新股前瞻|業(yè)務(wù)高度仰賴關(guān)聯(lián)公司，“微型”物企融匯悅赴港謀上市

隨著港交所上市門檻的提高，中小型物企趕在“收緊”的最后一刻風(fēng)口紛至沓來。

進(jìn)入6月以來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)明顯加快了赴港上市的步伐。趕在6月的最后一天，來自重慶的物管企業(yè)融匯悅生活向港交所主板遞交了招股書，光銀國際為獨(dú)家保薦人。

在如火如荼的遞表潮中，融匯悅抓緊了上市機(jī)遇。這也是繼澤眾園林(839506.OC)掛牌新三板以后，素有“福州地產(chǎn)黃埔軍校校長”之稱的黃祖仕旗下第二家直面資本市場(chǎng)的公司。

來自重慶的小型物管企業(yè)

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，融匯悅是一家提供全面物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供貨商，擁有逾15年?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。公司重點(diǎn)發(fā)展成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點(diǎn)城市。公司亦為西南地區(qū)的復(fù)合大盤管理服務(wù)提供商，結(jié)合物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營。

盡管融匯悅的身體里裝下了“物業(yè)+商業(yè)”雙重基因，然而從體量上來看，公司的在管總面積約為635.5萬平方米，規(guī)模在港股物管板塊眾多企業(yè)中堪稱“迷你”。

財(cái)報(bào)顯示，融匯悅的收益由2018年的1.989億元增加至2019年的2.24億元，并進(jìn)一步增加至2020年的2.41億元，期間復(fù)合年增長率為10.2%。公司的年內(nèi)溢利由2018年的1850萬元增加至2019年的3560萬元，并進(jìn)一步增加至2020年的5420萬元，期內(nèi)復(fù)合年增長率為71.2%。

根據(jù)招股書，融匯悅生活在物業(yè)管理服務(wù)方面的業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)物管服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù);在商業(yè)運(yùn)營服務(wù)方面的業(yè)務(wù)包括向租戶提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)、向物業(yè)開發(fā)商及業(yè)主提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

從收入結(jié)構(gòu)來看，融匯悅生活超過80%的收入來自物業(yè)管理服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，其物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)線的收益分別為1.65億元、1.87億元與2.03億元，分別占當(dāng)期總收入的82.8%、83.3%與84.2%。

2018年-2020年，融匯悅的整體毛利率分別為23.3%、25.8%與31.4%。盡管物管業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入占據(jù)“大頭”，但商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的毛利率卻普遍高于物業(yè)管理服務(wù)。以2020年為例，其商業(yè)運(yùn)營服務(wù)毛利率超過60%，而物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為25.8%，。

在籌備上市的過程中，遞表前不久，5月25日，重慶融匯物業(yè)管理從兩名獨(dú)立第三方手里，作價(jià)1020萬元收購重慶新天源合計(jì)約51%的股權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，重慶新天源分別由重慶融匯物業(yè)管理、獨(dú)立第三方朱小鵬分別持股51%、49%。

資料顯示，重慶新天源成立于2007年12月，3個(gè)在管住宅項(xiàng)目均在重慶，在管總建筑面積約為85.12萬平方米。不過，融匯悅在重慶新天源在管建筑面積中，約有40萬平方米存在訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)務(wù)極其仰賴融匯集團(tuán)

招股書顯示，融匯悅生活幾乎全部收益來自向關(guān)聯(lián)企業(yè)融匯集團(tuán)及其聯(lián)營公司所開發(fā)的物業(yè)提供基礎(chǔ)物管服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，融匯悅與融匯集團(tuán)建立了長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。自2006年成立公司以來，公司一直為融匯集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)，自2008年以來一直為融匯集團(tuán)提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

2018-2020年，融匯悅生活向融匯集團(tuán)及其聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)提供基礎(chǔ)物管服務(wù)產(chǎn)生的收益分別占比高達(dá)99.5%、99.5%及99.6%;向融匯集團(tuán)及其聯(lián)營公司所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)產(chǎn)生的收益分別占比高達(dá)99.2%、100.0%及100.0%。

揮別往日合作伙伴林文鏡，與融僑分家后，黃祖仕重組融匯集團(tuán)，扎根在重慶。

據(jù)了解，融匯集團(tuán)擁有逾17年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并從事涵蓋房地產(chǎn)、酒店管理、建造工程、園林工程及化工等行業(yè)的全面業(yè)務(wù)。融匯以重慶、福建、山東、安徽為主要戰(zhàn)略基地，輻射周邊，截至2020年末，該集團(tuán)在重慶、濟(jì)南、福州及蕪湖擁有58個(gè)項(xiàng)目。

不過，這也同步意味著，融匯悅的外拓能力有所不足，與融匯集團(tuán)深度綁定也就將深受其影響。融匯悅似乎也意識(shí)到了這點(diǎn)，在“風(fēng)險(xiǎn)因素”中提到：融匯集團(tuán)運(yùn)營、其按時(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)計(jì)劃的能力或根本無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)計(jì)劃或其開發(fā)新物業(yè)的能力的任何不利發(fā)展可能會(huì)影響融匯悅?cè)〉眯挛飿I(yè)管理服務(wù)合約及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)合約的能力。

值得注意的是，根據(jù)招股書的披露，黃祖仕的一雙兒女也將迎來“資本首秀”。此次融匯悅IPO，黃祖仕與妻子陳新萍通過WC-Holding、Wong-Holding、Chan-Holding，手握94.96%的股權(quán)，是絕對(duì)的控股股東。黃祖仕的女兒黃丹青與弟弟黃威林未有持股，在經(jīng)營上卻擁有話語權(quán)，姐姐黃丹青擔(dān)任董事會(huì)主席，黃威林任執(zhí)行總裁。

而余下5.06%的股權(quán)，分別由獨(dú)立第三方程熙通過Cheng-BVI持股2.45%，追隨黃祖仕多年的融匯老將陳忠通過CZ-BVI持股2.59%。