業(yè)績會實錄|寶龍商業(yè)(09909)凈利大增70% 內(nèi)生外拓打造商業(yè)新生態(tài)

智通財經(jīng)APP獲悉，2021年3月3日，寶龍商業(yè)管理控股有限公司(09909)召開2020年年度業(yè)績發(fā)布會，寶龍商業(yè)董事長許華芳、行政總裁陳德力、首席財務(wù)官張云峰、副總裁唐劍鋒共同出席。

作為內(nèi)地首家在港上市的商業(yè)運營服務(wù)商，寶龍商業(yè)一直以來都是市場關(guān)注的焦點。2020年度，雖然遭遇疫情黑天鵝的沖擊，但寶龍商業(yè)在經(jīng)營管理、戰(zhàn)略布局以及科技賦能等方面依然取得顯著突破。

年報數(shù)據(jù)顯示，2020年寶龍商業(yè)歸母凈利潤同比增長70.8%、歸母凈利潤率提升至15.9%;商業(yè)新增簽約面積248萬平方米，是去年新增簽約面積的1.3倍 ，商業(yè)新增開業(yè)面積159萬平方米，是去年新增開業(yè)面積的2.6倍 ;長三角布局占比由63%提升至71%、珠三角已布局5個項目。

值得關(guān)注的是，在《新五年戰(zhàn)略規(guī)劃》(2021-2025)中，寶龍地產(chǎn)確定未來五年“1+1+N”的發(fā)展戰(zhàn)略，兩個1分別代表長三角城市群和粵港澳大灣區(qū)，N代表其他城市圈的機會型優(yōu)質(zhì)地區(qū)。依托母公司的資源優(yōu)勢，寶龍商業(yè)遵循經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域特點、消費形態(tài)等商業(yè)規(guī)律，形成寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍?zhí)斓厮拇螽a(chǎn)品線。

在寶龍第二個新五年戰(zhàn)略規(guī)劃的啟始年，寶龍商業(yè)董事長許華芳對商業(yè)發(fā)展提出了新的要求，而公司亦計劃于今年開業(yè)22個商業(yè)項目(其中寶龍廣場13個、寶龍?zhí)斓?個、寶龍星匯項目6個)。2021年將是寶龍商業(yè)開業(yè)項目最多的一年，已超出公司原先設(shè)定的平均每年10個商業(yè)中心開業(yè)計劃。以此速度，寶龍商業(yè)完全有信心在未來五年實現(xiàn)在管項目150個的目標(biāo)。

以下為智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績會問答環(huán)節(jié)實錄：

問：關(guān)于聚焦長三角的概念，能否分享一下寶龍商業(yè)在區(qū)域規(guī)模效應(yīng)、以及標(biāo)桿項目的打造方面有什么想法?

答：雖然跟競爭對手相比，在全國的布局?jǐn)?shù)量和規(guī)模還達不到絕對優(yōu)勢，但在長三角具有以下幾點優(yōu)勢：第一是具有產(chǎn)品線上的優(yōu)勢，寶龍商業(yè)旗下有寶龍一城、寶龍城這兩個標(biāo)桿和超級標(biāo)桿，同時還有標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品寶龍廣場，此外還有星匯主題街區(qū)。第二是規(guī)模集中，包括城市的集中，很少有競爭對手能在南京布局7個項目，也很少有同行可以在上海、寧波和杭州這些高能級城市布局項目。第三是自身的管理，大幅提升管理效率。

寶龍對于自己開發(fā)的項目，著重于標(biāo)桿的打造，去年在南京獲取的7個項目，當(dāng)中有5個都是地鐵上蓋的項目，而且將會打造兩個寶龍城，其余是寶龍廣場。所以公司著重打造寶龍一城和寶龍城標(biāo)桿項目，對外拓展是寶龍廣場項目，而寶龍星匯是輔接產(chǎn)品。

問：關(guān)于公司內(nèi)部組織架構(gòu)升級和拓展策略，能否分享一下拓展團隊的賦能和激勵情況?以及如何看待對外拓展的競爭?

答：團隊賦能方面，去年6月份公司對整個外拓團隊進行擴充組建三個團隊，一個是負(fù)責(zé)浙江省、第二個是負(fù)責(zé)安徽省、江蘇省和上海，第三個是負(fù)責(zé)大灣區(qū)。團隊的分工導(dǎo)向是跟公司戰(zhàn)略相匹配的。

拓展方面，公司跟同行及競爭對手相比具有以下優(yōu)勢：第一是通過大體量的寶龍廣場項目進行拓展。第二是收并購，聚焦于長三角和大灣區(qū)做一些商業(yè)管理公司的收并購。第三是合作模式的多樣化，在輕資產(chǎn)的托管、整租和分成等方面有很多的合作模式。其中對于整租項目，通常是跟政府項目合作，這樣成本會比較低，具有較大利潤空間。

問：關(guān)于“紐扣”計劃在提升商業(yè)效益、成本管控以及在拿項目方面未來會不會成為一個核心的優(yōu)勢?此外想具體了解一下“寶龍悠悠”應(yīng)用的歷史數(shù)據(jù)和展望。

答：“紐扣”計劃是公司從2018年就與騰訊建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。在體系和完整性上做了一個框架性建設(shè)，基本形成三大平臺，從管理端到消費端和商家端都有信息化平臺，而且之間相互聯(lián)通的。

其中寶龍悠悠，從最早上市到去年升級到3.0之后，公司就開始了全國性的推廣。因為各個項目是陸續(xù)上線的，所有項目平均使用時間是不到半年，在這半年里新增會員突破200萬。其中濱江項目做的比較早，此項目就達到30萬會員。寶龍悠悠集合了微信支付積分以及支付寶雙積分平臺之后，還融入了許多新增權(quán)益，有助于拓展會員，為商場引流。

在疫情期間，公司很快推出寶龍悠悠上的會員版直播，在六個項目中進行試點，累計銷售實現(xiàn)一千多萬。在今年計劃中，把直播平臺移植到商家端平臺，賦能予商家。

2021年，在整個智慧商業(yè)推進計劃中，已經(jīng)把寶楊項目作為建設(shè)智慧商場的一個試點并已正式立項。接下來還是始終圍繞信息化平臺，為商家服務(wù)，為消費者帶來良好體驗，以及為管理者降本增效。去年由于疫情影響，收入增幅在并不是很滿意的情況下，實現(xiàn)利潤增長，其實這跟“紐扣”計劃的推行有關(guān)。

問：關(guān)于對一些商戶的扶持共度難關(guān)，在疫情期間扶持比較多的是哪些類型商戶?以及扶持政策是怎樣的?

答：影響最大的行業(yè)中，第一是酒店業(yè)、第二是電影業(yè)、第三是兒童行業(yè)、第三是健身與娛樂行業(yè)。除了酒店業(yè)，其他三個都與公司商業(yè)有關(guān)。公司商戶扶持力度最大的是電影業(yè)，第二是兒童行業(yè)、第三是健身和KTV，還有一些跟線下消費關(guān)聯(lián)度高的行業(yè)。

扶持方式有三種，第一種是租金和管理費的扶持，比如給予一定的減免。第二種是不減免，可緩交的政策。第三種是經(jīng)營輔導(dǎo)，共度難關(guān)最主要的方式光靠減租是不行的，節(jié)流不行就要開源。所以公司組織了很多場經(jīng)營輔導(dǎo)活動，尤其是對于健身、兒童以及零售等方面進行經(jīng)營扶持，而電影院會受到票房和片源影響，經(jīng)營扶持效果不會太大。

問：關(guān)于集團“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略中，如何選擇機會型優(yōu)質(zhì)地區(qū)，或者有什么選擇標(biāo)準(zhǔn)?

答：公司的戰(zhàn)略跟集團的戰(zhàn)略是完全保持一致的，一方面寶龍地產(chǎn)的“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略中的“N”所進入的城市，比如武漢，寶龍商業(yè)也會進入。第二寶龍商業(yè)自己的輕資產(chǎn)拓展方面，還是側(cè)重于長三角和大灣區(qū)域。

問：星匯做到100個項目之后對公司的業(yè)績貢獻將會有多少?管理層對于2020年的外拓項目進展是否滿意呢?

答：關(guān)于星匯項目，在公告中披露的未來預(yù)期利潤復(fù)合增長為28%，這其實是對它的一個保底的對賭協(xié)議。如果按照五年做到百間，以及現(xiàn)在毛利率的情況進行大致測算，它的復(fù)合利潤增長應(yīng)該能達到40%至50%左右。

對于2020年整個外拓工作進展，首先公司在半年度的時候公布了“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略，所以對外拓項目的選取上非常苛刻。只能是在長三角、大灣區(qū)以及優(yōu)質(zhì)機會型地區(qū)，所以放棄了一大批不在公司主要發(fā)展區(qū)域的項目。其次是對于投資拓展項目的分類，公司做了嚴(yán)格的篩選。公司的投資拓展主要是跟寶龍廣場完全匹配的大體量輕資產(chǎn)拓展，以及在長三角、大灣區(qū)商業(yè)管理公司的收并購。

此外，在團隊打造方面，去年花了很多時間對新成立三個拓展團隊進行培訓(xùn)梳理，也給他們制定了目標(biāo)和考核，希望能在2021年取得很大的突破。

問：寶龍商業(yè)的出租率下降的主要原因是什么?

答：實際上在疫情之前寶龍商業(yè)的出租率一直是在87%至89%左右，在整個去年，公司對整個出租率做出了非常大的動作，并成立了專門小組，所以在去年年底公司的出租率達到了接近90%，略高于疫情之初的水平。同時，公司也制定了2021年乃至3年以后的出租率目標(biāo)，預(yù)計2021年整體出租率將超過93%，到2023年出租率不會低于95%。

對于出租率低的原因，一部分是歷史原因，早期不在主戰(zhàn)場的項目確實偏低。但實際上新開的項目出租率基本在99%左右。

問：寶龍廣場作為寶龍商業(yè)的主體，對于寶龍一城和寶龍城兩個高端項目，公司是否有計劃提高占比?

答：公司現(xiàn)在開業(yè)的寶龍一城在廈門，兩個寶龍城。接下來寶龍地產(chǎn)將會側(cè)重于寶龍一城和寶龍城的投資開發(fā)，公司會重點把寶龍一城、寶龍城以及寶龍廣場的標(biāo)桿產(chǎn)品打造出來。所以未來寶龍一城和寶龍城的占比將會有很大的提升。

問：對于寶龍商業(yè)未來的利潤增長，是否有新的指引?

答：結(jié)合母公司寶龍地產(chǎn)的項目儲備以及寶龍商業(yè)的外拓計劃，在未來五年希望實現(xiàn)至少40%的利潤復(fù)合增長。

問：關(guān)于運營提升方面，2021年公司對于經(jīng)營指標(biāo)較差的老項目會不會有單獨的運營提升舉措?

答：公司把所有項目進行分類管理。在去年年底的時候就已經(jīng)確定了今年的老項目提升發(fā)展計劃，現(xiàn)在正實施當(dāng)中。主要有以下幾個策略：第一，對于一些城市位置比較好而且是完全持有的老項目，都有專門團隊在跟進，這些項目是要提高整個租賃收入和租金水平，因為處于整個城市的核心位置，這些租金水平必須要高于行業(yè)。

第二，對于出租率水平在90%以下的項目，首先把所有的老項目出租率提升到90%以上，第二步在這些項目當(dāng)中提升到95%以上。

第三，對于整個經(jīng)營的提升，今年公司打造了一支完全屬于寶龍自有的寶龍經(jīng)營團隊，會對每個項目的經(jīng)營作出一個提升方案。如對于老項目的調(diào)整改造，在消防許可的情況下對結(jié)構(gòu)進行改造。其次，對老項目的主次力店的占比進行調(diào)整，因為一些老項目的主力店占比太高，會拉低整個收入水平。

問：關(guān)于2021年新開業(yè)計劃，22個新項目集中在9月和12月開業(yè)，同一時段同時新開這么多項目，所需綜合協(xié)調(diào)和資源分配的難度大不大?公司會有通過哪些措施確保開業(yè)計劃?

答：首先，在整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里，對于項目的開業(yè)基本都是在下半年，那是因為行業(yè)的需求。下半年開業(yè)，從9月份開始開業(yè)后，將會經(jīng)歷中秋、國慶、雙十一、圣誕、元旦到春節(jié)，這是連續(xù)的旺季。所以公司的所有項目都集中在9月份以后開業(yè)。

對于如何保證開業(yè)計劃，事實上在去年受疫情影響那么困難的情況下，公司依然實現(xiàn)了三個項目的同一天開業(yè)。雖然今年大部分項目在九月份開業(yè)，但是總部有一個非常強大的招商中心，每個項目開業(yè)前十二個月左右，就基本確定了主力店，尤其是超市和影院。在九月份時候次主力店也基本確定。開業(yè)前六個月只需做一些小商家的招商。此外，由于我們的項目集中在長三角和大灣區(qū)，所以我們的商家資源也是充分集中在這些地區(qū)。

問：以寶龍自身項目來看，社區(qū)型商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)以及城市型商業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)如何?

答：從指標(biāo)的角度來看，肯定還是城市型指標(biāo)好，其次是區(qū)域型的，寶龍商業(yè)真正屬于社區(qū)型的并不多。從去年年底的時候公司一直在研究未來社區(qū)型商業(yè)的需求，發(fā)現(xiàn)社區(qū)型商業(yè)要做好也有幾個必要的條件，第一要集中，第二社區(qū)型的管理方式要發(fā)生很大的改變。

所以在研究過程當(dāng)中也根據(jù)社區(qū)型管理方式對公司的寶龍商業(yè)的管理進行調(diào)整。在今年年初把寶龍商業(yè)的管理團隊分為A、B兩個版本，A版就是標(biāo)準(zhǔn)的寶龍商業(yè)管理，B版就是學(xué)習(xí)社區(qū)型商業(yè)管理，應(yīng)用于小體量的寶龍商業(yè)項目，從而減少人員、成本，優(yōu)化管理提升效益。

未來，公司可能會向社區(qū)商業(yè)做一些努力，無論是公司自身努力還是收并購，都希望能在某個城市進行集中試點。