探究正榮服務(wù)(06958)并購(gòu)背后隱藏的潛能

跑馬圈地收并購(gòu)中小物業(yè)公司，做大管理規(guī)模，是上市物企的共同選擇。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，于去年搭上資本快車的正榮服務(wù)(06958)亦急需在行業(yè)熱潮期擴(kuò)大在管規(guī)模。

公司近日發(fā)表公告，擬花費(fèi)8.91億元收購(gòu)正榮地產(chǎn)(06158)旗下的商業(yè)管理板塊——正榮商管99%股權(quán)。

此前正榮服務(wù)在年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上就曾明確提出了“進(jìn)入第一梯隊(duì)”、“多元化布局”、“雙輪驅(qū)動(dòng)”等發(fā)展藍(lán)圖。

相比一季度碧桂園服務(wù)(06098)、恒大物業(yè)(06666)、合景悠活(03913)及未上市的龍湖嘉悅物業(yè)四家公司的收購(gòu)資金均在10億元以上，正榮服務(wù)此舉收購(gòu)?fù)瑯诱蔑@公司在規(guī)模擴(kuò)張的決心。

對(duì)于此次正榮服務(wù)收購(gòu)?fù)瑢僬龢s系的正榮商業(yè)，價(jià)格貴嗎?協(xié)同效應(yīng)如何，是否能實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果?可能是投資者最為關(guān)注的問(wèn)題。

對(duì)應(yīng)2021年15倍PE收購(gòu)價(jià)格合理

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，8.91億交易對(duì)價(jià)以2020年凈利潤(rùn)計(jì)算，并購(gòu)PE為27倍，而目前卓越商企、合景悠活、華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)、星盛商業(yè)、寶龍商業(yè)(09909)等商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理作為其中一個(gè)核心業(yè)務(wù)的公司，目前平均PE達(dá)到32.9倍。

可見商管板塊越來(lái)越受到市場(chǎng)關(guān)注，投資人也對(duì)具有住宅+商管綜合服務(wù)能力的公司比較青睞。海通國(guó)際在最新研報(bào)點(diǎn)評(píng)中表示，此次收購(gòu)正榮商管公司的對(duì)價(jià)合理，根據(jù)公告對(duì)應(yīng)正榮商業(yè)2020年27倍PE,基于2021年預(yù)期收益15倍PE，而同行平均交易價(jià)格為2020財(cái)年的24倍PE。

正榮商業(yè)將于21年下半年貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)

至于此次并購(gòu)能否實(shí)現(xiàn)1+1>2的預(yù)期目標(biāo)，首先得看正榮物業(yè)本身的造血能力及品牌效應(yīng)。

首先，從正榮物業(yè)2020年業(yè)績(jī)來(lái)看，公司第三方物業(yè)在管建筑面積同比快速增長(zhǎng)119%，占總建筑面積的64%。此外，非住宅物業(yè)在管建筑面積較2019年的36%上升至2020年的44%。

此前，正榮服務(wù)預(yù)計(jì)未來(lái)新增面積中住宅與非住宅為5:5，來(lái)自正榮地產(chǎn)和第三方物業(yè)面積比為3:7，2021年預(yù)計(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)合約面積1億方，在管面積7000萬(wàn)方。

從業(yè)務(wù)能力來(lái)看，正榮服務(wù)的三條業(yè)務(wù)線物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)均提供了不低于40%增速的營(yíng)收。

正榮服務(wù)2020年的儲(chǔ)備率(儲(chǔ)備面積/在管面積)為1.12，目前資本市場(chǎng)給出市盈率(TTM)為26.4倍，在行業(yè)處于中位水平。海通國(guó)際此前發(fā)表研報(bào)，基于公司2021年25倍預(yù)測(cè)市盈率，目標(biāo)價(jià)8.09港元。

再來(lái)看看正榮商業(yè)質(zhì)地如何。正榮商業(yè)目前已布局全國(guó)，在上海、南京、成都、福州、長(zhǎng)沙、莆田等重點(diǎn)城市打造商業(yè)項(xiàng)目 23 座，已開業(yè)的包括全國(guó) 7 座正榮購(gòu)物中心，逐步建立和完善了全方位的商業(yè)物業(yè)管理體系，目前管理商業(yè)體量 149 萬(wàn)方，管理商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模過(guò)百億。

目前位列中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力&中國(guó)房企商業(yè)物業(yè)價(jià)值 17 強(qiáng)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)性 5 強(qiáng) & 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新性 5 強(qiáng)。

從正榮商業(yè)的近兩年業(yè)績(jī)來(lái)看，公司2019年、2020年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.08億、1.45億元，凈利潤(rùn)分別為1514萬(wàn)、3304萬(wàn)，利潤(rùn)同比大增118%;同期凈利潤(rùn)率更是由14%大幅升至23%，且2021年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為6000萬(wàn)。

海通國(guó)際稱，正榮商業(yè)預(yù)期2021年盈利增速81%高于同業(yè)盈利增速，隨著第一階段交易在6月底前完成，正榮商業(yè)的盈利貢獻(xiàn)將在2021年下半年開始體現(xiàn)。

值得一提的是，正榮商業(yè)打造的正榮鄰舍社區(qū)商業(yè)自營(yíng)業(yè)態(tài)的發(fā)展，將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。該業(yè)務(wù)是商業(yè)協(xié)同物業(yè)推出的全新業(yè)務(wù)模式，提供商業(yè)服務(wù)的同時(shí)兼顧社區(qū)服務(wù)及配套功能，為正榮服務(wù)的發(fā)展提供更持久的動(dòng)力，實(shí)現(xiàn) 35%凈利潤(rùn)率。

此外，對(duì)于正榮地產(chǎn)而言，此次交易將對(duì)其現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比這些關(guān)鍵指標(biāo)得到進(jìn)一步改善。因此對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)投資者而言，也將從正榮地產(chǎn)、正榮服務(wù)長(zhǎng)期價(jià)值釋放中獲益。