邁向新線下零售服務(wù)模式 國美零售(00493)擬178.65億元向國美管理租賃3處商業(yè)開發(fā)區(qū)物業(yè)

智通財(cái)經(jīng)APP訊，國美零售(00493)公布，于2021年4月7日，該公司與國美管理訂立該協(xié)議，國美管理同意向該公司出租該等物業(yè)，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始至2040 年12月31日截止。根據(jù)該協(xié)議，該等物業(yè)的總代價(jià)為約人民幣178.65億元，將由該公司以發(fā)行代價(jià)股份支付約人民幣175.76億元，并透過向國美管理轉(zhuǎn)讓 Hudson Assets(該公司全資附屬公司)的全部股權(quán)支付約人民幣2.896億元。

代價(jià)股份的發(fā)行價(jià)為每股股份港幣2.11元，較2021年4月1日收市價(jià)每股股份港幣1.51元溢價(jià)約39.74%。代價(jià)股份相當(dāng)于公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約41.64%及經(jīng)發(fā)行代價(jià)股份擴(kuò)大后公司已發(fā)行股本約29.40%。

作為結(jié)清該協(xié)議租金代價(jià)的一部分，該公司將向國美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets(公司全資附屬公司)的全部股權(quán)。Hudson Assets為投資控股公司，其唯一資產(chǎn)為美國的一項(xiàng)投資物業(yè)。

據(jù)悉，該等物業(yè)包括由控股股東及其聯(lián)系人開發(fā)的位于北京及長沙的3處物業(yè)。

國美商都乃中國北京西南部中關(guān)村地區(qū)中關(guān)村豐臺科技園區(qū)內(nèi)的商業(yè)開發(fā)區(qū)，總建筑面積約為52.46萬平方米，包括一個(gè)約31.07萬平方米的8層高的購物中心及有關(guān)餐飲、娛樂及配套設(shè)施、一棟約3.55萬平方米的辦公大樓、一個(gè)約5.54萬平方米的商業(yè)配套酒店公寓、一個(gè)約1945平方米的庫房及能提供 2819個(gè)車位約12.11萬平方米的3層地下車庫。該物業(yè)于2009年竣工。

湘江玖號乃位于中國湖南省長沙市的一個(gè)商業(yè)開發(fā)區(qū)?？偨ㄖ娣e約為13.05萬平方米，主要包括6層高的購物中心及餐飲、娛樂及配套設(shè)施等，此外還能提供680個(gè)車位1層地下車庫。該物業(yè)于2016年竣工。

鵬潤大廈位于北京朝陽區(qū)(北京市的中心商務(wù)區(qū))。該集團(tuán)總部自2004年起一直設(shè)于鵬潤大廈，目前租賃該大廈合共4.25萬平方米的辦公室。根據(jù)該協(xié)議，鵬潤大廈的辦公室將由該集團(tuán)出租，將于2023年3月1日擴(kuò)展至約7.05萬平方米。

公告稱，該集團(tuán)計(jì)劃引入創(chuàng)新型零售概念，以城市為單位，與知名品牌合力打造城市全品類體驗(yàn)式展廳，相互賦能，形成場景互聯(lián)，實(shí)現(xiàn)共贏。

該交易為該集團(tuán)邁向新線下零售服務(wù)模式的重大舉措。兩間零售物業(yè)的空間更大，設(shè)計(jì)獨(dú)特，使該集團(tuán)可提供獨(dú)一無二的消費(fèi)者體驗(yàn)，該集團(tuán)及其策略業(yè)務(wù)合作伙伴將其用作線下樞紐，展示合作品牌的生活時(shí)尚概念及更廣泛的產(chǎn)品，以及作為目標(biāo)輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)者服務(wù)中心。管理層認(rèn)為，該業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變將可進(jìn)一步鞏固集團(tuán)日后在零售價(jià)值鏈上的整體定位及影響力，為集團(tuán)在下一階段與其策略業(yè)務(wù)投資者在電商及消費(fèi)者產(chǎn)品方面的商務(wù)合作奠定基礎(chǔ)。

就國美商都而言，該集團(tuán)擬在一個(gè)8層高的購物中心容納約300間全品類電器及電子消費(fèi)品制造商，通過糅合家電、家居、家裝等不同板塊，貫穿科技、體驗(yàn)、主營產(chǎn)品展示售賣，形成由下而上全場景互聯(lián)。賦予消費(fèi)者獨(dú)特的購物體驗(yàn)，可在同一個(gè)地方考察、測試世界各地的各種各樣產(chǎn)品并獲取一手信息。驅(qū)動“在線數(shù)字化+線下網(wǎng)格化”的融合管理，搭建消費(fèi)場景，實(shí)現(xiàn)沉浸式體驗(yàn)，導(dǎo)入IP屬性，創(chuàng)新家庭消費(fèi)方式，塑造多維社交概念。集團(tuán)管理層認(rèn)為，該物業(yè)乃公司引入及執(zhí)行新零售概念的不二之選。此外，該物業(yè)位于中關(guān)村豐臺科技園區(qū)(為北京高新科技研發(fā)中心)亦彰顯著公司所售產(chǎn)品具有創(chuàng)新高科技形象。

該集團(tuán)計(jì)劃將湘江玖號打造成為娛樂之都中具備科技前沿潮流的地標(biāo)型城市綜合展示體驗(yàn)中心及品牌形象宣傳地，實(shí)現(xiàn)線上線下打通、賦能提質(zhì)的引領(lǐng)模式，一站式滿足不同客群消費(fèi)場景新需求的升級體驗(yàn)。延伸更多功能，兼顧多元客群不同消費(fèi)訴求的優(yōu)化組合，重構(gòu)符合城市氣質(zhì)的娛樂新坐標(biāo)定義，成為契合當(dāng)代家庭體驗(yàn)式消費(fèi)新觀念，符合家庭全客層娛樂新方式的目的地。

就鵬潤大廈而言，該公司總部自2004年起一直設(shè)于鵬潤大廈。鵬潤大廈先前的租賃安排期限更短，為一至六年，每次租期屆滿后會重續(xù)租金。鑒于鵬潤大廈位于北京的中央商務(wù)區(qū)朝陽區(qū)，集團(tuán)已承諾對在此處建立I.T.基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行巨額投資以服務(wù)集團(tuán)的在線業(yè)務(wù)，及缺乏能夠容納集團(tuán)總部所有業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)模的甲級辦公場所，集團(tuán)管理層認(rèn)為，集團(tuán)繼續(xù)將其總部設(shè)于鵬潤大廈符合公司及股東的利益，且固定租金使集團(tuán)免受市場租金波動的不確定性影響。

建立大型全類別產(chǎn)品體驗(yàn)廳涉及該集團(tuán)的大量投資及資源投入。因此，可在該等物業(yè)開展該集團(tuán)的創(chuàng)新零售概念長遠(yuǎn)而言屬至關(guān)重要，可使該集團(tuán)擁有穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境及避免每隔數(shù)年就須遷址的局面。由于黃金地段的租金持續(xù)上漲，根據(jù)該協(xié)議擬定的長期安排可使該集團(tuán)鎖定租賃付款并實(shí)施其長期發(fā)展策略。預(yù)付款大幅降低租金波動的不確定性及減輕未來租金成本的壓力。

擬定該協(xié)議的目的是讓該集團(tuán)在來年盡量減少對戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行持續(xù)投資的現(xiàn)金流支出，而租期較長所帶來的穩(wěn)定性使集團(tuán)能夠并激勵(lì)集團(tuán)對主體物業(yè)進(jìn)行長期投入及優(yōu)化運(yùn)營。出售Hudson Assets是優(yōu)化集團(tuán)資產(chǎn)組合、集中資源開拓中國市場的重要一步。

國美管理由控股股東全資擁有。于代價(jià)發(fā)行完成后，控股股東及與其一致行動的人士于該公司投票權(quán)的權(quán)益將由約51.17%增加至65.52%(假設(shè)除配發(fā)及發(fā)行代價(jià)股份外，該公司已發(fā)行股本概無其他變動)。單獨(dú)而言，國美管理的權(quán)益將由約23.08%增加至45.69%(假設(shè)除配發(fā)及發(fā)行代價(jià)股份外，該公司已發(fā)行股本概無其他變動)。