中國新城鎮(zhèn)玩法多樣化 “以小博大”謀上位

早期以跑馬圈地賺快錢的地產(chǎn)商們最近集體熱衷于走輕資產(chǎn)模式，其中玩得最為風(fēng)生水起的就數(shù)萬達(dá)， 然而，對(duì)于更多的中小型地產(chǎn)商們，能及時(shí)調(diào)轉(zhuǎn)船頭的，既牛逼，也苦逼。

最近一直在港股股價(jià)徘徊在0.3元左右的中國新城鎮(zhèn)，今日發(fā)布公告回應(yīng)關(guān)于2015年年度報(bào)告新交所此前所提出的問詢，公告稱截至2015年底集團(tuán)內(nèi)部系統(tǒng)分管控，包括財(cái)務(wù)，運(yùn)營，合規(guī)性及信息技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是充分且有效的。集團(tuán)認(rèn)為這與維護(hù)股東利益、公司資產(chǎn)及運(yùn)營具有相關(guān)性及重要性。

與此同時(shí)，中國新城鎮(zhèn)還宣布了涉及一攬子資產(chǎn)剝離的交易協(xié)議。據(jù)此協(xié)議，新城鎮(zhèn)擬將羅店公司所持 有的一系列包括醫(yī)療商業(yè)在內(nèi)的資產(chǎn)(上海剝離資產(chǎn))出售予上置集團(tuán)，出售交易的對(duì)價(jià)為人民幣13.15億 元，其中包括人民幣2.38億元的對(duì)價(jià)款及人民幣10.77億元的相關(guān)貸款。按此對(duì)價(jià)，該公司將在本次出售 交易中預(yù)計(jì)產(chǎn)生約人民幣2.75億元的稅前一次性投資收益。

預(yù)計(jì)在交易完成之后，于2015年12月31日于新城鎮(zhèn)合并財(cái)務(wù)報(bào)表中記為“分類為持有待售資產(chǎn)”及“與 分類為持有待售資產(chǎn)直接相關(guān)的負(fù)債”中分別為人民幣46.22億元及人民幣33.30億元的資產(chǎn)和負(fù)債將完成脫離報(bào)表。

該消息一出，截止智通財(cái)經(jīng)發(fā)稿前，該公司在香港的股價(jià)一度爬升5%左右。

據(jù)了解，中國新城鎮(zhèn)的此次資產(chǎn)剝離只是其系列重組動(dòng)作中的一部分。2014年，國開國際入股中國新城鎮(zhèn)，取代上置集團(tuán)成為其控股方。當(dāng)時(shí)，雙方已定下清晰策略，即剝離集團(tuán)與土地開發(fā)業(yè)務(wù)無關(guān)、與公司發(fā)展戰(zhàn)略及管理層經(jīng)驗(yàn)不相符的資產(chǎn)，以便重新將財(cái)務(wù)資源及管理層精力投放于全國重點(diǎn)城市開展新 城鎮(zhèn)規(guī)劃、投資及開發(fā)的核心業(yè)務(wù)。

過去兩年來，中國新城鎮(zhèn)除了陸續(xù)剝離一些非核心資產(chǎn)外，還進(jìn)一步剝離了無錫和長春等公司的的股權(quán) ，致使賬內(nèi)現(xiàn)金收入不菲。

這次上海剝離的資產(chǎn)涉及醫(yī)療、交通、房產(chǎn)等各領(lǐng)域，具體包括成都置業(yè)之100%權(quán)益、美蘭湖醫(yī)院之 100%權(quán)益、羅店新公司之72.63%權(quán)益所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)權(quán)益，其中有羅店新鎮(zhèn)商業(yè)街(北歐風(fēng)情街)72.63%的 資產(chǎn)權(quán)益，美蘭湖會(huì)議中心72.63%的資產(chǎn)權(quán)益，交通樞紐的零售部份及待售辦公樓部份72.63%的資產(chǎn)權(quán) 益，上海美蘭湖皇冠假日酒店及高爾夫俱樂部72.63%的資產(chǎn)權(quán)益，美蘭湖硅谷項(xiàng)目的待售部份72.63%的 資產(chǎn)權(quán)益以及若干與美蘭湖高爾夫球場租賃有關(guān)的權(quán)利及義務(wù)。

中國新城鎮(zhèn)自成立即以開發(fā)和規(guī)劃新城鎮(zhèn)項(xiàng)目為主營業(yè)務(wù)，但是發(fā)展十余年，即使到現(xiàn)在，在中國新城 鎮(zhèn)的網(wǎng)站上羅列的幾大經(jīng)營項(xiàng)目也有限，只包括了三個(gè)新城鎮(zhèn)項(xiàng)目上海羅店新鎮(zhèn)、南京新城鎮(zhèn)，沈陽李 相新鎮(zhèn)，以及一個(gè)丹陽市城區(qū)泄洪通道整治工程項(xiàng)目?？梢哉f，新增項(xiàng)目貧乏、盈利水平波動(dòng)大，在業(yè) 務(wù)擴(kuò)展方面并無多少亮點(diǎn)。另外，像中國新城鎮(zhèn)這樣的民營企業(yè)，在土地一級(jí)開發(fā)市場的爭奪中并不見 優(yōu)勢。

2014年3月28日國開國際正式完成認(rèn)股交易，成為中國新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)關(guān)鍵拐點(diǎn)。這兩年，在國開國際的眷顧與悉心培育下，中國新城鎮(zhèn)已經(jīng)從一家中小民營企業(yè)一躍成為國家開發(fā)銀行在城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)板塊的重要上市平臺(tái)。

這意味著該公司一方面可加強(qiáng)現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)，并重點(diǎn)考察和調(diào)研一系列更高質(zhì)量的潛在項(xiàng)目，積極推進(jìn)新項(xiàng)目開發(fā)落地進(jìn)度。同時(shí)，在項(xiàng)目的年度化收益上，也能有更為精確的評(píng)估預(yù)計(jì)。逐步改善了公司的整體運(yùn)營表現(xiàn)。

然而，轉(zhuǎn)型之路并非一帆風(fēng)順，2014年，受限于土地使用權(quán)出售數(shù)量和面積減少，中國新城鎮(zhèn)虧損6140 萬元。2015年，主要由于上海(樓盤)金羅店項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度從96.17%增加到96.62%，相應(yīng)確認(rèn)收入3092 萬元;此外，上海金羅店項(xiàng)目本年確認(rèn)配套費(fèi)收入3610萬元，公司扭虧轉(zhuǎn)盈，實(shí)現(xiàn)收入6702.2萬元。

雖然如此，中國新城鎮(zhèn)新項(xiàng)目的開發(fā)及業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型速度，仍然停留在傳統(tǒng)的步調(diào)上。

3月3日，因最低交易股價(jià)股價(jià)入門準(zhǔn)則，中國新城鎮(zhèn)被新加坡證券交易所列入觀察名單。新交所要求其必須采取積極措施，以滿足上市規(guī)定的要求，自本月3日起的36個(gè)月內(nèi)，從觀察名單移除，否則將從新交所的正式名單中移除，或暫停公司的上市證券。

在此之前，中國新城鎮(zhèn)在新交所的上市股價(jià)已經(jīng)長時(shí)間停留在0.053新加坡幣，低于新交所的最低交易股價(jià)線要求。按新交所的規(guī)定，公司如在MTP觀察名單中停留至少6個(gè)月，其中不包括因財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入觀察名單的時(shí)間，且自新交所審查之日前六個(gè)月內(nèi)，記錄不少于0.20元的股票加權(quán)平均價(jià)，才可通過新交所的評(píng)估以從MTP觀察名單中移除。

該公司副總經(jīng)理潘伯豪于近日2015年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，希望今年完成資產(chǎn)重組，并開始發(fā)展一至兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。目前公司透過已有固定投資項(xiàng)目，料每年可獲得約2億元人民幣之現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)狀況已有所改善，故會(huì)開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的發(fā)展項(xiàng)目。另外，集團(tuán)還會(huì)深化投資，拓展醫(yī)療、教育等民生相關(guān)的下游業(yè)務(wù)，逐漸轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

顯然，留給中國新城鎮(zhèn)在日益巨鱷化生存的地產(chǎn)業(yè)“上位”的時(shí)間以及市場窗口期都并不優(yōu)裕。