中梁百悅智佳IPO：利潤(rùn)保持增長(zhǎng) 高成長(zhǎng)性顯強(qiáng)勁動(dòng)力

隨著“上市潮”的來(lái)臨，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)發(fā)展“春天”，成為資本市場(chǎng)的“香餑餑”。4月29日，中梁百悅智佳遞交了港股上市申請(qǐng)，加入待上市物企陣營(yíng)。

招股書顯示，2018年-2020年，中梁百悅智佳在管項(xiàng)目由27萬(wàn)平方米增至2009萬(wàn)平方米，簽約建筑面積由2392萬(wàn)平方米增至6034萬(wàn)平方米，二者復(fù)合年增長(zhǎng)率分別達(dá)769.3%和58.8%。同期財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，中梁百悅智佳的收益直線上升，由1.76億元增至7.05億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為100.2%;凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，由2660萬(wàn)元增至8620萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為79.9%。

截至2020年底，中梁百悅智佳合約在管面積比約為3.0，不僅高于待上市物企合約在管比均值，而且是目前所有上市/擬上市企業(yè)中最高的。成立于2016年，中梁百悅智佳僅用四年時(shí)間便譜寫出飛一般的“中梁速度”，保持高增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，塑造了可借鑒的行業(yè)范本。

內(nèi)生“給力” 奠定增長(zhǎng)基石

快速的規(guī)模增長(zhǎng)，離不開近年來(lái)中梁百悅智佳形成的“五輪驅(qū)動(dòng)”業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略，即依靠?jī)?nèi)生性交付、城市服務(wù)、區(qū)域開發(fā)商戰(zhàn)略合作、市場(chǎng)化招投標(biāo)及戰(zhàn)略性收并購(gòu)。其中，內(nèi)生性交付主要來(lái)源于關(guān)聯(lián)公司中梁控股(2772.HK)的物業(yè)交付。

公開資料顯示，中梁控股(02772)銷售金額從2016年的337億元增長(zhǎng)到2020年的1688億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率49.6%，多年位列房企綜合實(shí)力20強(qiáng);土儲(chǔ)方面，截至2020年底，中梁土儲(chǔ)達(dá)到6510萬(wàn)㎡，位列內(nèi)房股土儲(chǔ)TOP50前10強(qiáng)，在區(qū)域分布中，重點(diǎn)二三線占比逐步提升，2020年新增項(xiàng)目中92%位于全國(guó)重點(diǎn)二三線城市，三條紅線也僅1條觸線，逐漸成為了低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健型的地產(chǎn)企業(yè)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，中梁百悅智佳成立時(shí)間較短，關(guān)聯(lián)公司中梁控股(2772.HK)近年來(lái)抓住機(jī)遇迎來(lái)快速發(fā)展且房子的交付一般有一定滯后性，也就造成了中梁百悅智佳和其他公司比成立之初規(guī)?；鶖?shù)小的問題。但隨著公司業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，加之在中梁控股(2772.HK)的有力推動(dòng)下，中梁百悅智佳延續(xù)了中梁高增長(zhǎng)的基因，規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大只是時(shí)間問題。

外拓“強(qiáng)勁” 增強(qiáng)造血能力

面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)模擴(kuò)張一直是物業(yè)公司在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟的重要能力之一。中梁百悅智佳在承接關(guān)聯(lián)企業(yè)的服務(wù)需求之余，亦加速第三方市場(chǎng)拓展，不斷開拓新市場(chǎng)，增強(qiáng)“自我造血”能力。

事實(shí)上，中梁百悅智佳一直在優(yōu)化和創(chuàng)新多層次的市場(chǎng)拓展模式，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額。一方面，中梁百悅智佳通過標(biāo)桿項(xiàng)目打造帶來(lái)品牌和口碑效應(yīng)，吸引其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的合作;另一方面，公司實(shí)施富有特色的第三方外拓策略“繁星計(jì)劃”，充分調(diào)動(dòng)組織活力，推動(dòng)項(xiàng)目拓展速度的提高。

2020年，公司僅用半年左右時(shí)間，非中梁項(xiàng)目在管及合約面積分別達(dá)到553萬(wàn)平方米、1230萬(wàn)平方米。隨著合約項(xiàng)目的逐漸交付，公司第三方在管占比會(huì)快速增加，預(yù)計(jì)未來(lái)非中梁系在管面積會(huì)成為公司保持持續(xù)高增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

業(yè)務(wù)均衡 打造新增曲線

伴隨著規(guī)模的成長(zhǎng)，中梁百悅智佳物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)的收入亦快速提升，收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2020年，公司物業(yè)管理服務(wù)收入為2.38億，較2019年的0.23億增長(zhǎng)超9倍;非業(yè)主增值服務(wù)收入為3.32億，較2019年的3.18億增長(zhǎng)4%，增長(zhǎng)進(jìn)入穩(wěn)健期;社區(qū)增值服務(wù)收入為1.34億，較2019年增長(zhǎng)超8倍。截至2020年底，三大業(yè)務(wù)收入占比為33.8%、47.2%及19%，收入結(jié)構(gòu)日益均衡，同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)增長(zhǎng)迅猛，助推公司進(jìn)一步打開業(yè)務(wù)空間。

非業(yè)主增值服務(wù)方面，由于提供的服務(wù)主要是協(xié)銷服務(wù)、交付前服務(wù)為主，在中梁百悅智佳成立初期是其收入的主要貢獻(xiàn)來(lái)源。隨著物業(yè)交付量的大量增加，非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比有所下降，但其毛利率相對(duì)穩(wěn)定，近三年穩(wěn)定在30%左右，為中梁百悅智佳的穩(wěn)健盈利打下良好基礎(chǔ)。

社區(qū)增值服務(wù)則有望成為公司另一重要利潤(rùn)增長(zhǎng)極，2020年收益同比增長(zhǎng)15.2個(gè)百分點(diǎn)，占總收益的19.0%。和物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)相比，社區(qū)增值服務(wù)的衍生空間較大，將成為公司新的增長(zhǎng)曲線?？梢哉f(shuō)，中梁百悅智佳當(dāng)前在智慧社區(qū)、微信端打造的智能服務(wù)平臺(tái)在滿足客戶需求的同時(shí)更多是在通過大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)需求，從而進(jìn)一步擴(kuò)大社區(qū)增值服務(wù)。

2018年-2020年，中梁百悅智佳整體毛利率出現(xiàn)小幅下降，主要是由于三條業(yè)務(wù)線的收益貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，非業(yè)主增值服務(wù)的占比逐漸下降，物業(yè)管理服務(wù)占比提高。隨著業(yè)務(wù)多元化和結(jié)構(gòu)均衡化，公司將進(jìn)一步豐富利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，凸顯良好的盈利能力。

伴隨著上市進(jìn)程的順利推進(jìn)，中梁百悅智佳或?qū)⒊蔀橘Y本市場(chǎng)備受青睞的“新星”。