現(xiàn)金充裕流動(dòng)性足 上坤地產(chǎn)(06900)財(cái)務(wù)穩(wěn)健筑牢發(fā)展護(hù)城河

3月31日早間，上坤地產(chǎn)(06900)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告并于上午召開業(yè)績(jī)會(huì)。作為地產(chǎn)界中的新生力量，上坤地產(chǎn)在面對(duì)疫情沖擊、“三道紅線”的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)下，始終保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)深耕長(zhǎng)三角、珠三角、中部三大核心經(jīng)濟(jì)圈，在上市首份財(cái)報(bào)中，為投資者交出高質(zhì)量答卷。

(由左及右為：助理總裁兼聯(lián)席公司秘書陸石媛女士、執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼行政總裁朱靜女士，執(zhí)行總裁周青先生)

從2010年創(chuàng)立到2020年，短短11年，上坤地產(chǎn)即完成了從零到房企百強(qiáng)、再到香港資本市場(chǎng)成功上市的跨越發(fā)展。這一切的成就，得益于朱靜女士以洞察市場(chǎng)的眼光搭配有效的戰(zhàn)略打法，從第一個(gè)五年“打磨產(chǎn)品、立足并深耕上?！钡降诙€(gè)五年“布局三大核心經(jīng)濟(jì)圈”，引領(lǐng)公司緊扣行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)在銷售規(guī)模、收入及利潤(rùn)上的突破。

盈利能力持續(xù)增強(qiáng) 規(guī)模增長(zhǎng)保質(zhì)保量

業(yè)績(jī)會(huì)上，朱靜表示，高品質(zhì)的適度規(guī)模增長(zhǎng)路徑將驅(qū)動(dòng)其把握力爭(zhēng)上游的黃金十年，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，2020年度，上坤地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均保持良好上漲勢(shì)頭。營(yíng)收達(dá)到81.91億元，同比增長(zhǎng)8.7%;核心凈利潤(rùn)達(dá)到8.08億元，同比增長(zhǎng)48.8%，歸母凈利潤(rùn)達(dá)到3.56億元，同比增長(zhǎng)62.2%。權(quán)益后合約銷售金額126.6億元，同比增長(zhǎng)9.1%。簽約回款率達(dá)到91%。

此外，上坤地產(chǎn)資產(chǎn)不斷增厚，總資產(chǎn)305.22億，同比增長(zhǎng)22.7%。貨幣資金53.34億，同比增長(zhǎng)53.1%?？偼羶?chǔ)520萬平方米，土儲(chǔ)增長(zhǎng)超5成。核心指標(biāo)保持雙位數(shù)的增幅，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

對(duì)于2021年公司的銷售目標(biāo)，集團(tuán)執(zhí)行總裁周青表示，上坤將在未來堅(jiān)持實(shí)行高品質(zhì)發(fā)展的策略，不僅關(guān)注增長(zhǎng)的規(guī)模，更關(guān)注是否高品質(zhì)增長(zhǎng)，其中包含經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品品質(zhì)、對(duì)客戶股東及社會(huì)價(jià)值的高品質(zhì)。而對(duì)于規(guī)模的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年合約銷售目標(biāo)增速為15%左右。

核心財(cái)務(wù)指標(biāo)審慎穩(wěn)健、“三道紅線”指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化

現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展“生命線”，上坤始終將現(xiàn)金流安全、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控放在公司發(fā)展重要地位。在未來到期債務(wù)中，1年內(nèi)到期占27%，約23.3億元，1年以上到期債務(wù)占比約73%，債務(wù)結(jié)構(gòu)日趨合理。報(bào)告期末，上坤持有貨幣資金約53.34億，同比增長(zhǎng)53.1%，能完全覆蓋短期到期債務(wù)，流動(dòng)性充足。

財(cái)務(wù)管控能力也是上坤核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。財(cái)務(wù)出身的朱靜，堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步降低融資成本。截至2020年末，上坤凈負(fù)債比率降至54.3%，現(xiàn)金短債比上升至2.3倍，資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收賬款) 降至72.1%。前兩項(xiàng)指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求，唯有第三項(xiàng)略高于70%的紅線。

未來針對(duì)三條紅線，公司管理層表示，將以三條紅線為標(biāo)準(zhǔn)來做公司整體穩(wěn)健發(fā)展的衡量指標(biāo)之一，同時(shí)通過不斷提升綜合運(yùn)營(yíng)效率及產(chǎn)品力，加速銷售開盤的區(qū)域化以提高回款率，以降低融資杠桿，力爭(zhēng)達(dá)標(biāo)所有三條紅線。

按照2023年以前達(dá)到“三道紅線”監(jiān)管要求，上坤地產(chǎn)財(cái)務(wù)自律能力遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，由此看來，上坤在規(guī)定期限內(nèi)完全達(dá)標(biāo)幾乎沒有懸念。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)充沛，打造穿越周期的競(jìng)爭(zhēng)力

充裕優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的長(zhǎng)期關(guān)鍵因素。上坤創(chuàng)立于上海，深深扎根于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，逐步拓展至珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的其他一線、二線及強(qiáng)三線城市。2020年，集團(tuán)結(jié)合公司發(fā)展需求和行業(yè)趨勢(shì)，基于城市群的區(qū)域深耕戰(zhàn)略指引下，進(jìn)一步明確了“3+X”的區(qū)域布局體系。

截至2020年末，集團(tuán)全口徑土儲(chǔ)520萬平方米，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比約64%，一線及新一線城市占比約45%。2020年，新增土儲(chǔ)面積約306萬平方米，權(quán)益占比增至71%，其中63%位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。

年報(bào)顯示，2020年度，集團(tuán)新增項(xiàng)目平均收購成本每平方米人民幣3,274元。在2021年1月1日至2021年3月30日止，集團(tuán)新增14個(gè)新項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積約196.26萬平方米，平均收購成本每平方米人民幣3,249元。拿地方式多元且成本合理，進(jìn)一步深化集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，充足土儲(chǔ)支撐銷售持續(xù)增長(zhǎng)。

執(zhí)行總裁周青表示：“未來長(zhǎng)三角是上坤的’超級(jí)區(qū)域’，集團(tuán)深耕長(zhǎng)三角，進(jìn)一步布局三大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)?！币恢币詠恚侠つ玫厥侄呜S富，采用包括招拍掛、收并購、產(chǎn)業(yè)合作以及政府平臺(tái)等多元化方式，快速補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。在與全國(guó)知名房企、地方性房企及政府平臺(tái)等多種不同類型的主體開展良好的合作背景下，未來上坤將進(jìn)一步提高拿地效率、降低政策帶來的集中風(fēng)險(xiǎn)。

融資渠道多元化 投資價(jià)值獲市場(chǎng)認(rèn)可

長(zhǎng)期以來，上坤穩(wěn)步前行，依托高質(zhì)量的發(fā)展與過硬的品質(zhì)實(shí)力，上坤地產(chǎn)的投資價(jià)值也受到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。上坤地產(chǎn)于2021年1月份成功發(fā)行一筆364天期1.85億規(guī)模的美元債券，票面利率12.75%。值得一提的是，作為一家管理風(fēng)格成熟的房企，上坤本次發(fā)債是在上市后兩個(gè)月內(nèi)，效率也優(yōu)于多家新上市房企。

上坤地產(chǎn)在本次境外美元債的發(fā)行中，獲得了來自境內(nèi)外眾多知名投資者及金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)購，充分彰顯市場(chǎng)投資者對(duì)上坤地產(chǎn)信用資質(zhì)與經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的認(rèn)可和青睞。

作為上市后首次進(jìn)行的無評(píng)級(jí)境外融資，相較其他體量相近上市房企首筆364天到期美元債的利率水平，上坤地產(chǎn)本次發(fā)行的美元債利率處在較為合理水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)上市后首筆美元債利率均為13.5%。

憑借著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，公司信用水平不斷累積，上坤地產(chǎn)債券發(fā)行期限有望延長(zhǎng)，在境內(nèi)外資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)有望得到提升，發(fā)行利率有望進(jìn)一步降低。而受益于資本紅利的同時(shí)，上坤地產(chǎn)的資本模式正進(jìn)行全面升級(jí)，融資渠道也更加健康多元，將獲得更多金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可與投資者的行動(dòng)支持，促使公司進(jìn)入發(fā)展上升的快車道。

總體來看，上坤地產(chǎn)緊跟政策和市場(chǎng)動(dòng)向，充分利用公司在管理、規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、資金及品牌上的優(yōu)勢(shì)，把握發(fā)展機(jī)會(huì)，市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升?；趯?duì)上坤長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)同，以及對(duì)其業(yè)務(wù)核心價(jià)值的深入理解，上坤業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)已是大概率事件，資本市場(chǎng)與投資者亦將對(duì)這家新秀房企予以最為積極反饋，其股價(jià)有望隨業(yè)績(jī)釋放逐步走強(qiáng)。