佳源服務(wù)(01153)：內(nèi)生增長(zhǎng)強(qiáng)勁，長(zhǎng)期盈利能力突出

2020年，在疫情影響下，中國(guó)仍然取得了經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)，GDP首破百萬億大關(guān)。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，物管服務(wù)行業(yè)以穩(wěn)定的盈利能力和充沛的現(xiàn)金流，獲得資本高度認(rèn)可，行業(yè)價(jià)值得到重塑。同時(shí)行業(yè)利好政策持續(xù)釋放，物管行業(yè)迎來高速發(fā)展期，行業(yè)加快集中化、多元化、數(shù)字化、智能化變革，物管上市企業(yè)數(shù)量再創(chuàng)新高。

在這種行業(yè)背景下，來自長(zhǎng)三角的頭部成長(zhǎng)型物管企業(yè)佳源服務(wù)(01153)于歲末登上了港交所主板，3月29日，佳源服務(wù)公布了2020年的成績(jī)單。公告顯示，2020年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.15億元人民幣(單位下同)，同比增長(zhǎng)35.22%;毛利潤(rùn)1.87億元，同比增長(zhǎng)72.16%，毛利率30.42%，同比提升6.5個(gè)百分點(diǎn);剔除上市費(fèi)用后凈利潤(rùn)9710萬，同比增長(zhǎng)93.3%，相應(yīng)核心凈利潤(rùn)率15.8%，同比提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。

3月30日港股開盤后，佳源服務(wù)跳空高開，業(yè)績(jī)得到資本市場(chǎng)認(rèn)可。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，佳源服務(wù)立足長(zhǎng)三角，持續(xù)推進(jìn)城市深耕，在浙江省建立領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，于長(zhǎng)三角地區(qū)備受認(rèn)可。2020年，集團(tuán)獲得中指院頒發(fā)的“2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)35位”、“2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)成長(zhǎng)性領(lǐng)先企業(yè)13位”等獎(jiǎng)項(xiàng)。

內(nèi)生增長(zhǎng)強(qiáng)勁，第三方業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升

佳源服務(wù)的收入來自三個(gè)業(yè)務(wù)分部，即物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。2020年，來自三個(gè)分部的收入占比分別為82.5%、11.9%和5.6%。

2020年，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入5.08億元，同比增長(zhǎng)38.8%。毛利潤(rùn)1.51億元，同比增長(zhǎng)80.6%，毛利率大幅提升6.9個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到29.8%。該分部營(yíng)收增長(zhǎng)主要是在管面積增長(zhǎng)和平均物業(yè)管理費(fèi)用提升雙重驅(qū)動(dòng)。

期內(nèi)集團(tuán)在管建筑面積達(dá)到3155萬平米，同比增長(zhǎng)20.7%，合約建筑面積達(dá)到4966萬平米，同比增長(zhǎng)28%，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富。雖然因去年上市計(jì)劃，暫時(shí)延后了收并購(gòu)，不過憑借良好服務(wù)品質(zhì)和市場(chǎng)口碑，集團(tuán)通過內(nèi)生增長(zhǎng)、單一項(xiàng)目拓展和合資聯(lián)營(yíng)合作的形式擴(kuò)張了在管面積。

值得一提的是，截至2020年末來自第三方的在管建筑面積約為1054萬平方米，同比增長(zhǎng)34.3%，約占整體在管建筑面積的33.4%，較2019年再次提升4.4個(gè)百分點(diǎn)。從第三方在管建筑面積的增速和占比來看，佳源服務(wù)正在加速項(xiàng)目外拓，以便提升集團(tuán)的業(yè)務(wù)邊界和業(yè)績(jī)天花板，使未來發(fā)展更具想象空間。

物業(yè)開發(fā)商增值服務(wù)業(yè)務(wù)分部年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入7278萬元，同比增長(zhǎng)7.8%，毛利潤(rùn)2171萬元，同比增長(zhǎng)25.6%，毛利率提升4.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到29.8%。該分部營(yíng)收增長(zhǎng)系案場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目增加。

社區(qū)增值服務(wù)分部增速?gòu)?qiáng)勁，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3472萬元，同比增長(zhǎng)59.6%，該業(yè)務(wù)板塊毛利潤(rùn)1414萬元，同比增長(zhǎng)85.3%，毛利率大幅提升5.6個(gè)百分點(diǎn)至40.7%。該分部雖然目前營(yíng)收占比不高，但是增速快且利潤(rùn)率高，潛力較大，有望成為未來增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。除了在管項(xiàng)目增加，佳源不斷深挖業(yè)主需求，提供多元化的增值服務(wù)，拓展業(yè)務(wù)邊界，如社區(qū)零售、管理費(fèi)支付、維修和維護(hù)服務(wù)、遠(yuǎn)程訪問控制等，打造宜居幸福社區(qū)。

政策面上，今年1月份住建部、政法委、發(fā)改委等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，通知指出，居住社區(qū)(住宅小區(qū))是居民生活的主要空間，是基層社會(huì)治理的重要內(nèi)容。并提出加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，內(nèi)容涵蓋業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、擴(kuò)大服務(wù)范圍、完善價(jià)格形成機(jī)制、物業(yè)維修資金、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)等多個(gè)方面。進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理市場(chǎng)，尤其是管理狀況、定價(jià)機(jī)制、服務(wù)內(nèi)容等，提升了行業(yè)公司的發(fā)展空間。

成長(zhǎng)型領(lǐng)先企業(yè)，長(zhǎng)期盈利能力突出

事實(shí)上，2020在年公共衛(wèi)生事件影響和上市計(jì)劃下，佳源服務(wù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并沒有完全展示出自身的優(yōu)勢(shì)。拉長(zhǎng)時(shí)間線看，其營(yíng)收增速和盈利水平更顯功力。

2020年，佳源服務(wù)營(yíng)收同比增長(zhǎng)35.2%，而2017年至2020年?duì)I收年復(fù)合增長(zhǎng)速度為43.1%，分業(yè)務(wù)板塊看，其年復(fù)合增速也大于2020年業(yè)績(jī)?cè)鏊?。期間毛利率持續(xù)提升，截至2020年，物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)毛利率達(dá)到29.8%，社區(qū)增值服務(wù)達(dá)到40.7%，橫向?qū)Ρ扔芰Σ粩嗵嵘?。這也是佳源服務(wù)能在浙江和長(zhǎng)三角站穩(wěn)腳跟，并能向全國(guó)輻射的基礎(chǔ)。

總體而言，佳源服務(wù)的利潤(rùn)率持續(xù)提升主要基于以下幾個(gè)原因。于物業(yè)管服板塊而言，主要是期間平均管理費(fèi)不斷提升，如2020年平均物管費(fèi)用是1.37元每月每平米，比2019年1.32元每元每平米，同比提升了3.8%。實(shí)際上，由于物業(yè)管理過去的定價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)提價(jià)并不容易，而佳源服務(wù)可以做到穩(wěn)定提升，一方面源于其坐落于浙江和長(zhǎng)三角，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，物管服務(wù)費(fèi)也高于全國(guó)平均水平，另一方面是基于佳源服務(wù)的品牌影響力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，因此可以做到穩(wěn)定提價(jià)。需要注意的是，在今年物管政策利好之下，以后會(huì)優(yōu)化定價(jià)機(jī)制，有望基于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，這對(duì)于擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的佳源服務(wù)來講，會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大提價(jià)空間，提升單盤盈利水平。

第二個(gè)原因是業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶來的規(guī)模效應(yīng)，降低了邊際成本，對(duì)于物管服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)而言影響顯著。此外，還有佳源服務(wù)不斷進(jìn)行科技創(chuàng)新服務(wù)，例如應(yīng)用自動(dòng)化工具、先進(jìn)技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)化程序等，提升運(yùn)營(yíng)效率節(jié)省成本。持續(xù)增長(zhǎng)的盈利能力形成正向循環(huán)，構(gòu)成了佳源服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

在穩(wěn)定的營(yíng)收增長(zhǎng)和盈利能力下，集團(tuán)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也保持了穩(wěn)健。截至2020年12月31日，佳源服務(wù)擁有在手現(xiàn)金流6.18億元，一部分是因?yàn)槠趦?nèi)上市募資，另外還有期內(nèi)結(jié)算應(yīng)收應(yīng)付款凈額約2.4億元。而同期集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債4.2億元，且主要為貿(mào)易應(yīng)付款，負(fù)債中并無銀行借貸等短期負(fù)債。期末流動(dòng)比率為2.07，較2019年同期1.14相比，現(xiàn)金流動(dòng)性更加充裕，為公司未來拓展業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，疫情期間客戶和業(yè)主對(duì)于品牌物管企業(yè)的依賴性進(jìn)一步加強(qiáng)，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)常態(tài)，在后疫情時(shí)代，這種黏性將有望保持下去。加上政策扶持，物管服務(wù)的社會(huì)價(jià)值進(jìn)一步得到加強(qiáng)。

財(cái)報(bào)顯示，面對(duì)未來，佳源服務(wù)的管理團(tuán)隊(duì)將堅(jiān)持“深耕于大華東區(qū)，崛起于西南、西北、東北城市群”的戰(zhàn)略布局，通過穩(wěn)定的內(nèi)生增長(zhǎng)、積極的收并購(gòu)活動(dòng)、單一項(xiàng)目拓展和股權(quán)合作多舉措并行不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、豐富業(yè)態(tài)組合和提升所在區(qū)域的項(xiàng)目覆蓋度。

總的來說，業(yè)務(wù)布局方面以內(nèi)生增長(zhǎng)+外延拓展的方式穩(wěn)定進(jìn)行，在運(yùn)營(yíng)方面，緊跟行業(yè)變化，以客戶需求為導(dǎo)向，與時(shí)俱進(jìn)，堅(jiān)持創(chuàng)新和多元化的服務(wù)，帶動(dòng)業(yè)績(jī)持續(xù)高速增長(zhǎng)，并給予股東更高的穩(wěn)定回報(bào)。