新股前瞻|陽光智博赴港：去年凈利潤同比增1.2倍，景氣賽道下的“潛力選手”

2021年，物企上市熱潮依舊。

這不，趁著這波上市熱潮，身披頭部房企陽光城“子公司光環(huán)”的上海陽光智博生活服務(wù)集團股份有限公司(簡稱“陽光智博”)也于6月11日向港交所遞交招股書，擬香港主板上市。

據(jù)悉，陽光智博的前身可追溯至2001年成立的陽光城物業(yè)，至今已有20年歷史。2019年之前，陽光智博還主要從事商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)，同年年初經(jīng)由陽光城集團收購陽光城住宅物業(yè)管理公司，重組完成后，其便成為一家可提供商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務(wù)的供應(yīng)商。

需要指出的是，和母公司陽光城集團的實力一樣，陽光智博在物業(yè)賽道中也算得上的“跑得快”的實力選手了。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)披露，按綜合實力計，陽光智博于2021年在中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第16位。同時，于2013年至2020年，陽光智博還獲選中國物業(yè)服務(wù)百強成長性Top10企業(yè)之一。

接下來，不妨從陽光智博的招股書出發(fā)，來看看其在具有朝陽潛質(zhì)的物業(yè)賽道中的真實實力究竟如何?

規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，景氣賽道下的“潛力選手”

眾所周知，在2020年初疫情的催化及相關(guān)政策的利好下，如今的物業(yè)賽道頗具“朝陽氣質(zhì)”。

據(jù)華創(chuàng)證券研報顯示，目前我國物業(yè)管理行業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)模大、增速高的藍海市場——預(yù)計2030年末市場規(guī)模將高達2-3萬億元，較目前規(guī)模增長1-2倍;另外，行業(yè)集中度提升、增值服務(wù)占比提升、非住宅占比提升等三大結(jié)構(gòu)性成長因素，也將進一步擴充物管行業(yè)成長維度。

在這其中，物業(yè)百強企業(yè)的在管物業(yè)的總建筑面積也開始顯著增長：中指院數(shù)據(jù)披露，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管物業(yè)總建筑面積由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長率為15.6%。得益于需求的持續(xù)攀升，未來數(shù)年仍將以雙位數(shù)增長率高速增長——2020年的48.8百萬平方米增至2025年的85.5百萬平方米，復(fù)合年增長率為11.9%。

(數(shù)據(jù)來源：中指院)

俗話說得好，順勢而為，乘勢而起。在這一股崛起的物業(yè)風(fēng)口上，陽光智博的規(guī)模也不斷攀升，迅速擴大。

據(jù)招股書披露，截至2020年12月31日，陽光智博的總在管建筑面積(包括物業(yè)管理和商業(yè)運營及管理)為31.6百萬平方米，較2019年同期增長58.6%;總合同建筑面積(包括物業(yè)管理和商業(yè)運營及管理)則為69.2百萬平方米，同比增長27.9%。

從區(qū)域分布來看，陽光智博還主要聚焦經(jīng)濟發(fā)展水平、人口密度及人均可支配收入較高的一二線城市進行布局，同時還戰(zhàn)略性覆蓋長三角地區(qū)、華南、華西、華中及環(huán)渤海經(jīng)濟圈等重點地區(qū)。

(數(shù)據(jù)來源：陽光智博招股書)

需要指出的是，從在管建筑面積及項目占比來看，該公司主要側(cè)重布局經(jīng)濟發(fā)展水平較高的一二線城市：于2020年年末，其分別有106個在管物業(yè)管理項目、17個在管商業(yè)物業(yè)運營及管理項目位于一二線城市，涉及在管建筑面積為2120萬平方米及120萬平方米，分別占其對應(yīng)類別項目總數(shù)的64.6%、89.6%，以及對應(yīng)類別項目總建筑面積的70.3%、85.7%。

要知道，由于一二線城市的經(jīng)濟水平發(fā)達，普遍呈現(xiàn)“高經(jīng)濟增長”和“高人均收入”這兩大特點，所以這些地區(qū)的物業(yè)管理費一般要比全國市場的平均物業(yè)管理費要高出一些，而這也就意味著一二線城市在管建筑面積占比大的陽光智博或有機會可以謀取更多的利潤空間。

基于上可知，抓住行業(yè)風(fēng)口和城市紅利的陽光智博，未來增長空間可期，不失為一只景氣賽道下的“潛力股”。

業(yè)績迅速增長，凈利潤同比增1.2倍

從整體經(jīng)營狀況來看，得益于規(guī)模的迅速擴大，陽光智博的基本面也盡顯“潛力選手”的特質(zhì)——手中握有的現(xiàn)金充足，營收和凈利潤呈快速增長的態(tài)勢。

具體而言，營收和凈利潤方面，2018年至2020年，陽光智博收入分別為1.56億元、9.79億元、13.72億元，同比增幅分別為528.2%、40.1%;凈利潤分別為1679.3萬元、7830.2億元與1.73億元，同比增幅分別為366.1%、120.6%。基于此，不難發(fā)現(xiàn)，該公司的營收和凈利潤在2019年和2020年皆實現(xiàn)了大幅增長。

需要指出的是，雖然陽光智博2019年的大幅增長主要是得益于陽光城住宅物業(yè)管理公司的并入，但2020年的大幅增長則主要是來自于公司自身的有機增長，而凈利潤同比增長120.6%的表現(xiàn)也透露了其較強的成長力。

另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2020年百強企業(yè)的營業(yè)收入均值、凈利潤均值分別為11.7億元、1.0億元，同比增速分別為 12.81%、14.73%。對比之下，目前陽光智博的營收和利潤規(guī)模均略高于百強企業(yè)均值，成長潛力不容小覷。

(數(shù)據(jù)來源：陽光智博招股書)

再來看毛利率的表現(xiàn)，雖然近兩年陽光智博的毛利率處于比較波動的狀態(tài)，但整體毛利率仍處于較高的水平。

據(jù)招股書顯示，2018年至2020年，該公司的毛利率分別為42.6%、27.9%、32.3%，雖然近兩年毛利率有所波動，但從整體表現(xiàn)來看，該公司的毛利率水平仍處于較高位置——據(jù)中研物協(xié)的報告顯示，2020年上市物企毛利率平均值分別為29.5%，相較之下，陽光智博的毛利率水平仍高于行業(yè)均值。

而結(jié)合招股書披露的信息來看，陽光智博的毛利率波動似乎也是“事出有因”的。

該公司在招股書解釋稱，2019年毛利率有所下降，主要是由于收購陽光城住宅物業(yè)管理公司，與商業(yè)物業(yè)運營相比，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率更低;而其毛利率在2020年又回升至32.3%，主要則是由于物業(yè)管理服務(wù)分部的毛利率由2019年的23.9%增加至2020年的 29.6%。可以看到，隨著其物業(yè)管理服務(wù)分部的毛利率逐步提升，其毛利率也有望恢復(fù)到之前的水平。

此外，值得一提的是，陽光智博的毛利率之所以波動之后仍呈較高水平，主要還是因為其原先的商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)奠定了陽光智博發(fā)展最初的基因——即商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)相較于住宅物業(yè)而言，有著更高的毛利率水平，從而促使其仍保持不錯的毛利率水平。

鑒于上述的快速增長的營收和凈利潤表現(xiàn)利好，目前陽光智博手中握的現(xiàn)金也就更多了。

據(jù)招股書披露，陽光智博的經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈值從2018年的0.53億元攀升至2020年的2.23億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加凈值亦從2018年的829萬元大幅增加至2020年的9.05億元。

(數(shù)據(jù)來源：陽光智博招股書)

多輪驅(qū)動，有望打開新的增長空間

細究招股書之下，陽光智博還有幾大亮點值得一說，因為這或許是能夠幫助其打開新的增長空間的“密鑰”。

一是，“內(nèi)生外拓”齊發(fā)力，為快速發(fā)展奠定穩(wěn)定基礎(chǔ)。

前文提到陽光智博脫胎于陽光城，因此陽光城充裕的土地儲備及多元化產(chǎn)業(yè)均給陽光智博的發(fā)展帶來穩(wěn)定的增長機會。

具體而言，2018-2020年，陽光城地產(chǎn)集團分別錄得合約銷售額1629億元、2110億元及2180億元，復(fù)合年增長率為13.9%，于2020年末其擁有土地儲備4250萬平方米。同時，隨著陽光智博與陽光城物業(yè)的合并完成，該公司的業(yè)務(wù)也有原先單一的商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)變成物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)并驅(qū)。

此外，陽光城旗下的多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)也將為陽光智博的增值業(yè)務(wù)擴張帶來發(fā)展機會。截至最后可行日期，陽光智博受陽光控股委托管理2所學(xué)校及2所產(chǎn)業(yè)園，涉及總在管建筑面積120萬平方米;其還與陽光控股訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，預(yù)計于2022年或之前為后者開發(fā)的K12學(xué)校、幼兒園及大學(xué)提供物業(yè)管理服務(wù)，涉及總建筑面積約150萬平方米。

而除此內(nèi)生增長之外，陽光智博也正在加快與獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的業(yè)務(wù)發(fā)展，僅是在2020年，該公司就取得11份第三方物業(yè)管理合同。截至今年4月30日，陽光智博已訂約管理獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的36個物業(yè)管理項目，總合約建筑面積為610萬平方米，占其物業(yè)管理服務(wù)板塊總合約建筑面積的8.5%。

二是，多元化物業(yè)組合疊加豐富的服務(wù)類型，有望打開更大的發(fā)展空間。

從管理業(yè)態(tài)看，陽光智博擁有多元化的在管物業(yè)組合，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)(例如購物商場、社區(qū) 商業(yè)、服務(wù)式公寓及寫字樓)以及公共及其他物業(yè)(例如學(xué)校、醫(yī)院及產(chǎn)業(yè)園)等，至 2020年底，該公司為150個住宅物業(yè)項目及14個非住宅物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)。而通過這一多元化業(yè)態(tài)，該公司不僅可以實現(xiàn)多元化收益，還可以借此打開更大的增長空間，不會依賴某個特定的市場界別，因而也不容易受到市場周期性波動。

而除提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)之外，該公司亦提供多種增值服務(wù)，涵蓋非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)。

比如，非業(yè)主增值服務(wù)中，陽光智博可提供案場協(xié)銷服務(wù)、咨詢及其他服務(wù)及交付前檢驗及清潔服務(wù);在社區(qū)增值服務(wù)中，則可提供社區(qū)資源管理服務(wù)，社區(qū)生活服務(wù)(包括社區(qū)新零售、家政服務(wù)等)，其中以綠色健康、安全便捷、家文化三個維度為核心理念打造的“綠色智慧家”便是其一大社區(qū)增值代表產(chǎn)品。

值得一提的是，不同于其它物管公司，陽光智博的增值服務(wù)收入占比也比較高，至2020年其非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩者共同的收入占比達到了46.1%。要知道，增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)公認的高毛利率業(yè)務(wù)，它的占比大，這也意味著陽光智博似乎找到了盈利的鑰匙。

(數(shù)據(jù)來源：陽光智博招股書)

此外，除了大力發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)之外，陽光智博在智慧物業(yè)、養(yǎng)老及城市服務(wù)也均有所發(fā)力。要知道智慧物業(yè)、養(yǎng)老及城市服務(wù)這三大細分行業(yè)市場空間均不容小覷，是物管企業(yè)未來發(fā)展的主要著力點，因此在這三個方向皆有所布局的陽光智博，也有望提前吃下一杯“市場羹”。

整體來看，在管建筑面積、營收及凈利潤的大幅增長、具有高毛利率特點的增值服務(wù)占比較高等表現(xiàn)，都在一定程度上凸顯了陽光智博的“潛力股”氣質(zhì)，而這也或許有助于其在競爭激烈的物業(yè)賽道上越走越遠，愈走愈穩(wěn)。