“監(jiān)管指標(biāo)”快速降檔至“黃檔”，融創(chuàng)中國（01918）手握千億現(xiàn)金輕裝前行

半年的時間，將“監(jiān)管指標(biāo)”快速降檔至“黃檔”滿足監(jiān)管要求，穩(wěn)居行業(yè)前四的融創(chuàng)中國（01918）始終保持著行業(yè)領(lǐng)先的決策力和執(zhí)行力。

智通財經(jīng)APP了解到，3月12日，融創(chuàng)中國發(fā)布2020年業(yè)績，實現(xiàn)收入2305.9億元，同比增長36.2%，股東凈利潤356.4億元，同比增長36.9%，股東凈利率15.46%，預(yù)計每股分紅1.65元，同比增長33.9%，按目前股價算股息率達(dá)到6.08%。該公司期間合同銷售金額5753億元，行業(yè)排名穩(wěn)居第四名。

融創(chuàng)業(yè)績穩(wěn)健成長，高股息率也吸引投資者，受業(yè)績影響，其股價當(dāng)天高開高走，收盤漲幅7.11%。實際上，在此次財報中融創(chuàng)最大亮點在于快速降檔，自去年監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”以來，該公司加大降杠桿力度，凈負(fù)債率與非受限現(xiàn)金短債比已達(dá)標(biāo)，實現(xiàn)快速降至“黃檔”。

債務(wù)管理能力強(qiáng)，快速降檔至“黃檔”

監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的“三道紅線”，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%以及現(xiàn)金短債比小于1倍三項指標(biāo)。截至2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率96%，非受限現(xiàn)金短債比1.08，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，前兩項已經(jīng)達(dá)標(biāo)，后一項接近達(dá)標(biāo)。

在2020年上半年時，該公司凈資產(chǎn)負(fù)債率為149%及現(xiàn)金短債比為0.86，這兩項指標(biāo)均未達(dá)到監(jiān)管要求，但該公司僅用了半年時間，快速降檔滿足要求并兼顧成長，可見管理層的應(yīng)對策略以及決策效率。其實，從該公司發(fā)展歷史看，不難看到其管理層在“適應(yīng)生存環(huán)境”中的財務(wù)應(yīng)對策略。

融創(chuàng)的蛻變期在于2016-2018年，當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)高度景氣，該公司主動加杠桿，通過規(guī)模成長迅速搶占行業(yè)份額，2016年合約銷售額超過千億元，2017年超過三千億元，擠進(jìn)行業(yè)前四，并一直保持至今。2019年后，監(jiān)管開始趨嚴(yán)，該公司積極應(yīng)對監(jiān)管環(huán)境，主動降桿桿，2020年凈資產(chǎn)負(fù)債率96%，較2018年下降了112.6個百分點。

積極的財務(wù)策略也讓該公司實現(xiàn)高速成長，過去五年合約銷售金額復(fù)合增長率39.9%，收入復(fù)合增長率59.8%。

融創(chuàng)主動降杠桿，著力控制有息負(fù)債，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，2020年有息債規(guī)模3034.39億元，同比減少了188.36億元，有息負(fù)債率27.38%，同比下降6.17個百分點。有息債下降主要減少了短期銀行借款，期間減少了252.94億元，從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，短債占比30.19%，同比下降了11.93個百分點。

該公司的短債只有銀行及其他機(jī)構(gòu)借貸項，包括有抵押和無抵押，而長債則包括抵押銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券以及非公開發(fā)行的境內(nèi)公司債券，主要為銀行及其他機(jī)構(gòu)借貸，2020年占比長債比例74.6%。該公司控制借貸規(guī)模增速的同時，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，長債占比提升，降低了短債的壓力。

截止2020年12月，該公司擁有在手現(xiàn)金（包括受限現(xiàn)金）1326億元，超額覆蓋短期債務(wù)，擁有現(xiàn)金等價物987.1億元，同比增長26.64%，其中經(jīng)營現(xiàn)金流凈額737.1億元，同比大增170.5%，加快了現(xiàn)金回流速度以及經(jīng)營效率。2021年，該公司或?qū)⒊掷m(xù)縮小債務(wù)規(guī)模，如在2月份，公告贖回了8億美元的票據(jù)。

融創(chuàng)在資產(chǎn)負(fù)債管理方面始終保持著主動權(quán)，在特定的時期實現(xiàn)不同的目標(biāo)，目前該公司已是行業(yè)龍頭之一，市場份額穩(wěn)定，而穩(wěn)健的財務(wù)策略也為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)健康成長保駕護(hù)航。該公司加大力度發(fā)展文旅板塊及物業(yè)管理板塊等多元化業(yè)務(wù)，向全國化大型綜合服務(wù)企業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)型，釋放成長空間。

多元化業(yè)務(wù)驅(qū)動，高土儲滿足未來成長

智通財經(jīng)APP了解到，融創(chuàng)目前主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)銷售、文旅城建設(shè)及運營以及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，核心業(yè)務(wù)為物業(yè)銷售，2020年收入2188.8億元，同比增長37.25%，收入貢獻(xiàn)94.9%，往年貢獻(xiàn)均超過90%。文旅城建設(shè)及運營和物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入增長亮眼，期間收入分別增長36.14%和83.5%。

2020年，該公司的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)已基本完成了中國一線、 二線及強(qiáng)三線城市等的全國化布局，布局超過100個城市，主要的106個城市有79個位于都市圈，并劃分為七大區(qū)域進(jìn)行管理，分別是北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、華中區(qū)域及華南區(qū)域。

該公司堅持產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略，有壹號院系、桃花源系、府系、源系、宜和山水系、九府宸院系等六大產(chǎn)品系，涵蓋從豪宅到改善型住宅，產(chǎn)品品質(zhì)行業(yè)領(lǐng)先，該公司產(chǎn)品位列億翰智庫“2020中國房企超級產(chǎn)品力TOP100”榜首。該公司布局的城市市占率高，在55個城市，銷售額排名前十，其中有12個城市銷售額名列首位。

融創(chuàng)打造高質(zhì)量產(chǎn)品，較同行具有差異化的優(yōu)勢，在積極的財務(wù)策略下，實現(xiàn)全國大都市快速擴(kuò)張，產(chǎn)品在單城的參透率高，反映了購房者的充分認(rèn)可，在2010-2020年，該公司合約銷售額復(fù)合增速高達(dá)52.7%。

2020年，該公司嚴(yán)控拿地節(jié)奏，在核心城市獲取了高質(zhì)量的土地，土儲總量保持穩(wěn)中有增，期間土儲約5877萬平方米，截止12月?lián)碛型羶γ娣e2.58億平方米，其中約78%位于一二線城市。以2020年銷售額計算，足以滿足該公司未來6年的成長需求。

此外，該公司于2020年拿地均價0.427萬元/平方米，而銷售均價1.562萬元/平方米，比重為27.3%，利潤豐厚，顯著高于行業(yè)水平。

在文旅城業(yè)務(wù)上，2020年融創(chuàng)文旅已在國內(nèi)落子39個城市，快速形成了布局優(yōu)勢。實際上，在2017年該公司收購萬達(dá)13個文旅項目，奠定了公司發(fā)展文旅板塊的基礎(chǔ)，2019年整合文旅城資源，平均出租率超過96%，2020年加大投入，文旅城板塊實現(xiàn)快速成長。文旅板塊利潤率高，毛利率超過40%，遠(yuǎn)高于其他業(yè)務(wù)。

2020年融創(chuàng)物業(yè)板塊運營載體融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)在港股分拆上市，依托于融創(chuàng)中國的物業(yè)地產(chǎn)資源，融創(chuàng)服務(wù)快速擴(kuò)張，近四年收入復(fù)合增長率達(dá)到60.8%。截止2020年12月，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積達(dá)約1.35億平方米，同比增長約155.1%。2020年11月，融創(chuàng)中國戰(zhàn)略投資強(qiáng)森醫(yī)療，賦能社區(qū)高品質(zhì)醫(yī)療服務(wù)，完善物業(yè)社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條。

融創(chuàng)打造全國綜合服務(wù)性大型房企，各項業(yè)務(wù)聯(lián)動性強(qiáng)，物業(yè)管理及文旅城業(yè)務(wù)對地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有較大的關(guān)聯(lián)性，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)依托于龐大的土儲足以滿足未來高成長需求，周邊業(yè)務(wù)包括社區(qū)大健康的布局完善產(chǎn)業(yè)鏈條，各項業(yè)務(wù)將持續(xù)保持強(qiáng)勁的成長能力。降杠桿之后，該公司未來成長更加穩(wěn)健。

綜上看來，融創(chuàng)于2020年業(yè)績高增長的同時，快速“降檔”滿足監(jiān)管要求，資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，主動降低債務(wù)規(guī)模，縮小短債比，手頭有超千億元現(xiàn)金，現(xiàn)金流充裕。該公司轉(zhuǎn)型綜合服務(wù)型房企，各項業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，頭部房企已率先轉(zhuǎn)型，該公司坐穩(wěn)行業(yè)龍頭地位，具長期價值。