平安證券：佳兆業(yè)(01638)深耕灣區(qū)舊改領(lǐng)跑 雙引擎助推高質(zhì)量發(fā)展

智通財經(jīng)APP獲悉，2月1日，平安證券發(fā)布深度報告指出，佳兆業(yè)集團(01638)深度布局粵港澳大灣區(qū)，充足土儲支撐貨量供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)布局提升安全邊際;同時作為城市更新先行者，舊改儲備及運營經(jīng)驗豐富，有望充分受益相關(guān)政策推動，后續(xù)舊改項目轉(zhuǎn)化有望逐步提速，首次覆蓋給予“推薦”評級。

領(lǐng)跑城更新

鑒于“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)建議明確實施城市更新行動，深圳也相繼推出城市更新條例，佳兆業(yè)作為城市更新領(lǐng)跑者有望從中受益。

平安證券認為，公司舊改儲備規(guī)模充足，2020上半年末舊改占地面積4237萬平方米，強勢區(qū)域粵港澳大灣區(qū)占比99%，其中深圳占比27.3%，廣州占比36% 。同時，佳兆業(yè)實行集團化運作，專業(yè)技能員工超900人、平均從業(yè)經(jīng)驗超5年。

20余年的豐富發(fā)展經(jīng)驗，佳兆業(yè)舊改業(yè)務(wù)已涵蓋舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房、爛尾樓改造等多種領(lǐng)域。截至2020上半年，公司土儲內(nèi)城市更新項目平均地價為5100元/平方米，估算地價房價比為12%，有利地保障了公司未來整體盈利能力。

以廣深為例，佳兆業(yè)深圳、廣州項目地價房價比處于21.3%-38.5%區(qū)間，而2019年下半年以來，深圳招拍掛成交項目地價房價比相對較高，基本位于50%以上。公司獲地成本優(yōu)勢明顯。

受益城市圈紅利

平安證券研報的另一個核心觀點是，佳兆業(yè)深度布局粵港澳大灣區(qū)，得益于城市圈紅利，未來發(fā)展空間廣闊。

佳兆業(yè)自深圳起家，逐步實現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)及全國化布局，2016-2020年權(quán)益銷售額復(fù)合增速38%，2020年跨越千億，大灣區(qū)銷售額占比穩(wěn)定50%以上。 2020上半年末，公司總土儲貨值5803億元，其中大灣區(qū)土儲建面、貨值占比分別為52%和69%，充足貨量保障未來銷售增長。

據(jù)平安證券測算，粵港澳大灣區(qū)九個城市2020-2030年均住房需求5603萬平方米，為2019年實際銷售的60.2%，疊加存量更新，區(qū)域需求仍舊可觀。這也為公司銷售去化提供保障。

財務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化

平安證券分析指出，佳兆業(yè) 2017年以來利潤率持續(xù)修復(fù)。憑借城市更新賦能，佳兆業(yè)土地成本控制出色，毛利率優(yōu)于主流房企。隨著后續(xù)竣工結(jié)轉(zhuǎn)增厚權(quán)益、銷售加快降低負債，各項財務(wù)指標(biāo)有望穩(wěn)步改善，實現(xiàn)“三條紅線” 逐步降檔。

在首席財務(wù)官、高級副總裁吳建新的帶領(lǐng)下，財務(wù)管控能力正在成為佳兆業(yè)集團當(dāng)下的核心競爭力之一，實現(xiàn)了企業(yè)財務(wù)與業(yè)務(wù)間的良性互動，為集團的戰(zhàn)略性決策提供支持。公司致力于探索多元化融資渠道，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)及控制成本。

佳兆業(yè)目前分別獲得境內(nèi)中誠信國際、聯(lián)合評級AA+主體評級、穆迪、標(biāo)普、惠譽重申B1/B發(fā)行人評級，展望均為穩(wěn)定，為公司進一步拓寬融資渠道奠定基礎(chǔ)。