碧桂園服務(06098)：收購藍光嘉寶(02606)后，可大幅增強公司在管規(guī)模及其于西南地區(qū)的布局

本文轉自微信公眾號“安信國際”。

碧桂園服務(06098)公告計劃收購藍光嘉寶(02606)64.62%股權，價格為每股人民幣42.1105元，當于13.5倍/9.5倍藍光嘉寶的2020年/21年市盈率。對應碧桂園服務去年底進行增發(fā)配售價格約 45倍/ 30倍 2020年/21年市盈率，我們認為碧桂園服務以較高市盈率倍數來融資，并以較低倍數來收購標的是合理的商業(yè)決定。

藍光嘉寶管理項目主要集中在西南地區(qū)，在管面積約1.3億平米，合并后可大幅增強碧桂園服務的在管規(guī)模及其于西南地區(qū)的布局。我們上調碧桂園服務 2022年凈利18.8%，目標價上調至每股港幣90元，相當于40倍2022年市盈率。維持買入評級。

主要內容

收購藍光嘉寶。碧桂園服務公告計劃向藍光和駿(藍光發(fā)展的子公司)收購藍光嘉寶1.15億H股(占總股權約64.62%)，價格為每股人民幣42.1105元(約50.5港元)。

按我們估算，收購價相當于13.5倍/9.5倍 2020年/21年市盈率，略低于現時物管并購市場平均價格水平。碧桂園服務現時估值約為 60倍/45倍 2020年/21年市盈率，在港股物管板塊中屬高估值水平。

碧桂園服務亦于去年底進行增發(fā)配售集資 78億 港元，價格約 45倍/ 30倍 2020年/21年市盈率。我們認為碧桂園服務以較高市盈率倍數來融資，并以較低倍數來收購標的是合理的商業(yè)決定。

收購價格合理。隨著愈來愈多物管公司上市融資，籌集資金后將投放到項目并購上，導致項目并購市場競爭愈來愈劇烈。對碧桂園服務來說，能以一個較低的價格來取得并銷定一大片在管規(guī)模，為日后發(fā)展減低不確定性。

對比早前綠城服務(02869)先后以約2.3億元收購中奧到家(01538)約18.7%的股權(對應2019年市盈率約11倍)及雅生活(03319)以12.5倍市盈率收購中民物業(yè)，我們認為這次收購價格合理。

加強西南地區(qū)布局。藍光嘉寶管理項目主要集中在西南地區(qū)，占在管項目58%，截至2020年底，總在管面積約1.3億平米，合約面積約2.1億平米。碧桂園服務并入藍光嘉寶后，總在管規(guī)模將超過4.5億平米，合約規(guī)模約10億平米，總規(guī)模大幅提升，同時補充了其于西南地區(qū)的不足 。

此外，碧桂園服務在增值服務業(yè)態(tài)上的多元化及管理效率，可加強嘉寶整體的盈利水平，體現協(xié)同效應。我們繼續(xù)看好碧桂園服務及藍光嘉寶。

維持買入評級。碧桂園服務不但受惠集團關聯(lián)房企碧桂園在全國住宅開發(fā)的領先地位，還積極拓展業(yè)務率先打開「三供一業(yè)」的藍海市場。并透過并購來開拓及加強增值服務的業(yè)態(tài)，如城市縱橫的電梯廣告、滿國康潔及福建東飛的環(huán)衛(wèi)管理等。這次收購藍光嘉寶進一步反影碧桂園服務作為頭部企業(yè)在資源獲取上的比較優(yōu)勢。

假設交易在年底前完成，嘉寶財報于明年并表，我們上調2022年凈利18.8%，目標價上調至每股港幣90元，相當于40倍2022年市盈率。維持買入評級。

風險提示：并購市場競爭劇烈;工資上升;完成藍光嘉寶收購的變數。

（編輯：李均柃）