2021年，美國家庭更加青睞房地產(chǎn)

本文轉(zhuǎn)自微信公號“川閱全球宏觀”，作者：東吳宏觀團(tuán)隊(duì)

疫情沖擊下居民儲蓄大幅增加幾乎是全球面臨的共同問題。除了消費(fèi)外，如何合理進(jìn)行投資布局?紐約聯(lián)儲的這篇報(bào)告可能給我一些線索。美國房地產(chǎn)的部分?jǐn)?shù)據(jù)在今年第一季度有所放緩，但從微觀層面來看，我們不妨樂觀一點(diǎn)。

正文

住房是大多數(shù)家庭擁有的最大額資產(chǎn)，并且是財(cái)富積累的主要手段，對于中產(chǎn)階級尤其如此。然而，對于家庭如何看待和比較房地產(chǎn)投資和金融投資我們了解很有限，這部分是因?yàn)樗鼈兊牟町惓隽顺Ｒ姷娘L(fēng)險(xiǎn)和收益標(biāo)準(zhǔn)。一方面，住房是家庭加杠桿的重要來源，同時(shí)也是可靠的儲蓄保值工具。自住住宅還可以為住房成本上漲提供穩(wěn)定性和有效對沖。另一方面，住房的流動(dòng)性遠(yuǎn)低于金融資產(chǎn)，并且需要更多的時(shí)間來管理。

在這篇文章中，我們使用來自剛剛發(fā)布的SCE住房調(diào)查的數(shù)據(jù)來回答有關(guān)家庭如何看待房地產(chǎn)的幾個(gè)相關(guān)問題：與金融資產(chǎn)(例如股票)相比，家庭是否將住房視為一種良好的投資選擇?不同人群是否對住房投資的偏好存在差異?家庭選擇房市還是股市時(shí)會(huì)考慮哪些因素?

調(diào)查數(shù)據(jù)的設(shè)計(jì)

SCE住房調(diào)查中最近推出一項(xiàng)新調(diào)查，針對性調(diào)研住戶對房地產(chǎn)和股市的偏好及背后的原因。在調(diào)查中，受訪者將在假想自己為本地區(qū)一對30多歲的夫婦提供理財(cái)建議：買房子還是買股票，這對夫婦正好剛獲得一筆可以足額支付購房預(yù)付款的饋贈(zèng)資金。問題有兩種場景：一種是問這對年輕夫婦是購買自住住宅還是投資于股票市場，另一種是假設(shè)這對夫婦已經(jīng)擁有住房，他們是該投資租賃地產(chǎn)還是股票。

每個(gè)受訪者隨機(jī)回答上述某一問題。在給出建議后，受訪者還需從一系列因素中選擇作出該項(xiàng)建議的理由，這些因素包括股票收益更高，房地產(chǎn)收益波動(dòng)更小，是不是可靠的儲蓄保值工具等，或者也可以提供自己的理由。這一調(diào)查分別在2020年2月(主要是在美國COVID-19爆發(fā)之前)，2020年10月和2021年2月進(jìn)行，結(jié)果報(bào)告如下：

住房是一種很好的投資

下表列出了不同階段房市股市理財(cái)建議的結(jié)果分布情況。一般而言，與股市相比，家庭普遍認(rèn)為住房是一種好的投資。當(dāng)被問及是投資租賃房地產(chǎn)還是投資股市時(shí)，超過50%的調(diào)查家庭都推薦了住房。在首套住宅與股票的選擇場景中，超過90%的受訪者選擇住房，對住房的偏好更為強(qiáng)烈。

一個(gè)有趣的發(fā)現(xiàn)是，人們對房地產(chǎn)的偏好在2020年10月有所下降，到2021年2月又回到了疫情前的水平。通過考察這些選擇的理由，我們發(fā)現(xiàn)2020年10月，這種從房地產(chǎn)偏好的轉(zhuǎn)變并不是由較低的房價(jià)預(yù)期推動(dòng)，而是反映了其他原因。例如，投資者更擔(dān)心空置出租房屋的風(fēng)險(xiǎn)。對于購買自住住宅，疫情爆發(fā)后調(diào)查對象更少在意自住住宅提供的穩(wěn)定性，這可能是因?yàn)閾?dān)心無法支付抵押貸款導(dǎo)致在當(dāng)前房屋中居住的期限會(huì)縮短。

不同人群看待房地產(chǎn)投資有什么差異?

接下來我們研究了不同人群對房地產(chǎn)投資的看法差異。影響問卷回答的兩個(gè)重要因素是性別和教育。在這一分析中，我們將重點(diǎn)放在租賃住房與股票的比較上。下一張圖表顯示，女性和非大學(xué)畢業(yè)生比其他人更青睞住房。

對于性別差異，部分解釋是在我們的樣本中，男性比女性更愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，更愿意投資股市，因?yàn)楣墒械幕貓?bào)率波動(dòng)性更大。對于教育差距，大學(xué)畢業(yè)生傾向于認(rèn)為股市的回報(bào)高于住房市場，并將“管理租賃房產(chǎn)耗時(shí)”作為選擇股市的理由之一。

我們還注意到，在2020年10月的調(diào)查中，由于女性和非大學(xué)畢業(yè)生暫時(shí)降低對房地產(chǎn)的偏好，這些性別和教育方面的差距大大縮小。在未來的研究中，我們打算研究性別和教育差距背后的因素，以及為什么他們在疫情爆發(fā)期間暫時(shí)降低對房市的青睞。

選擇住房的原因

談到選擇住房的原因，下圖顯示了受訪者推薦選擇購買首套住宅而不是投資股市的各個(gè)原因的比例。受訪者可以選擇多個(gè)原因?？梢钥吹矫總€(gè)理由的選擇比例都很合理。"理想穩(wěn)定的生活環(huán)境 "和 "房價(jià)波動(dòng)較小 "是最常見的原因。與2020年的回答相比，2021年有更多的調(diào)查對象選擇了更高的住房回報(bào)、波動(dòng)性較小這兩個(gè)原因，而選擇其他原因的調(diào)查對象則較少，包括例如節(jié)省租金、穩(wěn)定、鎖定住房成本、有效的儲蓄手段等。

結(jié)論

房地產(chǎn)是中產(chǎn)階級家庭的重要資產(chǎn)類別。疫情爆發(fā)前和期間進(jìn)行的調(diào)查表明，相對于股票市場而言，投資者認(rèn)為住房(包括租賃房產(chǎn)和自住住宅)是一項(xiàng)良好的投資。不同人群對住房的偏好存在重要差異，女性和非大學(xué)畢業(yè)生更偏好住房。與疫情爆發(fā)前相比，現(xiàn)在有更多的家庭將較高的回報(bào)和較低的波動(dòng)性作為進(jìn)入房市的理由。

Federal Reserve Bank of New York，2021年4月5日