從上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)出發(fā)，解讀貝殼(BEKE.US)的現(xiàn)在和未來(lái)之勢(shì)

估值已跌回起點(diǎn)的貝殼(BEKE.US)，于8月11日美股盤后披露了2021年第二季度及上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，貝殼營(yíng)業(yè)收入達(dá)449億元，同比增長(zhǎng)64.6%，調(diào)整后凈利潤(rùn)為31.40億元，同比增長(zhǎng)68.7%，總交易額(GTV)為2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)72.3%，整體而言核心數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)了一定的增長(zhǎng)之勢(shì)。

但單季度來(lái)看，2021年Q2貝殼的業(yè)績(jī)也顯露出了“增收不增利”的狀態(tài)——期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收營(yíng)收242億元，同比增長(zhǎng)20%，調(diào)整后凈利潤(rùn)為16.35億元，相較于2020年同期的29.48億元下滑44.54%。

或受Q2凈利下降影響，貝殼的股價(jià)在二級(jí)市場(chǎng)也遭到了“冷遇”。

截至8月11日美股收盤，其股價(jià)下跌5.15%，報(bào)于19.88美元，市值為236.75億美元。而至12日美股盤前，其股價(jià)則繼續(xù)呈下跌之勢(shì)，跌幅逾12%。與此同時(shí)，摩根大通也將貝殼評(píng)級(jí)從跑贏大市下調(diào)至中性，目標(biāo)價(jià)從86美元下調(diào)至24美元。

此外，值得一提的是，自二手房調(diào)控政策不斷收緊，以及反壟斷調(diào)查傳聞?lì)l頻傳出后，貝殼股價(jià)便開始止不住下滑了：2021年初以來(lái)，其股價(jià)已經(jīng)累跌超67%，市值也近乎跌回233億美元的原點(diǎn)。

所以，接下來(lái)不妨從這一份財(cái)報(bào)出發(fā)，來(lái)窺探貝殼現(xiàn)在及未來(lái)的發(fā)展之勢(shì)究竟如何?

存量房交易、新房交易仍維持增長(zhǎng)之勢(shì)

拆分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，似乎更能窺出貝殼這一份財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)所表現(xiàn)出來(lái)的增長(zhǎng)之勢(shì)。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，貝殼的三大主營(yíng)業(yè)務(wù)分別為存量房交易、新房交易和其他新興業(yè)務(wù)，在2020年第二季度均呈現(xiàn)出來(lái)不同的增長(zhǎng)狀況，具體如下：

總交易額方面，2021年上半年，貝殼GTV為2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)72.3%;存量房業(yè)務(wù)GTV為1.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.1%;新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)8417億元，同比增長(zhǎng)70.7%。

單季度來(lái)看，2021年Q2，貝殼GTV達(dá)1.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%。二手房GTV為6520億元，同比增長(zhǎng)11.7%;新房GTV為4983億元，同比增長(zhǎng)32.3%;新興及其他業(yè)務(wù)GTV為706億元，同比增長(zhǎng)80.5%。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，目前貝殼來(lái)自于二手房的交易額仍遠(yuǎn)超出新房交易額。不過(guò)，需要指出的是，雖然貝殼二手房交易額仍然占據(jù)領(lǐng)先地位，但是在營(yíng)收方面，其新房收入則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二手房，且增長(zhǎng)速度也比較快。

具體而言，2021年Q2，貝殼的總營(yíng)收為242億元，同比增長(zhǎng)20%;二手房房屋交易服務(wù)營(yíng)收為96億元，同比增長(zhǎng)4%;新房交易服務(wù)營(yíng)收為139億元，同比增長(zhǎng)31.9%;新興服務(wù)和其他服務(wù)營(yíng)收為6.6億元，同比增長(zhǎng)50.6%。

而除了上述各業(yè)務(wù)板塊的增長(zhǎng)之勢(shì)引人側(cè)目之外，貝殼這一份財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)還透露出了其它增長(zhǎng)亮點(diǎn)。

比如說(shuō)，貝殼正在延伸圍繞“家”的服務(wù)鏈，也呈現(xiàn)出了不俗的增長(zhǎng)狀態(tài)。據(jù)了解，該服務(wù)鏈目前至少包括家裝、家居、家服三大業(yè)務(wù)，分別在北京、成都、上海落地。今年第二季度，貝殼自營(yíng)被窩家裝在北京完成單量同比增長(zhǎng)十倍以上，Home SaaS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)銷售(CRM)、BIM設(shè)計(jì)、交付、供應(yīng)鏈、中臺(tái)管理等五大模塊落地。

再或者是，門店數(shù)、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的增長(zhǎng)之勢(shì)，截至2021年6月30日，貝殼門店達(dá)52868家，同比增長(zhǎng)25.1%;經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)548600人，同比增長(zhǎng)20.3%。

此外，今年第二季度，貝殼移動(dòng)端月均活躍用戶(MAU)則達(dá)5211萬(wàn)，同比增長(zhǎng)33.5%。

不過(guò)，需要注意的是，上述各大業(yè)務(wù)線的增長(zhǎng)之勢(shì)，似乎并未拉動(dòng)毛利率水平的提升。

今年第二季度，貝殼實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為53億元，毛利率為22.1%，較2020年同期皆有所下降，據(jù)悉其2020年同期毛利潤(rùn)和毛利率分別為66億元和32.5%。而關(guān)于毛利率下降的原因，該公司在財(cái)報(bào)中指出了以下幾點(diǎn)：

1、2021年第二季度市場(chǎng)表現(xiàn)較2020年同期更為普通，因?yàn)楹艽笠徊糠纸灰?，尤其是現(xiàn)房交易，從由于COVID-19大流行，2020年第一季度至第二季度，毛利率基數(shù)較高;

2、2021年第二季度，二手房市場(chǎng)受到一系列市場(chǎng)降溫措施的影響，導(dǎo)致二手房交易收入對(duì)總凈收入的貢獻(xiàn)相對(duì)較低;

3、2021年二季度關(guān)聯(lián)代理及其他銷售渠道完成的新房交易比例較2020年同期有所增加，導(dǎo)致2021年二季度新房貢獻(xiàn)率較低。

基于上述數(shù)據(jù)來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，不斷收緊的房地產(chǎn)政策雖然目前暫未影響貝殼各大業(yè)務(wù)線的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但在一定程度上似乎影響了其盈利能力。

“看得見”的風(fēng)險(xiǎn)&“看不見”的風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于對(duì)第三季度的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，貝殼給出了一份數(shù)據(jù)——“預(yù)計(jì)2021年第三季度營(yíng)收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%至29.4%”。

顯然，從貝殼對(duì)第三季度的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，該公司對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)之勢(shì)存有一絲“消極色彩”。

事實(shí)上也的確如此。結(jié)合目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，貝殼的確面臨著一些“看得見”和“看不見”的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

首先，來(lái)說(shuō)一說(shuō)“看得見風(fēng)險(xiǎn)”，這一風(fēng)險(xiǎn)主要指的是對(duì)二手房市場(chǎng)不斷趨嚴(yán)的調(diào)控政策。

今年2月初，深圳公布了全市3595個(gè)小區(qū)二手房成交指導(dǎo)價(jià)，打開了政府調(diào)控二手房市場(chǎng)的“潘多拉魔盒”。隨后，成都、西安、上海、無(wú)錫、寧波甚至鹽城等城市也陸續(xù)跟進(jìn)，出臺(tái)了相關(guān)政策，而在這些政策的施壓下，二手房市場(chǎng)降溫明顯。

而在7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門頒布的《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(下稱《通知》)，其中明確要因城施策，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四方面的問(wèn)題也進(jìn)一步讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有所“降溫”。

在上述調(diào)控政策的影響下，二手房和新房業(yè)務(wù)占了總營(yíng)收97%的貝殼，未來(lái)的業(yè)務(wù)也勢(shì)必會(huì)受到一些沖擊。

如果說(shuō)不斷趨嚴(yán)的調(diào)控政策是貝殼看得見的風(fēng)險(xiǎn)”，那么反壟斷調(diào)查傳言則是它“看不見的風(fēng)險(xiǎn)”。

今年5月底，有多家媒體同時(shí)發(fā)布了一則消息，即“中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管部門已開始對(duì)貝殼找房涉嫌的反競(jìng)爭(zhēng)行為進(jìn)行調(diào)查”。盡管這一系列報(bào)道被貝殼找房隨后辟謠為“假消息”，但這個(gè)“假消息”還是導(dǎo)致貝殼當(dāng)日的美股盤前股價(jià)下跌9%。

正所謂，樹欲靜而風(fēng)不止，盡管貝殼公開進(jìn)行否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)似乎對(duì)其是否涉嫌壟斷一直存有爭(zhēng)議：早在今年4月，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局集中公布互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)《依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)承諾》(第三批)，其中就包括貝殼、去哪兒等。彼時(shí)，不少人認(rèn)為貝殼既做平臺(tái)網(wǎng)站又做經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，相當(dāng)于“既做裁判員又做運(yùn)動(dòng)員”。

因此，這一頻頻傳出的反壟斷調(diào)查傳言于貝殼而言，則不亞于一道懸在頭上“看不見的風(fēng)險(xiǎn)”。

而值得注意的是，除了需要面臨來(lái)自外部的政策收緊風(fēng)險(xiǎn)之外，貝殼在內(nèi)部環(huán)境中也面臨著“靈魂人物”左暉辭世帶來(lái)的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

眾所周知，左暉之于貝殼可謂是靈魂人物一般的存在，從貝殼CEO彭永東《別老左》的一文中便可以窺出其對(duì)于貝殼的重要性——“貝殼失去了一位奠定我們事業(yè)和使命的創(chuàng)始者，居住產(chǎn)業(yè)失去了一位始終在探索和創(chuàng)新的引領(lǐng)者?！倍髸熮o世的消息對(duì)資本市場(chǎng)的影響也是可預(yù)見的，據(jù)悉左暉辭世消息發(fā)布后，貝殼美股盤前跌超10%。

現(xiàn)如今，彭永東接棒成為貝殼“新掌門”，其能否帶領(lǐng)貝殼在當(dāng)下趨嚴(yán)的市場(chǎng)環(huán)境下重回當(dāng)年市值超越“萬(wàn)科+碧桂園”兩家龍頭房企總和的輝煌時(shí)刻，仍是一個(gè)未知數(shù)。