堅實基礎。智通財經APP了解到，在2021年上半年，粵港灣控股共獲取了8個項目，總建筑面積約210萬平方米，預計可售貨值約250億元人民幣。

其中，位于大灣區(qū)及灣區(qū)輻射區(qū)的新土地儲備占比高達76%，這代表著公司將戰(zhàn)略布局轉移向大灣區(qū)的決心和能力。而截至2021年6月30日，粵港灣控股的總土地儲備約1370萬平方米，且其中住宅用途占比為48%，較2020年同期的16%提升32個百分點，這亦體現了公司繼續(xù)側重住宅的戰(zhàn)略定位。

從在運營項目到新增土地儲備，均證明了粵港灣控股在粵港澳大灣區(qū)的深耕已取得顯著成效，且值得重視的是，在2021年上半年中，粵港灣控股來自大灣區(qū)及灣區(qū)輻射區(qū)的合約銷售額占比為37%，而2020年同期為0。從0到N的突破，再次證明粵港灣控股在大灣區(qū)的深耕優(yōu)勢十分突出，而這背后除了戰(zhàn)略定力外，股東資源與商業(yè)基因的重組亦至關重要。

早在2019年7月28日時，粵港灣控股前身毅德國際引入了中國粵港灣區(qū)控股作為新的合作方，而中國粵港灣區(qū)控股則是由瑞信海德和客天下各持有50%的權益，其中，瑞信海德則由君勝控股持有70%權益。

智通財經APP發(fā)現，瑞信海德、客天下以及君勝控股都有一個共同的特點，即三者都在大灣區(qū)開發(fā)并運營了多個項目，比如君勝控股在深圳開發(fā)了包括鴻隆世紀廣場、港灣麗都、熙璟城、熙瓏山等在內的多個項目，其于深圳的累計開發(fā)面積超過120萬平方米。

對于原業(yè)務是商貿物流地產的毅德國際控股來說，中國粵港灣區(qū)控股在灣區(qū)城市更新、文化旅游、康養(yǎng)產業(yè)的開發(fā)和運營方面擁有充分的優(yōu)勢和豐富的管理經驗，二者能在業(yè)態(tài)和資源上產生較大的協(xié)同作用。而從粵港灣控股目前所取得的成績來看，其引入戰(zhàn)略股東整合資源，重新定位后啟動戰(zhàn)略升級和產業(yè)轉型無疑是一個極具前瞻性的商業(yè)判斷，從而帶領公司在分化加劇的房地產行業(yè)中闖出了一片天。

短期行業(yè)拐點已現，估值修復可期

不過，在二級市場中，企業(yè)基本面的改善向股價傳導的過程并不總是立竿見影，粵港灣控股便是鮮活例子。事實上，自2020年下半年開始，粵港灣控股的基本面便已發(fā)生巨大變化，但由于政策的嚴厲監(jiān)管，市場情緒壓制房地產企業(yè)在股市中的表現，整個房地產板塊較為低迷，粵港灣控股作為其中一員自然“蒙塵”。

但可以確定的是，只要公司的基本面強勢，一旦情緒影響消除，股價將開始估值修復而帶動企業(yè)市值提升?？v觀當前房地產行業(yè)的變化，基本面拐點或即將出現。

當前房地產行業(yè)在二級市場中的估值，已跌至歷史低位，這與市場的兩大擔憂密不可分，其一是“集中供地”模式壓制行業(yè)毛利率;其二，“三條紅線”等政策監(jiān)管下房企信用事件暴露壓制板塊估值。但如今，壓制房地產行業(yè)估值的兩大隱憂或已進入尾聲。

“集中供地”模式壓制房地產行業(yè)毛利一直是市場的擔憂，但目前已出現明顯轉機。8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補充公告，對 61 宗地塊的拍地規(guī)則和最高限價進行了調整，這是土拍政策的一個積極信號。

除此之外，“三條紅線”、“房貸集中度管理”等監(jiān)管政策對于房地產行業(yè)的影響或將進入平穩(wěn)期，因為房企的暴雷已接近尾聲，面對部分頭部房企的暴雷，政策亦做出了相應的部署，欲維持行業(yè)發(fā)展的整體平穩(wěn)。

由于股價總是預先于市場先見底，因此對于二級市場來說或將提前反映房地產行業(yè)基本面改善的利好，相關優(yōu)質房企或能迎來一定程度上的估值修復。

基于此，粵港灣控股有望獲得市場資金的青睞，這不僅是因為公司在“綠檔”的范圍內實現了業(yè)績的穩(wěn)健增長，體現出了高質量發(fā)展特征;亦是因為公司聚焦前景更加明朗的大灣區(qū)及灣區(qū)輻射區(qū)，并已開始樹立區(qū)域深耕優(yōu)勢，整體資產優(yōu)質且確定性強。一旦二級市場中的情緒反轉，粵港灣控股或將迎來靚麗行情。

而公司股東早已開始布局，表現對公司未來發(fā)展的信心。據公司此前發(fā)布的公告顯示，公司控股股東于2021年4月16日在公開市場上買入了235萬股公司股份。此外，公司股東頂昇有限公司(簡稱“頂昇”)于2021年4月20日至7月13日內在公開市場中買入了845萬股粵港灣控股的股份。同時，頂昇表示將進一步從公開市場增持粵港灣控股的股票，增持股份及擬增持股份的總數將介于4000萬股股份至5000萬股股份之間，約占公司于本公告日期全部已發(fā)行股本總額的0.88%至1.10%。