天風(fēng)證券：維持萬科A(000002.SZ)“買入”評(píng)級(jí) 銷售維持低位增長(zhǎng) 銷售均價(jià)穩(wěn)步提升

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，萬科A(000002.SZ)作為行業(yè)龍頭，具有強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力和管理紅利，且在手現(xiàn)金多、負(fù)債極低、分紅高、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)多年為正，公司物業(yè)和商業(yè)板塊發(fā)展迅速，潛在價(jià)值被低估，在豐厚土儲(chǔ)支撐下地產(chǎn)主業(yè)仍有望維持穩(wěn)健增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)。

事件：公司公布2021年半年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.11億元、歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)110.47億元，同比分別增長(zhǎng)14.19%和-11.68%;實(shí)現(xiàn)銷售金額3544.3億元，同比增長(zhǎng)10.6%;實(shí)現(xiàn)銷售面積2191.7萬平方米，同比增長(zhǎng)5.5%。

天風(fēng)證券主要觀點(diǎn)如下：

銷售端：銷售維持低位增長(zhǎng)，銷售均價(jià)穩(wěn)步提升。

2021年上半年公司累計(jì)銷售面積2191.7萬方，同比增加5.5%，銷售金額3544.3億元，同比增加10.6%，累計(jì)銷售均價(jià)1.62萬元/平米，較上年同比增長(zhǎng)4.8%。2021年上半年公司銷售面積市占率2.47%，較2020年上半年的2.99%略有下降。分區(qū)域看，按照銷售金額南方、上海、北方、中西部、西北和其他區(qū)域分別占總銷售金額的20.4%、37.3%、21%、15.4%、4.5%、1.4%。銷售端維持低位增長(zhǎng)均價(jià)穩(wěn)步提升。

投資端：拿地力度有所提升，拿地側(cè)重高能級(jí)城市，總土儲(chǔ)豐厚。

2021年上半年公司新增項(xiàng)目規(guī)劃建面1505.88萬方(低于當(dāng)期銷售面積)，權(quán)益規(guī)劃建面1101.42萬方，權(quán)益比例73.14%，較2020年上半年新增項(xiàng)目規(guī)劃建面權(quán)益比例51.48%上漲21.66pct，拿地銷售金額比為25%，較2020年上半年10%的水平提升較多。拿地結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)權(quán)益建面口徑，新增土儲(chǔ)一二線城市占比86.56%，公司維持布局高能級(jí)城市的戰(zhàn)略。公司土儲(chǔ)充裕。

總可售土儲(chǔ)建面1.07億方(在建11283.3+規(guī)劃4782.6-已售未結(jié)5377.7萬方)，公司土儲(chǔ)權(quán)益比例60.89%，較2020年上半年略有上漲。2021年H1公司新開工面積約1748.3萬平方米，同比下降4.8%，完成年初計(jì)劃的55.5%;實(shí)現(xiàn)竣工面積約1225.3萬平方米，同比增長(zhǎng)14%，完成年初計(jì)劃的34.2%。

結(jié)算端：結(jié)算毛利有所下降，費(fèi)用管控效果明顯。

2021年H1公司營(yíng)收增速14.19%，歸母凈利潤(rùn)增速-11.68%，加權(quán)ROE同比下降1.65個(gè)PCT至4.79%，公司綜合毛利率同比下降8.87個(gè)PCT至22.94%，其中地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為18%，較2020年上半年下降6.02個(gè)PCT。公司管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用率控制較好，2021年上半年二者分別下降0.25、1.21個(gè)PCT至3.09%、1.05%。投資收益大幅增加，2021年上半年實(shí)現(xiàn)28.8億元，同比增長(zhǎng)7%，其中來自于聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益凈利潤(rùn)為22.1億元。

財(cái)務(wù)端：三道紅線全部達(dá)標(biāo)，成為“綠檔”房企，在手現(xiàn)金充裕。

公司剔除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%，達(dá)到70%的標(biāo)準(zhǔn);凈負(fù)債率20.2%，較2020年末18.09%略有提升，現(xiàn)金短債比2.32，較2020年2.35略有下降。在手現(xiàn)金充裕，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯優(yōu)于同業(yè)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正67.8億，截至2021年上半年公司在手貨幣資金1952.2億。

公司總體債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，有息負(fù)債中短債占比31.4%，中長(zhǎng)期負(fù)債為主，占比為68.6%，較2020年上半年64.5%提升4.1個(gè)pct。公司融資結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，2021年上半年銀行融資余額比重55.8%，其他方式融資余額比重44.2%，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用率逐步降低，2021年上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用率1.05%，較2020年上半年2.26%下降1.21個(gè)pct。

業(yè)務(wù)端：物業(yè)和商業(yè)板塊增長(zhǎng)快，長(zhǎng)租公寓積極推進(jìn)：

1)物業(yè)收入快速增長(zhǎng)，住宅物業(yè)收入占比過半。2020年公司物業(yè)實(shí)現(xiàn)103.8億元，同比增長(zhǎng)33.3%，其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占總物業(yè)收入的55.0%。

2)商業(yè)累計(jì)開業(yè)988.8萬方，同比增長(zhǎng)18.3%，實(shí)現(xiàn)收入36.29億元，同比增長(zhǎng)19%，已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率達(dá)到92.3%，較2020年H1出租率提高1.7pct。

3)長(zhǎng)租公寓累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入13.19億元，同比增長(zhǎng)25.6%，間天出租率達(dá)到95%;共有房源19.2萬間，累計(jì)開業(yè)14.8萬間，2020年上半年新開業(yè)0.6萬間。長(zhǎng)租公寓布局全國33個(gè)城市，并在9個(gè)城市的市場(chǎng)占有率保持第一。

盈利預(yù)測(cè)：維持公司2021-2023年歸母凈利潤(rùn)440.9億、472.08億、516.29億元的預(yù)測(cè)，對(duì)應(yīng)EPS3.79、4.06、4.44元，對(duì)應(yīng)PE為5.12X、4.78X、4.38X。

風(fēng)險(xiǎn)提示：新房銷售不及預(yù)期，房屋竣工不及預(yù)期，房屋價(jià)格大幅下跌。