深圳國際(00152)有資產，才性感!

文章來自“王雅媛港股圈”，作者鄭建勇。

在這個動輒互聯(lián)網(wǎng)+、輕資產運作、做平臺運營的當下，從VC、PE到二級市場上的市場參與者，一門心思去挖掘符合以上標準的標的企業(yè)，非互聯(lián)網(wǎng)不投，非輕資產不入，非平臺運營不買，到處追熱點，卻還是不清楚自己的投資邏輯到底是什么。

不了解一只股票背后的邏輯才是最危險的邏輯。初識深國際(深圳國際控股有限公司，0152.HK)，因為李總理說中央政府要研究制定粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，對于港股市場上帶“中國”、“國際”標簽的股票有種天然的恐懼，遇到的老千股太多，這幾年，“中國某某”、“國際某某”的股票被血洗的很多，一時不慎，不得超生。

深入下去，卻發(fā)現(xiàn)這家深國際有點意思。

首先，往上追溯，深圳市國資委是其實際控制人，占股43.89%，有深厚的國資背景。其次，它是以紅籌模式上市，這個比較少見。另外，這真的不是一家隨大流的企業(yè)，2年來，埋頭做事，不炒股票。

一、深國際的企圖心

此前，身為政府基建平臺的深國際一直都在低調發(fā)展，從收費公路、碼頭、倉儲物流到航空，其下深圳高速公路股份有限公司在香港大陸兩地上市(0548.HK,600548.SH)的收費公路業(yè)務為其支柱產業(yè)，為其提供了良好的利潤與現(xiàn)金流。

倉儲物流主要立足深圳本地耕耘，而后數(shù)年，深國際意識到，只有物流地產具備大規(guī)模復制的可能性，符合上市公司成長發(fā)展與外埠擴張的需求。

深國際提出了旗幟鮮明的物流地產轉型計劃，在10年之內，在華東、華南、華中、華北、東北、西南以及西北等地區(qū)，特別是“一帶一路”上的38個樞紐和重要節(jié)點中心城市打造“城市綜合物流港”，形成覆蓋全國、互聯(lián)互通的物流骨干網(wǎng)絡體系。

截至2016年底，公司已經(jīng)簽約17個項目，總計建筑面積達到490萬平米，實現(xiàn)了國內主要城市的布局。目前沈陽、昆山、武漢和合肥這4個項目已經(jīng)投入運營，總計運營面積達到33萬平米。到2018年將會有8個項目投入運營，總計運營面積達到195萬平米。公司的物流業(yè)務立足深圳，目前已經(jīng)覆蓋全國。

資料來源：深國際2016年年報

年報中的兩張表格我們是不是可以得出幾個結論：1、深國際物流園出租率極高，平均96%，此塊業(yè)務基礎扎實，穩(wěn)穩(wěn)的幸福。2、綜合物流港目前儲備了大量的土地，雖然物流港業(yè)務營收貢獻并不大，但是土地的儲備給了我們很大想象空間。3、基于物流的服務和港口業(yè)務仍是物流業(yè)務收入的主要來源，占了6成。深國際傳統(tǒng)的物流園、港口及服務業(yè)務仍是物流板塊的核心支柱。

讀者可能心中有疑惑，綜合物流港到底是做什么的?深國際的綜合物流港筆者并未去過，但因為工作的關系，傳化的物流港深入了解過。

官方的講法，所謂的“城市綜合物流港”，功能設施包括倉儲中心、城市配送中心、卡車航班集運甩掛與分撥中心、電商后臺物流基地、物流信息交易中心、運營管理中心、綜合商務中心等，為制造企業(yè)、商貿企業(yè)、物流企業(yè)、新興電商企業(yè)、孵化型企業(yè)提供倉儲、運輸、配送、交易、商務辦公、信息、電子商務、供應鏈管理、金融、保險等燈一站式服務，實現(xiàn)物流、資金流、信息流、商流的“四流”合一，形成網(wǎng)絡化、信息化、標準化的物流園區(qū)體系。

筆者更加愿意通俗的講，如果你去過高速公路的服務區(qū)，其實綜合物流港跟高速公路服務區(qū)有點像，只不過是物流、電商企業(yè)和貨車的服務區(qū)。筆者的理解功能包括不限于：(1)傳統(tǒng)的物流倉儲服務;(2)物流企業(yè)及上下游產業(yè)的辦公園區(qū);(3)電子商務企業(yè)、快遞企業(yè)的中轉分撥中心;(4)車貨匹配業(yè)務的線下平臺;(5)貨車及卡車司機的休息服務站(繼而可以發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)，如餐飲、小吃、維修等，其實足浴也是可以有的);(6)各種供應鏈金融服務;(7)貨車保險業(yè)務等等等等。并不是什么高大上的東西，但是對于物流產業(yè)來講，“周雖舊邦，其命維新”。至于儲備土地的意義不講了，地球人都知道。

第二個疑惑，搞綜合物流產業(yè)園深國際有錢嗎?物流地產市場火爆的窗口期轉瞬即逝，深國際要抓住有限的窗口期，快速實現(xiàn)重資產的積累，在競爭激烈的核心城市搶灘圈地,提前鎖定彈藥和成本。因此，從2014年開始深國際的擴張步伐非?？?。按照深國際自己的計劃，用5～10年時間實現(xiàn)物流基礎設施、倉儲保有量800-1000萬平方米。規(guī)劃中38個綜合物流港，如果按照每個綜合物流港投資10億元的上限來計算，深國際最多要投入380億元的資金，這是一筆相當巨大的投資。

資金來源，筆者認為深國際有幾大優(yōu)勢：

(1)高速公路收費業(yè)務有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流;公司2016年大部分收費公路的車流量和路費收入保持增長，整體收入為59.1億港元，同比增長23%，由于政府收回收費公路的補償款導致公司計提了5.32億元的利息成本(實際并無現(xiàn)金流出)，導致凈利潤同比降低34%至8.46億元，經(jīng)調整后收費公路業(yè)務的凈利潤同比增長16%。

(2)深國際兩地上市融資平臺，(深圳國際控股有限公司，(0152.HK)深圳高速公路股份有限公司(0548.HK,600548.SH);

(3)投資收益穩(wěn)定,擁有深圳航空49%的股權及持有南玻A1.3%的股份。深圳航空2016年度為深國際帶來盈利港幣約8.34億元。較去年同期增加119%;

(4)深圳國資委的政府性信用背書，深國際的融資成本和拿地成本都較之競爭對手有不小的優(yōu)勢。2017年初，深國際獲準發(fā)行50億元人民幣的熊貓債券。所以綜合物流港的發(fā)展它有較強的家底支撐。

二、無心插柳的粵港澳大灣區(qū)機會

4月11日上午，國務院總理李克強在中南海紫光閣會見香港特別行政區(qū)候任行政長官林鄭月娥時表示，“2017年中央政府要研究制定粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃。”

20年“孕育”一個灣區(qū)

粵港澳大灣區(qū)指的是由廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門兩個特別行政區(qū)形成的城市群。

“粵港澳大灣區(qū)”，從學術界的討論到地方政策的考量，再到國家戰(zhàn)略的提出，歷時20余年。1994年，時任香港科技大學校長吳家瑋提出，對標舊金山，建設深港灣區(qū)。2017年3月5日，《政府工作報告》中明確提出，“要推動內地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃。”

世界范圍內，最著名的灣區(qū)是紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)和東京灣區(qū)?；浉郯拇鬄硡^(qū)不是以一個中心城市命名的，那么，哪座城市會成為灣區(qū)龍頭?筆者認為是深圳。原因在于深圳既擁有開放、包容的創(chuàng)新環(huán)境，并且產業(yè)基礎深厚。

而深國際正是一家生于斯長于斯的純正國有控股企業(yè)。它重要的兩翼：物流和高速公路產業(yè)正是未來大灣區(qū)建設中的靜脈和動脈。

深國際說，我在梅林關有地。

目前，深國際的梅林關城市更新項目已經(jīng)完成搬遷工作，新規(guī)劃項目建筑面積達到48.6萬平米，由于公司的土地成本遠低于市場水平，該項目將會在未來3-5年給公司帶來豐厚利潤。怎么個豐厚法?該項目拿地成本不到11000元/平米，而該地塊附近住宅出售均價超過50000元/平米。附近那個翰嶺院均價60000元/平米以上，這個空間挺令人發(fā)指的。

梅林關位置圖 資料來源：360地圖

深國際說，我在前海有地。

公司前海首期項目占地面積3.88萬平米，建筑面積達到10萬平米，公司通過引進深圳控股(604 .HK)共同開發(fā)其中的住宅部分。公司在前海的土地總占地面積為38萬平米，位于粵港澳大灣區(qū)的核心位置，土地價值巨大。

深國際說，我在大灣區(qū)有高速公路。

深國際持有17個高速公路項目，業(yè)務主要分布在深圳市、廣東省其他地區(qū)及國內其他省份，收費里程分別約177 公里、268公里和92公里。這是一家深耕于大灣區(qū)的本地高速公路投資運營企業(yè)。雖然受到外部環(huán)境不穩(wěn)定及國內經(jīng)濟下行的影響，收費公路業(yè)務的發(fā)展也存在更大的不確定性，但整體而言，一方面收費公路業(yè)務屬于穩(wěn)定性較強的行業(yè)， 是公司的現(xiàn)金牛業(yè)務，為公司在手資金保證了充足的流動性，另一方面隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，基礎設施建設或升級的需求依然較高，為公司收費公路主業(yè)的發(fā)展提供了空間。

在此，筆者想指出：根據(jù)高速公路收費的一般規(guī)律，貨車占了高速公路收費營收的60%-70%，而大發(fā)展大建設浪潮中的大灣區(qū)，貨車在高速公路運輸?shù)脑鲩L率必將大幅提升，從而帶動深國際高速公路板塊業(yè)務的持續(xù)強勁增長。加上前述的物流業(yè)務，深國際無疑是大灣區(qū)發(fā)展的受惠者。

三、深國際的投資機會

截止4月19日收盤，深國際股價12.88港元。貴不貴，讀者心里有桿秤。

其實深圳國際.身為前海三大地主之一早已被同是開發(fā)商出身的深圳富豪賴海民看中，夫婦二人實際持股接近15%。

再八卦一下，賴海民一家近年來也頻頻掃貨香港頂級豪宅，曾以2億港元購入山頂施勛別墅最后一戶，平均呎價逾17萬港元，創(chuàng)全球分層住宅呎價新紀錄。

有意思的是賴海民是有“關外地產王”深圳地產富豪，在前海也有巨額投資，地產富豪應該知價識貨。

但是筆者提請注意：

(1)11.71倍的PE是普通高速公路股的估值;

(2)深國際是一家以紅籌模式在香港上市的公司，與H股方式上市不同的是，深國際的股份是全流通的，因而深圳國資委和公司管理層不會對股價無動于衷;

(3)深國際將在今年適時發(fā)行50億人民幣的熊貓債券，投資者一般只擁有有限的金融知識，通常通過觀察股價來決定是否認購該債券。什么時候發(fā)，年報中說“根據(jù)市場情況擇機”，這幾個字什么意思，大家自己去體會。

在這個互聯(lián)網(wǎng)+資本炒作的年代里，擁有重資產是多么不令人待見。但是浮云過后，一望無際能看清的，往往是最可以觸動你的風景。

“我有一瓢酒，可以慰風塵”。你懂深國際的邏輯了嗎?(編輯：何鵬程）