與主流觀點(diǎn)不一致！全球最大資管機(jī)構(gòu)依然看好美國(guó)房地產(chǎn)

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年的火爆引起了很多投行和美聯(lián)儲(chǔ)官員的警惕，但與主流觀點(diǎn)不一致的是，全球最大的資管機(jī)構(gòu)貝萊德(BLK.US)(BlackRock)依然看好美國(guó)房地產(chǎn)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有望繼續(xù)從通脹上升和加息進(jìn)程慢于預(yù)期中獲益。

貝萊德指出，美聯(lián)儲(chǔ)整體的鴿派立場(chǎng)是房地產(chǎn)估值樂(lè)觀的關(guān)鍵因素，美聯(lián)儲(chǔ)加息的速度似乎要慢于前幾輪通脹時(shí)期。他們預(yù)計(jì)，通脹將推高租金收入、降低實(shí)際利率，并支撐房地產(chǎn)估值。

疫情的影響與房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面因素相疊加，造成美國(guó)樓市異?；馃帷Ｃ绹?guó)房?jī)r(jià)一路飆升，很多美國(guó)從業(yè)者表示，近50年來(lái)，從未見過(guò)美國(guó)今年5月這樣的房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)日前表示，美國(guó)5月成屋中位數(shù)價(jià)格同比上漲23.6%，至35.03萬(wàn)美元，為紀(jì)錄高點(diǎn)。這一年度價(jià)格漲幅為1999年以來(lái)最強(qiáng)勁的一次。

數(shù)據(jù)還顯示，2021年5月售價(jià)100萬(wàn)美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin Corp.的數(shù)據(jù)顯示，5月有超過(guò)一半的住房成交價(jià)格超過(guò)其上市價(jià)格。

最新一項(xiàng)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，近六成美國(guó)青年計(jì)劃將自己在疫情期間的儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房。這對(duì)持續(xù)過(guò)熱的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步催生泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

德銀、高盛和美聯(lián)儲(chǔ)官員近期赴美國(guó)房地產(chǎn)行情紛紛發(fā)出預(yù)警。波士頓聯(lián)儲(chǔ)(Boston Fed)行長(zhǎng)羅森格倫(Eric Rosengren)近日警告，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮可能將威脅到貨幣穩(wěn)定，相比暫停美債購(gòu)買計(jì)劃，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)更早地暫停住房抵押貸款支持證券(MBS)購(gòu)買。

新的辦公需求

“辦公室即將消失”的觀點(diǎn)在疫情期間盛行，但貝萊德分析師給這一點(diǎn)觀點(diǎn)潑了一盆冷水。

該機(jī)構(gòu)稱，隨著經(jīng)濟(jì)重新開放，大型、全新、綠色房地產(chǎn)將面臨更多的需求。員工對(duì)靈活、充滿生機(jī)的工作場(chǎng)所的渴望，以及投資者對(duì)更深層的ESG承諾的呼聲，可能會(huì)支撐合適的房地產(chǎn)資產(chǎn)，尤其是在城市。

相反，狹窄、可持續(xù)發(fā)展程度較低的房地產(chǎn)——以及擁有它們的公司，可能會(huì)看到財(cái)富減少?？傮w而言，貝萊德預(yù)計(jì)房地產(chǎn)需求將出現(xiàn)小幅、結(jié)構(gòu)性地降溫，而不是大屠殺式崩盤。

貝萊德認(rèn)為，在倉(cāng)庫(kù)等房地產(chǎn)領(lǐng)域有大量投資的物流公司，可能會(huì)夾在兩種相反的趨勢(shì)之間。一方面，不斷增長(zhǎng)的電子商務(wù)需求可能會(huì)使物流行業(yè)受益，但另外一方面，該市場(chǎng)的許多領(lǐng)域“估值正接近峰值”。

本文編選自“財(cái)聯(lián)社”，作者：周玲；智通財(cái)經(jīng)編輯：楚蕓瑋。