禹洲集團(tuán)（01628）：中期營收增近5倍 盈利修復(fù)重歸增長軌道

在交出盈利“失速”的2020年年報(bào)以后，禹洲集團(tuán)（01628）用今年上半年業(yè)績的強(qiáng)勢(shì)上漲回應(yīng)了外界的質(zhì)疑。

據(jù)禹洲集團(tuán)近日發(fā)布的中期報(bào)告披露，公司上半年實(shí)現(xiàn)收入120.08億元（人民幣，單位下同），同比勁增近5倍，增幅高達(dá)494.86%；歸母凈利潤為8.57億元，同比實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)強(qiáng)勢(shì)上漲，預(yù)示著禹洲集團(tuán)已重歸穩(wěn)健增長軌道。與此同時(shí)，就規(guī)模來看，上半年禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標(biāo)的47.92%；合約銷售面積為284萬平方米，合約銷售均價(jià)約每平方米18526元?？梢钥吹剑鳛樾聲x的千億規(guī)模房企，禹洲集團(tuán)仍在不斷突破自我，規(guī)模呈現(xiàn)逐級(jí)上升態(tài)勢(shì)。

收入刷新前高，盈利強(qiáng)勢(shì)修復(fù)

業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，禹洲集團(tuán)的收入來源于物業(yè)銷售、投資物業(yè)的租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入、酒店經(jīng)營收入四個(gè)板塊。其中，物業(yè)銷售是公司的主要收入來源，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入116.77億元，同比增長達(dá)到618.2%，占公司收入總額的97.24%。

今年上半年，由于疫情積壓的購房需求持續(xù)釋放，禹洲集團(tuán)審時(shí)度勢(shì)主動(dòng)加大推盤力度，且公司新推、加推的項(xiàng)目質(zhì)量均處于地區(qū)前列，去化較快，多重因素疊加下公司的銷售業(yè)績報(bào)喜。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，報(bào)告期內(nèi)禹洲集團(tuán)的多個(gè)項(xiàng)目去化效果較好。舉例而言，3月新推的寧波朗玥府項(xiàng)目，開盤去化率約九成；5 月新推杭州禹洲泊朗廷項(xiàng)目，中簽率僅 49%。同時(shí)，加推的合肥禹洲郎溪上里、合肥禹洲嘉譽(yù)東方、蘇州禹洲山云庭、杭州禹洲宋都·望林府等，市場(chǎng)表現(xiàn)均較樂觀，其中，蘇州山云庭項(xiàng)目于3月加推，即開即罄。總體來看，期內(nèi)禹洲集團(tuán)的供貨增多，質(zhì)量趨優(yōu)，依靠積極的經(jīng)營策略，公司的業(yè)績得以加速釋放。

如前文所述，報(bào)告期內(nèi)禹洲集團(tuán)的熱門項(xiàng)目主要集中在長三角區(qū)域。這一特點(diǎn)，亦在報(bào)表中有所體現(xiàn)。就地域分部來看，長三角區(qū)域依然是禹洲集團(tuán)收入的主要來源地，報(bào)告期內(nèi)該區(qū)域的物業(yè)銷售為75.33億元，占公司確認(rèn)收入總額的66.86%；此外，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、大灣區(qū)、華中地區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)收入23.86億元、8.48億元、3.63億元、1.36億元，占比分別為21.18%、7.53%、3.22%、1.21%。

與創(chuàng)歷史新高的收入規(guī)模一樣，禹洲集團(tuán)的盈利水平重歸正軌亦向外釋放了積極信號(hào)。2020年，因部分高利潤的合營聯(lián)營企業(yè)未能并表、未能確認(rèn)收入導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)暫時(shí)性的波動(dòng)，禹洲集團(tuán)的盈利能力一度承壓。不過否極泰來，如今抑制禹洲集團(tuán)的消極因素逐步被稀釋殆盡，公司的盈利能力正快速修復(fù)。

財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)禹洲集團(tuán)的毛利為24.12億元，對(duì)應(yīng)毛利率20.09%，而若剔除非現(xiàn)金調(diào)整后，公司的毛利率約22%，已恢復(fù)至正常水準(zhǔn)。

三道紅線全面達(dá)標(biāo)在望，身處千億新起點(diǎn)后市可期

去年以來，由于公共衛(wèi)生事件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)回款造成負(fù)面影響，房地產(chǎn)行業(yè)承壓明顯。在此背景下，禹洲集團(tuán)依然秉持審慎的財(cái)務(wù)策略，主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，同時(shí)致力于平衡財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及降低資金成本。

從此次半年報(bào)來看，禹洲集團(tuán)在上述領(lǐng)域成效顯著。負(fù)債方面，截至6月末公司的銀行及其他貸款、公司債券以及優(yōu)先票據(jù)余額合共為601.86億元，較2020年末減少5.81%；凈負(fù)債率看，截至6月末為80.42%，相較于去年底降低了5.38%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.98%，較上年度末下降3.94%。加上現(xiàn)金短債比為1.85倍，“三道紅線”幾近全面達(dá)標(biāo)。

此外值得一提的是，今年5月禹洲集團(tuán)已將年內(nèi)到期的美元債全部贖回，這意味著今年剩余時(shí)間段里公司已無美元債需償還。綜合來看，可見公司控負(fù)債效果明顯。

融資成本角度，報(bào)告期內(nèi)禹洲集團(tuán)加權(quán)平均融資成本為7.13%，較去年年底的7.19%下降0.06%，融資成本繼續(xù)下行?，F(xiàn)金流方面，截至6月30日公司的在手現(xiàn)金約為280.72億元，現(xiàn)金短債比約為1.85倍，顯示出公司流動(dòng)性較為充裕。

智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，在外界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)心存疑慮的當(dāng)下，禹洲集團(tuán)嚴(yán)控負(fù)債，秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，有利于公司行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。

截至6月末，禹洲集團(tuán)總土地儲(chǔ)備為2200萬平方米，一二線及準(zhǔn)二線城市占90%以上，平均樓面價(jià)6854元/平方米。據(jù)了解，下半年禹洲集團(tuán)可售貨值超過千億元，按照正常去化率，料將如愿完成全年業(yè)績目標(biāo)。

業(yè)績穩(wěn)增、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，但就資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)而言，受市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒影響，整個(gè)行業(yè)當(dāng)前處于歷史估值底部，相關(guān)標(biāo)的股價(jià)表現(xiàn)普遍不如預(yù)期。受外圍環(huán)境影響，今年以來禹洲集團(tuán)股價(jià)亦有所承壓。

但回過頭來講，現(xiàn)階段資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期或許過于悲觀。風(fēng)物長宜放眼量，據(jù)天風(fēng)證券分析師預(yù)測(cè)，銷售口徑的主流房企銷售毛利率將于今年陸續(xù)觸底回升，同時(shí)接下來國內(nèi)土地出讓政策有望微調(diào)，下調(diào)土地出讓的最高溢價(jià)率有望使得房企開發(fā)保持適當(dāng)?shù)挠臻g。該行分析師團(tuán)隊(duì)預(yù)判，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)并不樂觀的環(huán)境下，政策調(diào)控并不具備持續(xù)趨嚴(yán)的空間，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績可見度相對(duì)較高，伴隨房企毛利率回歸，在業(yè)績兌現(xiàn)的前提下房企估值有望修復(fù)。

回看禹洲集團(tuán)，當(dāng)下公司的毛利率已顯著回暖，盈利能力正加速修復(fù)?？紤]到前期公司股價(jià)遭遇到持續(xù)的打壓，目前估值或已隱含極端情況下的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。不過行情總是在絕望中誕生，禹洲集團(tuán)的中期業(yè)績?cè)俅悟?yàn)證了公司業(yè)績的增長性與財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。除此以外，智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，至少還有兩方面的因素將對(duì)公司的長期估值提供重要支撐。

一方面，禹洲集團(tuán)在分紅上一貫慷慨，此次中報(bào)亦宣派中期股息每股5.3港仙，占母公司擁有人應(yīng)占核心利潤的35%；另一方面，據(jù)了解禹洲集團(tuán)旗下的物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)禹佳生活服務(wù)已向港交所遞交招股書，后者或于近期登陸資本市場(chǎng)。分拆物管業(yè)務(wù)上市，對(duì)于公司拓展融資渠道和提升估值料將產(chǎn)生正面影響。

重歸增長的業(yè)績，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，慷慨的分紅，以及分拆子公司上市，顯然將為投資者提供足夠的“安全墊”和未來股價(jià)催化的預(yù)期，從這一角度看當(dāng)前公司的投資價(jià)值已然凸顯。