本文來(lái)源于“郭二俠鑫金融”微信公眾號(hào)，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。
順豐房托赴港上市得益于港交所政策的利好，2020年12月，香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》修訂，放寬REITs投資限制，容許房托投資少數(shù)權(quán)益物業(yè)。
截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房托、招商房托等主要資產(chǎn)位于中國(guó)內(nèi)地的房托基金。自REITs上市后，越秀REITs完成“四連跳”，資產(chǎn)規(guī)模從45億元提升至2020上半年的363億元。順豐房托，分拆自順豐控股(002352.SZ)，是國(guó)內(nèi)首個(gè)赴港上市的以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金，順豐創(chuàng)辦人王衛(wèi)將出任房托主席。投資組合以位于香港、佛山及蕪湖的三處物業(yè)作為底層資產(chǎn)，三處物業(yè)均為現(xiàn)代物流地產(chǎn)(包含配備有自動(dòng)分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心)，總可出租面積約30.8萬(wàn)平方米，估值約為60.93億港元，平均出租率約為94.9%。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，順豐房托基金的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；凈利潤(rùn)分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬(wàn)港元。利潤(rùn)已連續(xù)兩年下滑，業(yè)績(jī)并不亮眼。
- 香港的順豐大廈，2014年建成，可出租面積16萬(wàn)平，每平方米平均月租金105港元，每月大約能收租金1680萬(wàn)港元。
- 佛山的分揀中心，今年才竣工，可出租面積8.5萬(wàn)平，每平方米平均月租金37港元，每月大約能收租金315萬(wàn)港元。
- 蕪湖的這個(gè)，19年竣工，可出租面積6.2萬(wàn)平，每平方米平均月租金27港元，每月大約能收租金167萬(wàn)港元。
順豐房托全稱順豐房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），說(shuō)白了，就是很多人把錢湊到一塊，交給一個(gè)基金經(jīng)理，讓他去投資房地產(chǎn)，靠運(yùn)營(yíng)租金收入和房產(chǎn)增值，賺到的錢90%以現(xiàn)金方式分給大家。具體房地產(chǎn)投資信托基金有哪些優(yōu)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，可以看郭二俠前幾天寫的《順豐房托赴港上市，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）是什么回事？》。站在整個(gè)行業(yè)的角度上，信托基金本身賽道確實(shí)還不錯(cuò)，電商的崛起帶動(dòng)了物流行業(yè)的加速發(fā)展，2020年4月，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs開(kāi)始試行，物流地產(chǎn)也得到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，萬(wàn)科、招商蛇口等房企紛紛入局。如近期招商蛇口試水首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，甚至京東、蘇寧等電商企業(yè)也開(kāi)始涉足，如2020年第四季度京東推出的首支物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金“京東產(chǎn)發(fā)”。此次IPO順豐房托引入兩名基石投資者，包括中國(guó)東方資產(chǎn)管理及具加拿大背景的投資基金，合共認(rèn)購(gòu)金額為5000萬(wàn)美元，以招股價(jià)中位數(shù)計(jì)，占發(fā)售股份總數(shù)的15.2%。順豐房托是順豐控股間接100%控股的公司，大家應(yīng)該都關(guān)注到了，順豐2021年第一季度業(yè)績(jī)“爆雷”虧損近10億，市值跌超2000億。順豐不太好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，必定需要拓展一些新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，此時(shí)拆分房托基金上市，確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)融資，進(jìn)而為順豐核心業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來(lái)一些資金上的支持。
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我們看已經(jīng)在港交所上市，同樣是以中國(guó)內(nèi)地物業(yè)為主的房托基金，越秀房托、招商房托，歷史波動(dòng)都不算太大，但是有一個(gè)共同點(diǎn)，就是股息率都超過(guò)了5%。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也是基金都一種，可以考慮作為資金配置的一部分，但作為打新，就沒(méi)有想象空間了，奢求上市大漲是不太可能，但也不會(huì)大跌，就是個(gè)雞肋。香港公開(kāi)發(fā)售5200萬(wàn)股，每手1000股，合計(jì)52000手，在不啟動(dòng)回?fù)艿那闆r下，甲乙組各獲配26000手。最近港股打新氛圍冷淡，預(yù)計(jì)8萬(wàn)人申購(gòu)，最多啟動(dòng)30%回?fù)?，一?56000手，甲乙組各獲配78000手，預(yù)計(jì)一手中簽率80%，申購(gòu)10手穩(wěn)中一手。打新乙頭需要申購(gòu)100萬(wàn)股即1000手，上一只爭(zhēng)議股兆科眼科乙組有511人申購(gòu)，順豐房托乙組按500人申購(gòu)算，預(yù)計(jì)乙頭中簽在40手以上。
計(jì)息4天，按20倍融資，利率3%，乙頭中簽40手算，再加上中簽手續(xù)費(fèi)1.007%和交易傭金，打和點(diǎn)1.5%左右。
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