南華金融沽空世茂房地產(chǎn)(00813)的勇氣來(lái)自哪里?

世茂房地產(chǎn)(00813)在5月1日公告稱，一季度，附屬上海世茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.18億元人民幣(單位下同)，較上年同期的26.24億元(經(jīng)重列)減少0.2%;歸屬于上海世茂所有者的凈利潤(rùn)2.46億元，同比增長(zhǎng)0.6%。

智通財(cái)經(jīng)注意到，上海世茂是世茂房地產(chǎn)收入的重要來(lái)源之一。數(shù)據(jù)顯示，2016年，世茂房地產(chǎn)的總收入約592.9億元，其中來(lái)自上海世茂的收入約137.1億元，占比23%。

業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)界期待世茂房地產(chǎn)2017年的業(yè)績(jī)“翻身”，不過(guò)目前上海世茂一季度的表現(xiàn)“不給力”，不知公司在一季度會(huì)交出怎樣的成績(jī)。

值得一提的是，自世茂房地產(chǎn)在3月29日公布2016年的業(yè)績(jī)至今，包括野村、興證國(guó)際等近10家券商都發(fā)表了該公司的研究評(píng)級(jí)報(bào)告。智通財(cái)經(jīng)注意到，前述的多數(shù)券商都給予世茂房地產(chǎn)買入評(píng)級(jí)，唯獨(dú)南華金融旗幟鮮明建議沽出世茂房地產(chǎn)。

銷售增長(zhǎng)或受壓之爭(zhēng)

在唱多的一派看來(lái)，2017年世茂房地產(chǎn)在銷售方面將有可觀的增長(zhǎng)，公司毛利率也將會(huì)有所提升。

野村證券在4月13日發(fā)表研報(bào)表示，世茂房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)2013年快速擴(kuò)張，由于內(nèi)部調(diào)整高庫(kù)存數(shù)字，以及土地儲(chǔ)備成本高昂，過(guò)去三年銷售呆滯。該行相信，這些調(diào)整差不多完成，今年可以重拾銷售增長(zhǎng)。野村認(rèn)為世茂房地產(chǎn)將受惠于現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備和高毛利率前景，維持公司“買入”評(píng)級(jí)。

中金也指出，隨著去庫(kù)存進(jìn)入尾聲，世茂房地產(chǎn)2016年的毛利潤(rùn)率觸底下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至27.6%。該行認(rèn)為，2017年公司銷售質(zhì)量將進(jìn)一步改善。由于新推盤(pán)去化率74%，老盤(pán)去化率46%;回款率高達(dá)88%;未結(jié)算銷售毛利潤(rùn)有望達(dá)30%，支撐未來(lái)結(jié)算毛利潤(rùn)率表現(xiàn)，該行維持公司“推薦”評(píng)級(jí)。

此外，興證國(guó)際也出來(lái)“站隊(duì)”表示，世茂房地產(chǎn)擁有全國(guó)布局且成本較低的土地儲(chǔ)備，因此有優(yōu)于同行業(yè)的利潤(rùn)率，公司并沒(méi)有盲目追求規(guī)模，而更重視回款率和利潤(rùn)率，經(jīng)過(guò) 3 年的策略調(diào)整，公司的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)優(yōu)化，財(cái)務(wù)實(shí)力大增，銷售將重拾增長(zhǎng)步伐，建議投資者關(guān)注。

雖然唱多一派“人多勢(shì)眾”，不過(guò)唱空派南華金融還是有勇氣“搖旗吶喊”擺出自己的觀點(diǎn)。

南華金融在4月25日發(fā)布報(bào)告指出，世茂房地產(chǎn)今年一季度銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁。然而，面對(duì)自三月起國(guó)內(nèi)掀起新一輪限購(gòu)限貸措施，并主要針對(duì)一、二線城市作調(diào)控，其預(yù)料今年第二季起國(guó)內(nèi)一、二線城市的銷量及價(jià)格將會(huì)放緩，這將給世茂2017年800億的合同銷售目標(biāo)蒙上陰影。

此外，南華金融認(rèn)為世茂房地產(chǎn)在三四線城市仍有去庫(kù)存的壓力，并且南華金融指出雖然預(yù)料世茂房地產(chǎn)2017的業(yè)績(jī)將回復(fù)一定增長(zhǎng)，但對(duì)比同業(yè)，南華金融預(yù)測(cè)該公司毛利率仍因成本及銷售壓力而偏低。南華金融建議沽出世茂房地產(chǎn)。

世茂房地產(chǎn)2016年的乏力表現(xiàn)

為何上述券商對(duì)世茂房地產(chǎn)的前景會(huì)有如此大的爭(zhēng)論?這或許和該公司近年的戰(zhàn)略布局和下滑的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年，世茂房地產(chǎn)全年合約銷售額約681.2億元，同比增速為同業(yè)最低，僅約為2%;收入為592.86億元，同比僅上升2.7%。

值得一提的是，在收入略微增長(zhǎng)的情況下，世茂房地產(chǎn)的毛利、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、股東應(yīng)占利潤(rùn)卻不升反降。數(shù)據(jù)顯示，2016年，該公司的毛利為163.49億元，同比下降0.6%;經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為148.2億元，同比下降5%;股東應(yīng)占利潤(rùn)為51.72億元，同比下降15%。

智通財(cái)經(jīng)注意到，近年來(lái)，世茂房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)?014年達(dá)到鼎盛時(shí)期后，從2015年開(kāi)始就一直在走下坡路。

此外，數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)近年毛利率也一直在下滑。2013年，該公司毛利率曾高達(dá)35%，但是此后便一路下滑至2016年的27.6%。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)濟(jì)通）

為何世茂房地產(chǎn)近年業(yè)績(jī)?cè)谙禄?

智通財(cái)經(jīng)了解到，世茂房地產(chǎn)在此前的發(fā)展中，庫(kù)存結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了偏移。2012年，世茂房地產(chǎn)在海南文昌、上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州及濟(jì)南等地增加住宅土地。隨后兩年內(nèi)，公司又新進(jìn)入了重慶、西安、福建及長(zhǎng)三角等多個(gè)二三線城市。

截至2014年年底，該集團(tuán)土地主要分布在分布于江陰、銀川、泉州、晉江、重慶、杭州等二三線城市。

有分析指出，世茂房地產(chǎn)近年發(fā)展受限是因?yàn)楣局按罅康娜木€庫(kù)存使其不能立刻抽身，沒(méi)有足夠的資金和精力獲取新的項(xiàng)目。

從2015年開(kāi)始，世茂房地產(chǎn)調(diào)整土地布局，每年新增土地儲(chǔ)備90%以上都位于一二線城市。目前，世茂房地產(chǎn)旗下?lián)碛?32個(gè)項(xiàng)目，分布在全國(guó)43個(gè)城市，共3079萬(wàn)平方米(應(yīng)占權(quán)益)的土地。截至2016年12月31日止，該公司一二線城市庫(kù)存占比為67%，較年初提升7%。

值得注意的是，今年一季度，世茂房地產(chǎn)的銷售額有較大提升。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前3個(gè)月，該集團(tuán)累計(jì)合約銷售總額約205.6億元，同比上升78%;合約銷售總面積約127.34萬(wàn)平方米，同比上升37%;銷售均價(jià)為每平方米16143元。

南華金融的擔(dān)憂

雖然南華金融給予世茂房地產(chǎn)一季度的銷售業(yè)績(jī)好評(píng)，但是其依然為公司的發(fā)展擔(dān)憂。南華金融認(rèn)為世茂房地產(chǎn)在2017年提升毛利率仍有難度。

在南華金融看來(lái)，2016年，世茂房地產(chǎn)在福州、北京、南京、杭州、廈門(mén)等15 個(gè)城市新增土儲(chǔ)396萬(wàn)平方米(權(quán)益前)，高達(dá)84%的新增土儲(chǔ)位于一、二線城市，這些城市均實(shí)施了限價(jià)、限購(gòu)、限貸的調(diào)控措施。此外，由于世茂房地產(chǎn)大部分土儲(chǔ)在2016年下半年購(gòu)入，平均地價(jià)為每平方米10994元，地價(jià)相對(duì)并不便宜，世茂在限價(jià)的影響下能否提升價(jià)格以提升毛利率將成疑問(wèn)。

另外，世茂房地產(chǎn)2017年可售資源為952萬(wàn)平方米，一線及二線城市(包括廈門(mén)、南京、杭州、成都等)占比60%，仍有40%可售資源位于三、四線城市(如石獅、江陰、常州等)。而在國(guó)內(nèi)一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控下，三四線城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重情況仍然未變。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4 月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末商品房待售面積仍有6.88億平方米。南華金融認(rèn)為世茂房地產(chǎn)在2017年仍需要以低價(jià)去庫(kù)存來(lái)增加三四線銷售，所以公司毛利率的壓力仍舊存在。

智通財(cái)經(jīng)注意到，今年一季度雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，不過(guò)房企銷售依然十分火熱。雖然如此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，因?yàn)樾乱惠啒鞘姓{(diào)控措施3月17日以后陸續(xù)出臺(tái)的，因此調(diào)控效果或在4月份后才顯現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從2016年930新政開(kāi)始，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，其中北京等城市發(fā)布政策超過(guò)10余次。本輪樓市調(diào)控的全面升級(jí)，從抑制投機(jī)投資角度看，更多的城市加入到了信貸與購(gòu)買資格收緊的行列中。多數(shù)二線城市基本全面升級(jí)調(diào)控到限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售的“四限時(shí)代”。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，受制于限購(gòu)、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴(yán)控供應(yīng)，4月份其監(jiān)控的29個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比下降21%，同比下降35%。多數(shù)城市成交持續(xù)低迷，同、環(huán)比雙雙回落，成交量較去年同期相差甚遠(yuǎn)。

其中，一線城市成交量同、環(huán)比明顯回落，跌幅超40%。二三線城市成交量環(huán)比下降18%，同比下降33%，同比跌幅漸有擴(kuò)大趨勢(shì)。

值得一提的是，張大偉指出，今年的五一小長(zhǎng)假有可能是最近4年的成交量最低點(diǎn)。冷清的五一小長(zhǎng)假基本可以預(yù)期今年第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)比一季度有明顯降溫。