新股前瞻丨中洲、碧桂園服務(wù)（06098）做基石 長城物業(yè)如何能年掙2.07億元？

作為最近幾年里資本市場上的明星賽道，物業(yè)板塊可謂是風(fēng)頭正勁。而在行業(yè)的高景氣背景下，物企扎堆上市的現(xiàn)象仍在持續(xù)。

智通財經(jīng)APP獲悉，近日長城物業(yè)向港交所遞交了招股書。值得一提的是，與房地產(chǎn)開發(fā)商分拆上市的模式不同，長城物業(yè)是不依賴任何關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商的獨立物業(yè)管理公司。

根據(jù)中指院，按2020年在管建筑面積、合約建筑面積及收入計算，長城物業(yè)在中國所有獨立物管公司中排名第一。截至2021年3月末，公司擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建筑面積為1.15億平方米，合約管理總建筑面積為1.53億平方米，為大約300萬名業(yè)主和住戶提供服務(wù)。

中國規(guī)模最大的獨立物管企業(yè)

長城物業(yè)的歷史可追溯至1993年，彼時公司的前身深圳市長城物業(yè)管理公司成立。根據(jù)中指院，經(jīng)過逾28年的發(fā)展，公司已成長為國內(nèi)規(guī)模最大的獨立物業(yè)管理公司，并且為2021年中國十大物業(yè)管理公司中唯一一家獨立的物管企業(yè)。

據(jù)招股書介紹，長城物業(yè)的業(yè)務(wù)并不依賴任何關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商。目前，公司向地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主及住戶提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)以及多項增值服務(wù)，包括售樓處管理服務(wù)、空間管理服務(wù)、社區(qū)購物服務(wù)、家具服務(wù)及停車場管理服務(wù)。與此同時，公司還向地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司、政府機構(gòu)、交通樞紐及其他公司提供諸如建筑及安裝工程服務(wù)、電梯相關(guān)服務(wù)及智慧綜合運營平臺服務(wù)。

截至2021年3月末，長城物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布在國內(nèi)31個省、直轄市和自治區(qū)的162個城市，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。其中，公司管理的眾多物業(yè)為其所在城市的地標建筑，包括上海虹橋世界中心、寧波綠地中心、西安綠地中心、烏魯木齊綠地中心、蘇州繁花中心、濟南銅鑼灣廣場、太原繽紛時代廣場、天津金座廣場、南昌紫峰大廈及無錫東嶺錫上購物中心。

核心財務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)健增長

2018年-2020年，公司分別實現(xiàn)營收24.04億元人民幣（單位下同）、28.1億元、30.36億元，凈利潤7137.2萬元、1.34億元、2.07億元?？梢钥吹剑罱鼛啄觊L城物業(yè)的收入和盈利規(guī)模均保持著良好的增長勢頭。

先來看公司的收入情況，招股書顯示長城物業(yè)的業(yè)務(wù)包括了物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)四個板塊。按收入規(guī)模劃分，物業(yè)管理服務(wù)為公司第一大業(yè)務(wù)，2018年-2020年分別實現(xiàn)收入19.06億元、21.96億元、23.15億元，占總收入的比重達到79.3%、78.1%、76.3%。

同期，地產(chǎn)開發(fā)商增值服務(wù)分別實現(xiàn)收入1.53億元、1.23億元、1.08億元，占收入的比重為6.3%、4.5%、3.6%；社區(qū)增值服務(wù)分別實現(xiàn)收入2.36億元、3.21億元、3.68億元，占收入的比重為9.8%、11.4%、12.1%；專業(yè)服務(wù)分別實現(xiàn)收入1.1億元、1.7億元、2.43億元，占比分別為4.6%、6%、8%。

從收入規(guī)模和占比看，最近幾年長城物業(yè)的物管服務(wù)收入一直在走高，但占比卻呈小幅下降態(tài)勢，這主要是因為公司的社區(qū)增值服務(wù)和專業(yè)服務(wù)發(fā)展速度更快，對營收的貢獻度不斷增強。與此同時，公司的地產(chǎn)開發(fā)商增值服務(wù)則顯露出了疲態(tài)，收入規(guī)模不斷走低。

盈利方面，報告期內(nèi)公司的綜合毛利率不斷走高。2018年-2020年，公司整體毛利率由17%提升至21%，并進一步爬升至2021年3月末的21.1%。

從長城物業(yè)各項業(yè)務(wù)的毛利率水平看，社區(qū)增值服務(wù)和專業(yè)服務(wù)在最近幾年的盈利水平得到了長足的提升。前者的毛利率由2018年的22%提升至2020年的30.2%，而到了2021年一季度該數(shù)據(jù)躥升至36.3%。后者亦不遑多讓，毛利率由2018年的17.4%提升至2020年的29.3%，而2021年一季度該數(shù)據(jù)進一步增至32.6%。

同期，長城物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2018年的16.3%提升至2020年的19%，不過毛利率漲幅較社區(qū)增值服務(wù)和專業(yè)服務(wù)為小。與此同時，地產(chǎn)開發(fā)商增值服務(wù)的毛利率則更不容樂觀，2018年-2020年該業(yè)務(wù)的毛利率分別為16.8%、14.1%、14.4%，毛利率水平顯著低于其他業(yè)務(wù)，且呈現(xiàn)出增長乏力的“尷尬”。

綜合來看，長城物業(yè)營收、凈利潤和毛利率三組數(shù)據(jù)逐年增長的背后，源于公司積極拓展業(yè)務(wù)。智通財經(jīng)APP注意到，過去幾年公司的在管建筑面積穩(wěn)定增長。2018年-2020年，公司的在管面積分別為8440萬平方米、1.01億平方米、1.09億平方米，而到了2021年3月末，該數(shù)據(jù)躥升至1.15億平方米，增長勢頭強勁。

中洲、碧桂園服務(wù)入股

耐人尋味的是，在遞交招股書的前夕，物企龍頭碧桂園服務(wù)（06098）還突擊入股了長城物業(yè)。

2021年4月29日，碧桂園服務(wù)與長城物業(yè)的前股東盛美同贏簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，后者以5.4億元的對價代轉(zhuǎn)讓所持有的1332.14萬股股份予碧桂園服務(wù)。

轉(zhuǎn)讓完成后，長城物業(yè)的股東名單由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安、中洲資本及碧桂園服務(wù)構(gòu)成，上述股東分別持有公司20.7%、18.5%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%的股權(quán)。

智通財經(jīng)APP了解到，截至發(fā)稿碧桂園服務(wù)的市值超過2400億港元，堪稱物企板塊的“一哥”。截至2020年末公司的合約面積為8.2億平方米、在管面積為3.8億平方米，規(guī)模居于行業(yè)前茅。碧桂園服務(wù)在此時入股長城物業(yè)，未來二者會擦出怎樣的火花，想必頗具看點。