物業(yè)板塊再走強(qiáng)：政策暖風(fēng)吹來(lái)，龍頭享估值紅利

如果要細(xì)數(shù)最近幾年里資本市場(chǎng)上的明星賽道，物業(yè)大概是無(wú)法繞開(kāi)的板塊。從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，物業(yè)板塊可謂是百花爭(zhēng)妍、牛股輩出。既有上市三年累計(jì)漲幅超過(guò)700%的碧桂園服務(wù)（06098）珠玉在前，又有濱江服務(wù)（03316）、中海物業(yè)（02669）這類(lèi)年初至今漲幅已然超過(guò)100%的“后浪”。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，6月以來(lái)又有多只物業(yè)股表現(xiàn)活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括第一服務(wù)控股（02107）、濱江服務(wù)、金融街物業(yè)（01502）、時(shí)時(shí)服務(wù)（08181）等多只標(biāo)的股價(jià)漲幅均較好。在資本市場(chǎng)大放異彩背后，物業(yè)板塊的投資價(jià)值究竟如何？

政策呵護(hù)下增值服務(wù)大有可為

物業(yè)板塊公司的股價(jià)得以反復(fù)表現(xiàn)，一方面源于物業(yè)股良好基本面的支撐，另一方面也是因?yàn)槲锕苄袠I(yè)在政策春風(fēng)的“呵護(hù)”下，已經(jīng)邁入了黃金時(shí)代。

智通財(cái)經(jīng)APP梳理后發(fā)現(xiàn)，最近幾年里鼓勵(lì)物管行業(yè)良性發(fā)展的利好政策層出不窮。拿最近的例子來(lái)說(shuō)，5月31日，商務(wù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等12部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），擬在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展城市一刻鐘便民生活圈試點(diǎn)。

據(jù)了解，一刻鐘便民生活圈是指以社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)半徑為步行15分鐘左右的范圍內(nèi)，以滿足居民日常生活基本消費(fèi)和品質(zhì)消費(fèi)等為目標(biāo)，以多業(yè)態(tài)聚集形成的社區(qū)商圈。《意見(jiàn)》主要在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)方面提出因地制宜發(fā)展品質(zhì)提升類(lèi)業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)發(fā)展特色餐飲、新式書(shū)店；優(yōu)化信息服務(wù)，依托智慧社區(qū)信息系統(tǒng)，構(gòu)建城市便民生活圈智慧服務(wù)平臺(tái)。

對(duì)于物企而言，該《意見(jiàn)》的發(fā)布，為物業(yè)公司勾勒了發(fā)展邊界，為企業(yè)后續(xù)開(kāi)展增值服務(wù)提供了便利性。未來(lái)伴隨《意見(jiàn)》精神落地，物企有望迎來(lái)增值服務(wù)加速發(fā)展的新局面。

據(jù)中信建投研報(bào)，過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)主流上市物企的增值服務(wù)收入占比總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由2017年的28.8%提升至2020年35%。目前行業(yè)普遍認(rèn)為物企的收入結(jié)構(gòu)有望實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)收入占比五五開(kāi)，而這也意味著接下來(lái)增值服務(wù)仍將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)直至收入規(guī)模與基礎(chǔ)物管規(guī)模相當(dāng)。

具體來(lái)看主流上市物企的增值服務(wù)板塊業(yè)績(jī)表現(xiàn)，據(jù)中信建投數(shù)據(jù)2020年24家物企共實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)收入157.8億元，同比增長(zhǎng)60.4%；2017年-2020年的復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到66%。非主業(yè)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入共208.2億元，較2019年同比增長(zhǎng)26.8%；2017年-2020年復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到45%。

在政策春風(fēng)的呵護(hù)下，物企的增值服務(wù)業(yè)務(wù)有望借“東風(fēng)”繼續(xù)維持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?；蛟S正是得益于資本的這一樂(lè)觀預(yù)期，6月以來(lái)物業(yè)板塊內(nèi)部有多只標(biāo)的反復(fù)表現(xiàn)。

分化效應(yīng)顯現(xiàn)頭部強(qiáng)者恒強(qiáng)

牛股頻出，政策吹暖風(fēng)，物業(yè)板塊的風(fēng)頭正勁也點(diǎn)燃了物企上市的熱情。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年共計(jì)有18家物業(yè)公司赴港上市，而2021年年初至今已有20家物企向港交所遞交上市申請(qǐng)。物企扎堆上市之后，物管行業(yè)內(nèi)部的分化也不約而至。

首先從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，前文提到的碧桂園服務(wù)、濱江服務(wù)等均可謂是板塊內(nèi)的明星股。上市于2018年6月的碧桂園服務(wù)，在經(jīng)過(guò)了持續(xù)三年的上漲之后，如今市值已然超過(guò)2500億港元，雄踞港股物業(yè)板塊市值榜首。

碧桂園服務(wù)股票走勢(shì)笑傲同行背后，是公司過(guò)往出色的基本面支撐以及資本市場(chǎng)對(duì)于公司未來(lái)增速的樂(lè)觀預(yù)期。截至2020年末公司的合約面積為8.2億平方米、在管面積為3.8億平方米，規(guī)模均處在行業(yè)前茅。業(yè)績(jī)來(lái)看，公司2020年?duì)I收為156億元，同比增長(zhǎng)61.7%；歸母凈利潤(rùn)為26.9億元，同比增長(zhǎng)60.8%。2015年-2020年，公司營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)的復(fù)合年增長(zhǎng)率分別達(dá)到56.3%、64.9%，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)喜人。

展望未來(lái)，據(jù)公司給出的未來(lái)五年增速指引看，2025年碧桂園服務(wù)的營(yíng)收規(guī)模有望突破千億，對(duì)應(yīng)復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)45%；同時(shí)，2021年-2025年公司的凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率不低于50%。不難看出，公司對(duì)于未來(lái)五年的業(yè)績(jī)充滿樂(lè)觀，無(wú)怪乎資本市場(chǎng)對(duì)碧桂園服務(wù)的股票趨之若鶩。

而論今年以來(lái)的股價(jià)表現(xiàn)，濱江服務(wù)可謂是出盡了風(fēng)頭。截至發(fā)稿，公司年內(nèi)累計(jì)漲幅超過(guò)130%，對(duì)比同行優(yōu)勢(shì)明顯。與行業(yè)里的老大哥碧桂園服務(wù)不一樣，縱然今年以來(lái)股價(jià)漲幅一騎絕塵，但濱江服務(wù)的總市值仍不足100億港元，市值相對(duì)較小。

規(guī)模方面，截至2020年末，濱江服務(wù)的在管面積和合約面積分別為2000萬(wàn)平方米、690萬(wàn)平方米，同別分別增加為38.9%、37.4%，增速處于行業(yè)中檔水平。業(yè)績(jī)方面，2020年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.6億元，同比增長(zhǎng)36.8%；凈利潤(rùn)為2.2億元，同比增長(zhǎng)91.7%。與同行對(duì)比，濱江服務(wù)的盈利能力堪稱(chēng)強(qiáng)勁，2020年公司的凈利率高達(dá)22.9%，在上市物企中名列前茅。市值小，盈利能力強(qiáng)，公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，疊加行業(yè)政策偏暖，多重因素共振之下濱江服務(wù)股價(jià)迎來(lái)綻放也不令人奇怪了。

今年以來(lái)，華發(fā)物業(yè)服務(wù)（00982）的股價(jià)走勢(shì)也可圈可點(diǎn)。究其緣由，與公司經(jīng)營(yíng)蒸蒸日上不無(wú)關(guān)聯(lián)。2020年公司實(shí)現(xiàn)收入10.86億港元，同比增長(zhǎng)14.08%；毛利增長(zhǎng)31.7%至3億港元。業(yè)績(jī)給力以外，與碧桂園服務(wù)一樣，華發(fā)物業(yè)服務(wù)的母公司也能給旗下物企較多支持?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，背靠華發(fā)集團(tuán)，后者旗下覆蓋城市運(yùn)營(yíng)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資和商貿(mào)服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，雙方業(yè)務(wù)板塊存在諸多協(xié)同效應(yīng)，這將帶給華發(fā)物業(yè)服務(wù)未來(lái)發(fā)展更多想象空間。

龍頭物企和經(jīng)營(yíng)突出的物企股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勁，但也有一些物企估值遠(yuǎn)較前述企業(yè)為低。比如中奧到家（01538），目前動(dòng)態(tài)市盈率僅為4.42倍，市凈率不足1倍。而前文提到的碧桂園服務(wù)的動(dòng)態(tài)市盈率接近80倍，市凈率也超過(guò)了14倍。物業(yè)板塊首尾企業(yè)估值差異巨大，或許是因?yàn)殡S著行業(yè)賽道逐漸擁擠，板塊標(biāo)的的同質(zhì)性增強(qiáng)、稀缺性降低，導(dǎo)致了資金更傾向于選擇基本面優(yōu)異的龍頭企業(yè)，而部分經(jīng)營(yíng)不佳的企業(yè)則備受冷落。

綜上，在政策呵護(hù)之下物管行業(yè)已進(jìn)入黃金發(fā)展期。接下來(lái)，優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)將為物企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)注入持久動(dòng)力。但由于賽道逐漸擁擠，行業(yè)內(nèi)的龍頭與經(jīng)營(yíng)突出的成長(zhǎng)型選手有望獲得資金青睞，而部分缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)的物企恐怕仍將繼續(xù)蟄伏。