養(yǎng)老基金、私募巨頭看好另類投資：美國商業(yè)房地產

新冠疫情暴發(fā)一年多來，高層辦公樓基本空置，酒店房間約半數無人入住，但大多數指標顯示，美國商業(yè)房地產市場處于非常堅實的狀態(tài)，吸引了養(yǎng)老基金和私募巨頭等大型投資者的注目。

據媒體報道，美國商業(yè)房地產價格的跌幅遠小于2008年金融危機之后，而且已恢復上漲，喪失抵押品贖回權的情況幾乎沒有增加。房地產市場的反彈表明，美國聯(lián)邦政府支持經濟的積極舉措使業(yè)主免于遭受巨大損失。同時，銀行也給予拖欠貸款的業(yè)主一些寬限。

雖然這些支持措施不會無限期持續(xù)下去，房地產業(yè)主還不得不應對遠程辦公對市場的威脅、商務旅行的減少以及購物中心業(yè)務的廣泛下滑，但全球許多大型養(yǎng)老基金一直在增加對商業(yè)房地產的配置，這應當會為市場帶來大量現金，而且房地產價格已經回升。

商業(yè)房地產分析公司Green Street的數據顯示，去年3月至5月，商業(yè)房地產價格下跌了11%，但自7月以來，價格已上漲7%，抹去逾一半跌幅。該公司稱，這種轉變與2008年金融危機時的情況形成鮮明對比，當時美國商業(yè)房地產價格下跌了37%，且花了很多年才恢復過來。

受疫情影響，美國多地辦公室、零售和住宿的業(yè)務比2009年更差，但是，這一次公共支出更加強勁。富裕的人也大多有工作，他們在無法出門期間節(jié)省了更多的收入，這些資金大部分流入了股票和債券市場，推高了價格，壓低了利率。這使得房地產相比之下顯得便宜。

隨著通脹前景迅速成為金融界最大的擔憂，而租金將與通脹同步上漲，未來可能會有更多投資者轉向商業(yè)房地產。房地產投資公司Machine Investment Group的執(zhí)行合伙人Eric Rosenthal說，人們認為這能抵御通脹。

聚焦房地產的私人投資基金資金充裕。根據Preqin的數據，這些基金4月坐擁3560億美元現金儲備，約為2009年底時的兩倍。在Hodes Weill & Associates和康奈爾大學最近的一項調查中，29%的大型機構表示，他們希望把更多財富投入房地產，僅5%的機構表示希望削減敞口。

加利福尼亞州、堪薩斯州和愛荷華州的大型公共養(yǎng)老基金在過去幾年中都提高了對房地產的目標配置。管理著1300億美元資金的瑞典養(yǎng)老基金Alecta去年將其對另類資產(包括房地產和基礎設施)的目標配置從12%提高到20%。Alecta國際房地產資產主管Frans Heijbel表示，房地產是對沖公開市場漲跌的一種手段，債券收益率低使它看起來“相對有吸引力”。

不過，政府和銀行對房地產市場的支持掩蓋了更深層次的問題。

購物中心和酒店的價格大幅下跌。隨著寬限期結束，一些銀行最終會失去耐心，房地產業(yè)主貸款違約和喪失抵押品贖回權的情況料將增多。若非過去一年倉庫價格上漲25%，房地產整體回報原本可能更糟。

惠譽在3月一份報告中稱，如果遠程辦公致使辦公空間需求降低10%，建筑估價可能下降40%以上。

即便是通脹跡象，對業(yè)主來說影響也不完全是正面的。不斷上漲的消費價格可能會推升利率，導致房地產市場的增長勢頭逐漸減弱。

盡管如此，技術原因仍促使一些大型機構投資者不顧一切購買房地產。當股票和債券價格上漲的速度超過房地產等其他資產時，它們在養(yǎng)老基金中的份額就會自動增加，這意味著基金將會有購買房地產的動機，以進行再平衡。

一些投資者正在購買受經濟危機打擊最嚴重地方的房地產。根據世邦魏理仕的數據，在舊金山，可供出租的辦公空間占比達到有史以來最高水平。最近Dropbox公司總部大樓很大一部分被轉租出去，而這棟大樓在今年3月以11億美元出售給了私募股權投資巨頭KKR，創(chuàng)出十多年來舊金山辦公樓最昂貴的售價。

KKR美洲房地產投資主管Justin Pattner稱，他喜歡當地的市場。這棟大樓的租約還有13年，任何閑置空間都可以轉換為高要求的實驗室。

本文選編自“萬得資訊”，智通財經編輯：張金亮。